Chuyên gia nhận định: Cải tạo các chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ khó khăn nhất hiện nay!

Có nhiều vướng mắc gây khó khăn cải tạo chung cư cũ

Theo đó, Luật Nhà ở 2014 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành (Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP) cũng đã quy định tương đối đầy đủ chung cư cũ. Mặc dù vậy thì Luật Nhà ở 2014 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã xuất hiện một số tồn tại và hạn chế.

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, hiện nay ở trên cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn 100 nghìn hộ dân sống. Các nhà chung cư  cũng được xây dựng qua nhiều giai đoạn khác nhau và cũng được bố trí ở các đô thị của địa phương.

Tại miền Bắc chủ yếu được xây dựng ở trong giai đoạn tư thập kỷ 60 cho đến thập kỷ 80 của thế kỷ trước và phổ biến là các nhà chung cư từ 3 - 5 tầng. Còn ở phía Nam thì chủ yếu được xây dựng từ năm 1975 và có cả nhà chung cư đơn lẻ và các khu chung cư dùng cho cán bộ và công chức, viên chức ở. Ở một số địa phương có nhiều quỹ nhà chung cư hiện nay ví dụ như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nghệ An, Thanh Hóa,...

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, việc cải tạo lại chung cư cũ ở trên địa bàn Hà Nội cũng gặp nhiều khó khăn. Hiện tại có khoảng 1.579 chung cư đã thống kê đầy đủ và còn 300 chung cư là nhà tự quản của các đơn vị cũng như cơ quan nhà nước, doanh nghiệp chưa bàn giao cho thành phố. Tổng số ghi nhận có khoảng gần 1.800 chung cư cũ.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội - TS. Nguyễn Văn Khôi cho biết, hiện nay vẫn còn nhiều vướng mắc cũng như khó khăn cần được tháo gỡ trong việc cải tạo lại chung cư cũ. Doanh nghiệp cũng chưa đầu tư bởi chi phí phải bỏ ra lớn nhưng lại mang đến lợi ích không cao. Chi tiết là bị hạn chế về tầng cao xây dựng và nhất là ở khu vực trung tâm, nơi có mật độ dân số cao cũng cần giảm tải áp lực về hạ tầng và giả dân số cũng như cần diện mạo đô thị mới hài hòa phát triển cũng như bảo tồn. 

Song song với đó, cơ chế bồi thường và giải phóng mặt bằng còn chưa thỏa đáng và một số người dân cũng chưa thực hiện đầy đủ quyền cũng như trách nhiệm của mình. Và trình tự triển khai các dự án cải tạo chung cư cũ còn phức tạp và nhiều điều chỉnh và chưa có quy định trình tự đặc thù. Hiện tại cũng chưa xác định rõ trách nhiệm của các chủ đầu tư với xã hội cũng như chưa có cơ chế tạo ra điều kiện trong đầu tư với xã hội cũng như chưa có cơ chế tạo ra điều kiện trong đầu tư xây dựng cũng như cải tạo chung cư cũ cho doanh nghiệp. Quá trình quản lý vận hành sử dụng có nhiều bất cập giữa chủ đầu tư và đơn vị quản lý, ban quản trị và khu dân cư. 

Đâu là giải pháp để tháo gỡ khó khăn chung cư cũ?

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - TS. Nguyễn Văn Khôi đề xuất rằng, các địa phương bố trí ngân sách cũng như chỉ đạo Sở Xây dựng tiến hành tổ chức rà soát kiểm định và đánh giá chất lượng nhà chung cư thuộc diện cải tạo và xây dựng lại, trên cơ sở đó lập ra kế hoạch hoặc điều chỉnh kế hoạch cải tạo cũng như xây dựng lại nhà chung cư theo quy định. 

Ngoài ra cũng cần phải khẩn trương lập và phê duyệt hay điều chỉnh quy hoạch chi tiết các khu vực cần xây dựng lại, cải tạo chung cư cũ cũng như công bố công khai thông tin về quy hoạch này theo quy định của pháp luật để sở hữu, người sử dụng hoặc có liên quan biết và thực hiện. Việc quy hoạch cải tạo cũng như tái thiết chung cư cũ cũng cần phải được lập quy hoạch cho toàn khu và xác định được rõ phạm vi nghiên cứu cũng như phạm vi lập quy hoạch.

TS. Nguyễn Văn Khôi đề xuất rằng: “Các địa phương cũng cần sớm ban hành mức bồi thường  làm cơ sở để cho các nhà đầu tư lập phương án bồi thường khi tiến hành tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án. Bên cạnh đó cũng khẩn trương ban hành các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư, tổ chức lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án theo đúng quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP. Song song với đó, quy hoạch cải tạo chung cư cũ cũng cần phải tuân thủ quy hoạch của thành phố, cấu trúc khu chung cư sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến mà có thể là khu đô thị đa chức năng". 

Còn theo Phó Chủ tịch Hội đồng trường trường Đại học Luật Hà Nội - PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, Luật Nhà ở năm 2014 qua thời gian 10 năm thi hành cũng đã góp phần nâng cao được hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở cũng như điều chỉnh các giao dịch về nhà ở thông suốt, đồng bộ. 

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến nhận định rằng, việc vẫn chưa xác lập được cơ chế pháp lý đầy đủ và đồng bộ cho việc cải tạo lại chung cư cũ được xây dựng từ thời bao cấp cách đây gần 40 năm ở các thành phố lớn. Song song với đó là một số quy định về quản lý cũng như sử dụng, vận hành nhà chung cư cao tầng xây dựng mới của Đạo luật này không còn phù hợp với thực tiễn. 

Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - ông Nguyễn Thế Điệp cũng nhận định rằng việc cải tạo lại các chung cư cũ cũng là một trong những nhiệm vụ khó khăn nhất hiện nay. Cũng tại Hà Nội, trong thời gian 10 năm mà mới cải tạo được 1,5% số lượng chung cư cũ thì con số này vẫn rất khiêm tốn và đáng tiếc.

Ông Nguyễn Thế Điệp đề xuất giải pháp như sau: “Những vướng mắc vẫn còn tồn động trong Luật Thủ đô thì cũng cần phải tháo gỡ và làm sao để cho thành phố Hà Nội chủ động trong điều tiết”. Còn về yếu tố dân chủ thì đây cũng là điều cần thiết nhưng theo ông Nguyễn Thế Điệp thì có khoảng 80 - 85% cư dân đồng tình là hợp lý và phải có cưỡng chế từ đó chúng ta cần quy định rõ ràng việc này thì mới làm tiếp được. Cũng theo ông Nguyễn Thế Điệp, tiếp đến chính là phải đảm bảo hài hòa lợi ích cũng như giải quyết công ăn việc làm cho người dân.