Cắm sổ đỏ lấy tiền mua BĐS “ngộp”: Coi chừng mất cả chì lẫn chài

Bất động sản “ngộp” rao bán tràn lan cuối năm

Kể từ tháng 10, các thông tin rao bán bất động sản “ngộp” tràn lan trên một số các diễn đàn nhà đất lớn. Chỉ cần lên internet vào công cụ tìm kiếm gõ cụm từ “bán bất động sản ngộp”, trong 0,40 giây, google cho ra gần 1,5 triệu kết quả. Nhiều nhà đầu tư rao bán những mảnh đất nền với hàng vạn lý do khác nhau với giá được cho là khá hợp lý so với thời điểm cách đây khoảng 2 năm.

Được biết, đất "ngộp" là đất không vướng quy hoạch, pháp lý minh bạch. Tuy nhiên, chủ đất bị “ngộp” ngân hàng ví dụ như nợ tín dụng, tới kỳ đáo hạn hoặc cần tiền gấp. Chính vì thế mà giá bán bất động sản chỉ bằng 65% - 70% so với giá trị thực của sản phẩm. Đặc biệt vào thời điểm cuối năm, bất động sản “ngộp” được rao bán ngày một nhiều. Và đó được xem là cơ hội đầu tư sinh lời lớn của nhà đầu tư.

Hiện nay, trên thị trường bất động sản, số lượng các nhà đầu tư có tiền mặt không nhiều. Chính vì thế, để có tiền mua bất động sản, họ phải dùng đòn bẩy tài chính và thế chấp chính căn nhà họ đang ở.

“Thời điểm này cận Tết, nhiều người đang muốn bán bất động sản để kiếm tiền trả nợ, đáo hạn ngân hàng. Bên cạnh đó, các công ty trước đó ăn nên làm ra đầu tư bất động sản. Tuy nhiên đến thời điểm này, do cần tiền trả lương, thưởng cho nhân viên nên họ phải bán với giá rẻ. Đây là cơ hội tốt để mua được những mảnh đất vị trí đẹp có giá rẻ”, anh Trần Minh Anh, hiện đang làm nhân viên đồ họa cho một công ty thiết kế tại Nam Từ Liêm, Hà Nội chia sẻ.

Thấy nhiều mảnh đất đẹp, giá rẻ, anh Minh về bán với vợ cầm cố căn chung cư của gia đình để đầu tư đất. Khi làm hồ sơ vay ngân hàng, anh Minh không khai là mua bất động sản mà hợp thức hóa bằng việc mở nhà hàng. Cắm sổ đỏ chung cư được 1,2 tỷ đồng, anh Minh  vay mượn thêm người thân mua mảnh đất rộng 60m2 tại huyện Thạch Thất với giá 1,8 tỷ đồng. Như anh Minh kể, trước đây, mảnh đất này từng được chủ cũ rao bán với giá 2,1 tỷ đồng.

Anh Minh tâm sự: “Tất nhiên khi vay ngân hàng tiền thì tôi đã phải dự trù được số tiền trả lãi, gốc hàng tháng. Bên cạnh đó, tôi sẽ tính toán thời điểm bất động sản tăng giá để trừ đi lãi suất hàng tháng mà vẫn có lãi. Với tôi, mảnh đất này có giá 1,8 tỷ đồng là khá rẻ. Vì mảnh đất nằm vị trí thoáng, mặt đường mà hai ô tô tránh nhau được. Khi bất động sản ấm lên, mảnh đất này có giá không dưới 35 triệu đồng/m2. Ở công ty tôi cũng có một vài người cầm cố nhà đang ở để mua đất nền giá rẻ của những người bắt buộc phải bán”.

Trái ngược với anh Minh, anh Bùi Văn Thịnh, Giám đốc một công ty chuyên kinh doanh các sản phẩm cơ khí nhập khẩu tại Hà Nội vừa phải bán mảnh đất ở TP.Hải Dương với giá rẻ. 4 năm trước, công ty anh Thịnh làm ăn được nên các cổ đông công ty dùng tiền lãi để đầu tư bất động sản. Thời điểm anh Thịnh mua giá khá rẻ. Sau này, lúc bất động sản tăng chóng mặt, mảnh đất lãi gấp đôi nhưng họ không bán, quyết tâm giữ lại. “Đến thời điểm này thì chúng tôi buộc phải bán rẻ để lấy tiền đáo nợ ngân hàng và lo lương thưởng Tết cho nhân viên. Tất nhiên, so với lúc mua thì mảnh đất này bán vẫn có lãi nhưng so với thời đỉnh điểm thì giá không bằng. Mảnh đất này chúng tôi đã rao bán 6 tháng nay nhưng không ai mua. Phải hạ giá đến lần thứ 4 mới bán được”, anh Thịnh kể.

Giám đốc công ty này nói thêm, thời trước Covid-19, các doanh nghiệp khi có lãi hầu hết đều chuyển sang đầu tư bất động sản. Coi đó là tài sản tích lũy. Tuy nhiên, đến thời điểm từ dịch Covid-19 đến nay, nhiều doanh nghiệp lâm vào cảnh khó khăn đã phải bán đi để duy trì hoạt động.

Coi chừng mất cả chì lẫn chài

Trao đổi với Phóng viên, ông Kiều Duy Thành, Giám đốc Kinh doanh Bất động sản SENLAND cho rằng, việc mua bất động sản "ngộp" thời điểm này cũng khá nhạy cảm và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đặc biệt là đối với những người sử dụng đòn bẩy tài chính.

Theo ông Thành, mặc dù hiện nay lãi suất cho vay của các ngân hàng đã giảm sau chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, mức lãi suất này vẫn khá cao. Trong khi đó, thời điểm bất động sản khi nào ấm lên thì chẳng ai có thể đoán trước được.

“Nhiều người thường tính quý II hoặc quý III sang năm thị trường bất động sản sẽ ấm lên và khi đó họ bán bất động sản thời điểm này mua vừa trả được hết gốc ngân hàng, trừ lãi đi vẫn lãi lớn. Tuy nhiên, tôi gọi rằng đây là việc “đếm cua trong lỗ”. Bởi chẳng ai chắc năm 2023 thị trường bất động sản có vượt qua được khó khăn và trở lại guồng quay như những năm trước hay không. Nếu thị trường bất động sản vẫn ảm đạm, thậm chí là khó khăn hơn năm 2022, thì người cắm sổ đỏ, sử dụng đòn bẩy tài để đầu tư bất động sản sẽ mất cả chì lẫn chài. Mất tiền trả lãi hàng tháng và bán giá bất động sản cũng lỗ. Thậm chí, nếu không thanh khoản được, họ sẽ bị phát mãi ngôi nhà mình đang ở”, ông Thành phân tích.

Vị này nhấn mạnh, một bộ phận người Việt hiện nay khi đầu tư vẫn có quan niệm “liều ăn nhiều”. Nhưng quan niệm đó nếu áp dụng trong thời điểm này chắc chắn sẽ thất bại. Bởi việc đầu tư hiện nay phải có kiến thức và kinh nghiệm, không còn “may hơn không” như trước nữa.

Ông Thành dẫn chứng, nhiều người thời điểm dịch bệnh đã cắm sổ đỏ, vay ngân hàng để mua bất động sản. Họ kỳ vọng sau khi dịch bệnh đi qua thì giá nhà đất sẽ tăng. Và đến thời điểm này, khi dịch bệnh đã được khống chế nhưng giá bất động sản không những không tăng mà còn giảm ở nhiều khu vực. Giờ đây, họ bị chôn tiền trong bất động sản và hàng tháng vẫn phải trả lãi ngân hàng.

Ở một góc nhìn khác, Chủ tịch CLB Bất động sản Việt Nam ông Nguyễn Quốc Bảo khuyến cáo người mua nhà cần lưu ý với những lời quảng cáo là bất động sản "ngộp". Bởi có nhiều trường hợp khi mua mới phát hiện có nhiều vấn đề liên quan đến pháp lý. Cần phải thận trọng, tìm hiểu kỹ càng trước khi xuống tiền, tránh tiền mất tật mang.