Chuyên gia khuyên gì khi cầm tiền chờ giá nhà năm 2023 giảm để bắt đáy?

Vào hồi đầu tháng này, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cũng đã gửi văn bản kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiến hành xem xét bổ sung nội dung giải quyết một số khó khăn cấp bách đối với thị trường bất động sản trong Kỳ họp bất thường của Quốc hội lần thứ II.

Cũng trong văn bản này thì Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng đã đề xuất xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi để cho các ngân hàng thương mại cho người mua nhà để ở thương mại và nhà ở xã hội có mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng/căn. Và đề xuất này cũng nhận được sự quan tâm của đông đảo người dân ở trong bối cảnh giá bất động sản ngày càng cao như hiện nay. 

Có dễ để tìm nhà có giá 1,8 tỷ đồng?

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) - ông Nguyễn Quốc Hiệp mới đây cũng thẳng thắn cho biết hiện nay ở trên thị trường phạm vi khu vực phía Bắc muốn mua nhà với mức giá là 30 triệu đồng/m2 thì rất khó. Ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng đưa ra định giá với tiêu chí là một căn hộ nhỏ thông thường diện tích khoảng 70m2 thì giá cũng đã khoảng 2,1 tỷ đồng.

Chuyên gia này cũng cho biết: “Hiện nay giá vật liệu xây dựng tăng lên rất cao. Suất đầu tư 1m2 của nhà chung cư thông thường bây giờ thì chủ đầu tư đi thuê nhà thầu cũng phải cỡ là 15 triệu đồng/m2 chưa tính tiền đất, chưa tính chi phí quản lý dự án, cũng như chi phí thiết kế,… Thực sự để mà nói thì làm 20 triệu đồng/m2 là không khả thi trừ trường hợp là nhà ở xã hội và với điều kiện không có thang máy, các điều kiện khác cũng thấp. Thực tế để có thể kiếm được dự án làm 30 triệu đồng/m2, chúng tôi đã thấy vô cùng khó". 

Đưa ra đánh giá về đề xuất của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, Phó chủ tịch hội đồng trường kiêm trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội - PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cũng cho rằng mức giá 1,8 tỷ đồng có thể chấp nhận được với điều kiện Nhà nước đứng ra tự đầu tư nhà ở xã hội và không để cho các chủ đầu tư và chủ doanh nghiệp. 

Cũng theo ông Tuyến thì hiện nay Nhà nước không có quỹ nhà ở để khi mà cần có thể tung ra giống như dự trữ vàng. Thực chất là Nhà nước cũng đã thiết lập ra luật chơi nhưng phần nguồn cũng đẩy hết cho các nhà đầu tư. 

Cũng theo PGS.TS Quang Tuyến, dưới quan điểm của các doanh nghiệp khi đi vay vốn ngân hàng để có thể thực hiện dự án thì theo cơ chế của thị trường thì buộc sẽ phải có lãi. Ông cũng cho rằng mức 1,8 tỷ đồng tính khả thi cũng rất thấp. 

Năm 2023, giá nhà liệu có giảm mạnh?

Có thể thấy, mức giá 1,8 tỷ đồng/căn cũng được các chuyên gia đánh giá là khó khả thi. Và ở trong bối cảnh hiện tại thì nhiều người cũng trông chờ vào một đợt giảm giá bất động sản như cách đây 10 năm để có thể mua được nhà. 

Thực tế thì theo PGS.TS Quang Tuyến, cũng có những giai đoạn thị trường chứng lại nhưng giá lại chẳng hề giảm. Hiện nay ở trên thị trường giao dịch trầm lắng nhưng có nhiều bên đều đang găm hàng và không ai bán ra với bối cảnh nguồn cung trở nên hạn chế. 

PGS.TS Quang Tuyến nhận định rằng: "Với vấn đề thị trường trầm lắng như thế này các chủ đầu tư cũng khó khăn và găm hàng thì nếu Nhà nước có một lượng hàng dự trữ tung ra bán thì nó mới dễ được". 

Cũng dưới góc độ của những người làm xây dựng ở trên thị trường, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng thị trường bất động sản trong giai đoạn 2022 - 2023 cũng rất khác so với khủng hoảng của năm 2012 - 2013.

Và trong giai đoạn năm 2012 - 2013 thì theo ông Hiệp đánh giá là cuộc khủng hoảng từ khi còn có nhiều dự án và nhà nhà làm bất động sản, công ty nào cũng đầu tư bất động sản. Cũng vào lúc thị trường hàng dư thừa thì sức mua kém cũng đã xảy ra hiện tượng giảm giá. 

Cũng theo ông Hiệp, bản thân của doanh nghiệp của ông cũng phải tiến hành giảm giá từ mức 24 triệu đồng/m2 xuống còn mức 22 triệu đồng/m2 ở dự án Nam Đô  và cùng với đó là việc hoàn thành tiến độ thì mới bán hết được tại thời điểm đó. Ngược lại thì hiện nay thị trường bất động sản cũng không có đủ hàng nên dù cho sức mua giảm giá thì giá cũng không giảm và vẫn còn neo ở mức cao. 

Còn chuyên gia đến từ Hiệp hội Nhà thầu còn cho biết rằng hiện nay giá vật liệu xây dựng và giá nhân công cũng đã tăng lên. Và Luật đất đai sắp tới cũng sẽ đưa giá đất sát với mức giá của thị trường. Cũng từ tháng 7 năm 2023 thì tiền lương cơ bản cũng được nân nên, nên đơn giá nhân công cũng sẽ tăng lên. 

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng khẳng định: "Chính vì thế mà suất đầu tư xây nhà thấp tầng hiện tại đang là 6 triệu đồng/m2 còn nhà cao tầng là 13 - 14 triệu đồng/m2 và cũng sẽ tiếp tục tăng lên. Vậy nên, không thể hy vọng giá nhà xuống được mà giá nhà chỉ có tăng lên thôi".