Năm 2023, nhà đầu tư cần lưu ý gì khi muốn xuống tiền săn bất động sản?

Những người có tiền đang chờ sẵn

Theo ghi nhận, trong một hội thảo gần đây, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết lực cầu hiện nay đang là  điểm sáng nhất của thị trường bất động sản. Có thể thấy, hiện nay lực cầu bất động sản rất mạnh bởi kinh tế của Việt Nam có sự tăng trưởng ổn định và tốc độ đô thị hóa cũng tăng nhanh và đầu tư công về hạ tầng cũng đang tăng trưởng mạnh nhất qua các thời kỳ. 

Và trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm như hiện tại thì chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng khuyến nghị các chủ đầu tư cố gắng đưa ra những chính sách phát triển nhằm hướng đến sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người dân. Hiện tại thì thị trường mặc dù có khan hiếm nguồn cung nhưng vẫn còn hàng tồn kho lại thuộc vào phân khúc cao cấp. Để có thể tăng thanh khoản thì các chủ đầu tư cần phải căn chỉnh lại những sản phẩm sẽ tung ra thị trường. 

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhấn mạnh rằng: “Tôi cho rằng các dự án phù hợp kể cả thời điểm này nếu như đưa ra sản phẩm nhà căn hộ 2 tỷ đồng trở xuống thì trong thời gian một ngày sẽ bán hết ngay. Đừng nói thị trường yếu mà dân rất nhiều tiền. Dân cũng cực nhiều tiền và họ cũng đang sẵn sàng chờ hàng ngon là mua. Nên như nhìn vấn đề thị trường đang ở điểm nào để tiến hành đẩy những sản phẩm phù hợp. Dĩ nhiên với hoạt động doanh nghiệp các sản phẩm cao cấp sẽ cho sinh lời tốt hơn. Nhà ở xã hội và nhà giá rẻ lợi nhuận không tốt bằng. Nhưng chúng ta nếu như muốn phát triển hay chúng ta muốn tắc nghẽn như bây giờ?". 

Cũng theo nhận định của giới chuyên gia, bất động sản đang thanh khoản kém và hàng bán ở trên thị trường cấp nhiều, lực cầu yếu. Chủ đầu tư cũng đã tung ra chiết khấu đến 50% sản phẩm, nhà đầu tư cũng tiến hành giảm giá do ngộp tài chính.

Tuy nhiên thì theo nhận định của giới chuyên gia bất động sản, làn sóng xả hàng cũng như giảm giá trong năm 2022 mới chỉ bắt đầu. Còn năm 2023 mới là thời điểm doanh nghiệp ngấm tác động từ việc thiếu vốn và mất thanh khoản.

Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính - TS. Phạm Anh Khôi nhận định rằng, thị trường bất động sản sẽ còn có nhiều thách thức bởi bối cảnh kinh tế và địa chính nhiều rủi ro, lạm phát cũng có xu hướng tăng cao, chiến dịch xử lý sai phạm tăng cường và nhiều doanh nghiệp rời thị trường; việc quản lý siết bất động sản cũng sẽ dẫn đến nguồn cung thiếu hụt tại những thị trường lớn ở như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, giá bất động sản tại những khu vực này cũng sẽ chưa có khả năng giảm nhiều; khách hàng dần chuyển sang tích trữ tiền mặt, lãi suất cũng có xu hướng tăng,...

Vậy, đâu là phân khúc đáng để xuống tiền lúc này?

Cũng tương tự Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, chuyên gia Trần Khánh Quang cũng đánh giá, có khoảng 20 - 30% số nhà đầu tư có tiền mặt để có thể sẵn sàng mua bất động sản mà mình yêu thích, có vị trí tốt và giá tốt trong thời điểm hiện nay. Ông Trần Khánh Quang cũng lấy ví dụ ở khu vực Trung tâm hành chính TP. Hồ Chí Minh hoặc là khu dân cư hiện hữu nếu như giảm giá từ 5 - 10% thì chắc chắn sẽ có giao dịch. 

Chuyên gia Trần Khánh Quang nhận định rằng: “Đây chắc chắn không phải thời điểm tốt để bán nhưng sẽ là thời điểm tốt để mua. Người mua cũng có thể tìm kiếm bất động sản nào thấy tốt và mức giá hợp lý, mình thích”. 

Và đây cũng sẽ là cơ hội cho người mua có nhu cầu ở thực bởi vì hiện nay với các dự án bán ra thì người bán không còn bán với giá cao. Hiện nay các chủ đầu tư bán sản phẩm bán để có thể duy trì hoạt động, dòng tiền thay cho sinh lời cao như trước đây. Hiện tại thì một số chủ đầu tư khi thấy dòng tiền khó cũng sẵn sàng kéo dài thời gian thanh toán. 

Cũng theo ông Quang, mặc dù hiện tại bất động sản có xu hướng xuống nhưng đây vẫn được xem là kênh đầu tư an toàn và đặc biệt là bất động sản là đất cũng như nhà liền thổ.

Và với các nhà đầu tư có ý định tái cơ cấu lại danh mục thì theo chuyên gia này đưa ra lời khuyên nên bán bớt đi một số bất động sản với mức chiết khấu là từ 5 - 10% hay thậm chí 20% để có được một lượng tiền mặt duy trì cho thời gian 12 tháng tiếp. Một khi có lượng tiền mặt thì các nhà đầu tư cũng có cơ hội mua được bất động sản giá tốt hơn bởi vì thị trường cũng sẽ có khả năng sẽ đi xuống tiếp. 

Còn với những nhà đầu tư chấp nhận rủi ro thì chuyên gia Trần Khánh Quang cho rằng cũng có thể sẽ mua luôn trong thời gian 12 tháng. Những người đang chờ đợi tín hiệu từ chính sách thì cũng nên chờ đến thời gian từ 3 - 6 năm sau hãy quyết định. Cũng theo nhận định của vị chuyên gia này, thời điểm này người mua bất động sản cũng không nên sử dụng vốn vay. Thứ hai đó chính là quan tâm đến các vấn đề về pháp lý dự án và cuối cùng chính là nên cân nhắc về mức giá hợp lý. 

Phân khúc bất động sản nào sẽ có thể chạm đáy?

Giám đốc khối kinh doanh Batdongsan.com.vn - ông ông Lê Đình Hảo nêu quan điểm rằng, việc xác định đâu là đáy trong đầu tư chứng khoán hay là bất động sản là vô cùng khó. Bởi vì chỉ khi nào giá xuống thì chúng ta mới biết được là đỉnh và khi nào giá lên thì mới biết đó là đáy. 

Có thể thấy, mỗi một phân khúc và dự án đều có tiềm năng trong thị trường tùy thuộc vào chính sách tác động đến phân khúc đó. Và ở bối cảnh hiện tại, trong thời gian một năm tới thì khi mà chính sách vĩ mô chưa được tháo gỡ cũng như các vấn đề về tín dụng và lãi suất cũng sẽ dẫn đến xu hướng đầu tư bất động sản. 

Đầu tiên đó chính là giỏ hàng thanh lọc một cách tự nhiên, những sản phẩm mạo hơn thì sẽ ít được quan tâm hơn. Các nhà đầu tư lúc này cũng sẽ tìm đến những sản phẩm mang tính khai thác tốt hơn. Họ cũng sẽ cơ cấu lại danh mục đầu tư và thắt chặt dòng tiền. Cũng theo đó, tính an toàn cho dòng tiền cũng sẽ đặt lên đầu tiên và sau đó mới đến yếu tố sinh lời. Cùng với tâm lý thì xu hướng như thế nhà đầu tư cũng sẽ tìm kiếm đến sản phẩm bất động sản có giá trị thực hơn, lấy ví dụ như phân khúc nhà phố. 

Còn phân khúc thứ hai được ông Lê Đình Hảo đánh giá là có tiềm năng trong thời gian sắp đến là bất động sản hạ tầng khu công nghiệp, nhà xưởng kho bãi và nhà cho các chuyên gia, công nhân. Đây cũng chính là những sản phẩm được đánh giá an toàn hơn trong thời gian 1 năm tới. 

Cuối cùng đó chính là phân khúc chung cư. Cũng trong năm vừa qua, giá chung cư ở trung tâm Thành phố Hà Nội đã tăng 700 triệu đồng cho đến 1 tỷ đồng mỗi căn. Còn đối với những khu vực ngoại thành như Hoài Đức thì mức tăng cũng đạt từ 200 - 300 triệu đồng/căn. Ông Lê Đình Hảo lưu ý rằng người mua nên chọn những chung cư mới đưa vào sử dụng thì sẽ có ít khấu hao hơn.