Cần thêm một năm để thị trường bất động sản "đảo chiều" 

Giai đoạn khó khăn nhất sắp kết thúc

Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2022 mới đây đã diễn ra tại TP. Hồ Chí Minh vào ngày 16/12. Tại hội nghị, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com - Ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, từ quý II/2022, mức độ quan tâm cùng lượng giao dịch bất động sản trong xu hướng giảm mạnh.

Khảo sát trên nhiều sàn giao dịch nhà đất, có thể thấy, nếu tính từ thời điểm quý II thì có gần 28% môi giới xác nhận việc mua bán sụt giảm mạnh, có 45% cho biết các giao dịch giảm nhưng không quá lớn.

Nhưng sang quý III, tỷ lệ môi giới nhận định rằng giao dịch giảm mạnh (trên 50% lượng giao dịch so với cùng kỳ) là 43%, tỷ lệ này đối với quý IV là 62%.

"Thị trường bất động đã ở trong giai đoạn khó khăn, thách thức từ những yếu tố như nguồn vốn hạn hẹp, giá bán bất động sản tăng quá mạnh, những biến động về nhân sự khi thị trường gặp khó khăn.

Các thông tin, biến động về những hoạt động điều tra, khởi tố một số doanh nghiệp địa ốc đã gây ảnh hưởng đến lượng quan tâm bất động sản của người dân trong thời gian qua. Trong năm 2022, tất cả đối tượng tham gia thị trường đều phải đối diện với loạt khó khăn" - Ông Quốc Anh cho hay.

Thời điểm bất động sản đảo chiều?

Chia sẻ về thời điểm thị trường địa ốc hồi phục trở lại, ông Quốc Anh phân tích dựa theo bài học của giai đoạn khủng hoảng nhà đất từ năm 2008 - 2012. Các chuyên gia cho rằng, nếu như chu kỳ trước đây, tính từ thời điểm các ngân hàng nhà nước có động thái hạ trần lãi suất tới khi thị trường bất động sản bắt đầu đảo chiều và từng bước phục hồi thì phải mất 1,5 năm.

"Thế nên, nếu chỉ dựa vào chỉ báo lãi suất, xét theo bối cảnh hiện tại, với kịch bản tích cực nhất thì trần lãi suất sẽ được điều chỉnh vào quý I/2023. Vậy phải tới quý II hoặc quý III/2024 thì bất động sản mới có thể đảo chiều" - Vị chuyên gia nhận định.

Ông Quốc Anh cũng cho rằng, trong ba yếu tố vĩ mô tác động lên khả năng đảo chiều của thị trường bất động sản (tăng trưởng tín dụng - lãi suất - chính sách điều hành của Chính phủ) thì mức tăng trưởng tín dụng cùng chính sách là hai yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều trên thị trường nhà đất.

"Nếu đầu năm 2023 có thể nới lỏng tăng trưởng tín dụng, thị trường theo đó sẽ phục hồi nhanh chóng. Tin vui cho thị trường địa ốc cuối năm 2022 là Chính phủ đã thành lập tổ công tác để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Luật đất đai sửa đổi cũng đang được đệ trình quốc hội thông qua. 

Như vậy, qua bức tranh tích cực về mức tăng trưởng tín dụng và chính sách thì bất động sản có thể kỳ vọng vào thời gian đảo chiều và phục hồi sớm hơn, có thể là vào cuối năm sau" - Ông Quốc Anh phân tích.

Thêm một khảo sát khác về dự báo thời điểm thị trường địa ốc phục hồi được triển khai dựa vào ý kiến đánh giá của gần 500 môi giới BĐS cho thấy, 34% người cho rằng cuối quý III, đầu quý IV/2023 là thời điểm thị trường BĐS phục hồi trở lại. 23% đã nhìn nhận tích cực hơn khi cho rằng quý II/2023 thị trường bắt đầu hồi phục, 19% cho rằng tới quý II/2024 thì thị trường mới tích cực hơn.

Khảo sát cho thấy, những ý kiến trên đa phần nhận định năm 2023 thị trường bất động sẽ rất khó khăn nhưng sẽ không kéo dài. Giải pháp để kéo lại sức bật cho thị trường vẫn hiện hữu. Các diễn biến tiếp theo phụ thuộc xem những chính sách về vốn và quản lý của Nhà nước mở cửa tới đâu. 

Chia sẻ tại Hội nghị, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV Cấn Văn Lực cho hay: "Nguồn cung, pháp lý bất động sản sẽ dần được tháo gỡ trong năm 2023. Tuy nhiên, vấn đề trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn đã gây ra thách thức lớn cần sớm giải quyết. Thị trường đang sàng lọc, tái cấu trúc và dần phục hồi". 

Các chuyên gia khác đều cho rằng, để thực sự khơi thông dòng vốn thì phải có lực mua đủ lớn.

Muốn kích hoạt nguồn tiền từ người mua ở thực thì giá BĐS phải tiếp tục giảm. Dự báo trong ngắn hạn, giá một số phân khúc tại một số khu vực vẫn sẽ chững lại, những chủ sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài sẽ phải bán tài sản.

Thời điểm này là giai đoạn thị trường BĐS thể hiện sự hấp dẫn để hút dòng tiền vào "bắt đáy", mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn bị tắc nghẽn và cứu thị trường. 

Về thị trường năm 2023, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, hiện tại thị trường vẫn còn tiềm năng nhưng lại thiếu sự tự tin. Lực cầu luôn hiện hữu, song các nhà đầu tư đang giảm niềm tin đối với thị trường. Hầu hết các bên có tâm thế e dè, nghe ngóng và quan sát thêm.

Theo vị chuyên gia, chỉ số GDP của Việt Nam dự kiến mức tăng trưởng từ 7,5 - 8,2% cùng CPI từ 3,8 - 4,2%. Điều này cho thấy bức tranh chung đang giữ được mức độ tăng trưởng, thu nhập của người dân khá ổn định.

Đồng thời tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam vẫn thấp, chỉ khoảng 40%, còn tại những đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh chưa tới 50%. Với các đô thị lớn đông đúc dân cư, kinh tế được đầu tư mạnh mẽ thì thị trường còn rất nhiều cơ hội.

"Để vượt qua khó khăn, những doanh nghiệp BĐS cần phải cải thiện hồ sơ tín dụng và phát hành trái phiếu minh bạch, phù hợp với khả năng trả nợ, áp dụng mức thanh toán hấp dẫn cho khách hàng, đẩy nhanh hoàn thiện pháp lý và tiến độ dự án để thu về nguồn vốn từ khách hàng trả trước" - Ông Quốc Anh nói.