Góc nhìn chuyên gia: Thị trường BĐS sẽ không rơi vào trạng thái "đóng băng" mà sẽ rơi vào trạng thái "nghỉ ngơi"

Đứng trước lo ngại về thị trường bất động sản có thể rơi vào khủng hoảng giống cách đây 10 năm, giới chuyên gia bất động sản cũng đã đưa ra những nhận định về vấn đề này. 

Cũng theo nhận định của nhóm phân tích của Công ty Cổ phần chứng khoán VNDirect, ngành bất động sản cũng đang bước vào chu kỳ suy giảm. 

Đầu tiên là các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do các khoản vay ngân hàng vào bất động sản bị thắt chặt vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp được giám sát chặt chẽ. Chứng khoán VNDirect cũng ước tính khoảng 46.145 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ đáo hạn trong nửa đầu 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối 2023 từ đó gây ra áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư.

Thứ hai đó chính là lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà. 

Thứ ba đó là nguồn cung mới có thể sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi. Cũng qua phân tích bối cảnh chu kỳ hiện tại và chu kỳ suy thoái gần nhất của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2011 - 2013, nhóm phân tích của VNDirect cũng đánh giá chu kỳ giảm này có thể khác với đáy của các doanh nghiệp bất động sản hiện tốt hơn. 

VNDirect nhận định rằng: “Do đó, chu kỳ suy giảm hiện tại sẽ ít thiệt hại hơn và diễn ra ngắn hơn; tình trạng “đóng băng” nếu xảy ra có thể ngắn hơn so với trước đây". 

Cũng đưa ra nhận định về vấn đề này ở một hội nghị diễn ra trong thời gian gần đây, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cũng đã chỉ ra 3 khác biệt cho thấy thị trường sẽ không lặp lại vết xe đổ trong năm 2011 - 2013. 

Đầu tiên là 10 năm trước, khủng hoảng tài chính toàn cầu lan sang Việt Nam đã khiến cho chúng ta thực sự khó khăn về hệ thống tài chính ngân hàng sau đó lan sang bất động sản. Lạm phát thời điểm này cũng rất cao với lãi suất trên 20%. Tăng trưởng kinh tế cũng rất thấp chỉ  5,25% năm 2012, sau đó cũng đã nhích lên 5,5 - 5,6%.

Và với thị trường hiện tại, khó khăn không nằm ở lĩnh vực tài chính - ngân hàng mà bởi dịch bệnh bởi tác động từ bên ngoài (xung đột Nga - Ukraine) cùng với hai yếu tố nội tại thị trường phải điều chỉnh rất mạnh sau thời gian 2 năm tăng nóng và Chính phủ chấn chỉnh một số vụ việc vi phạm.  

Thứ là khác biệt liên quan đến nguồn cung đó là 10 năm trước thị trường dư cung, tồn kho đến hàng nghìn tỷ đồng còn hiện tại nhu cầu có tuy nhiên một số phân khúc bị thiếu. 

Thứ ba đó chính là kinh nghiệm điều hành của Chính phủ và doanh nghiệp cũng đã tốt hơn nhiều, đặc biệt sau thời gian 2 năm dịch bệnh các doanh nghiệp cũng đã tích lũy không có ít kinh nghiệm để có thể thích ứng các vấn đề bất ổn và bất định của thị trường. 

Thứ tư đó là nền tảng vĩ mô, nền tảng doanh nghiệp hiện nay cũng tốt hơn trước rất nhiều. Nếu như 10 năm trước, tình hình nội tại các doanh nghiệp cũng rất xập xệ thì hiện tại các doanh nghiệp niêm yết ở trên sàn chứng khoán ghi nhận được lợi nhuận bình quân trong 9 tháng đầu năm vẫn tăng 14 - 15%.

Có thể thấy, những khác biệt trên chính là cơ sở để dự báo thị trường sẽ không rơi vào khủng hoảng mà chỉ suy giảm với lý do rõ ràng bao gồm nguyên nhân nội tại, tình trạng vi phạm của một số doanh nghiệp. Các vấn đề này cũng đều được Chính phủ và doanh nghiệp nhận diện và năm 2023 sẽ có sự chấn chỉnh và khắc phục để cho thị trường tốt lên. 

Cũng đồng quan điểm trên, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group) - ông Nguyễn Thọ Tuyển cũng cho biết bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay khá khác so với giai đoạn khủng hoảng trước. 

Ông Tuyển chia sẻ rằng: “Khác ở chỗ là nguồn cung tiền mặt ở Việt Nam bơm ra ngoài thị trường vẫn còn ở trong giới hạn. Đáng chú ý là ngay từ đầu quý 2, Chính phủ cũng đã chỉ đạo cho Ngân hàng Nhà nước chặn room tín dụng và trong tương lai còn thắt chặt hơn. Chính vì thế, có thể nói rằng việc xảy ra khủng hoảng lần này Việt Nam cũng đã sử dụng các phương án đánh chặn từ trước với nhưng nguy cơ từ bên ngoài. Cho nên, lãi suất cũng sẽ không thể tăng một cách phi mã như lần trước”. 

Không những thế, ông Nguyễn Thọ Tuyển cũng cho rằng việc lạm phát ở thời điểm hiện tại chủ yếu là do các yếu tố đầu vào về nguyên vật liệu của thế giới và không phải là do chúng ta đang bị thừa nhiều tiền cần thu về. Hơn thế là việc tăng lãi suất đâu đó cũng là câu chuyện về tỷ giá chứ không phải là một câu chuyện dài hạn để mà điều tiết nền kinh tế. Chính vì thế mà tăng trưởng vẫn rất tốt đồng nghĩa với việc người dân có tiền thì nhu cầu đầu tư khi nào cũng có. Chính vì thế mà thị trường cũng sẽ không rơi vào trạng thái "đóng băng" như 10 năm trở về trước mà sẽ rơi vào trạng thái "nghỉ ngơi".