4 nguyên nhân, 6 tác động khiến thị trường bất động sản phát triển bất thường

Bản chất không phải khủng hoảng

Bước vào quý IV/2022, nhiều ý kiến chuyên gia nhận định, bất động sản đang rơi vào thời kỳ khủng hoảng, suy thoái. Tuy nhiên, theo TS Cấn Văn Lực- chuyên gia kinh tế trưởng BIDV đó là góc nhìn bi quan.

Trên thế giới năm nay giá bất động sản cũng giảm, giao dịch bất động sản cũng bị giảm trên toàn cầu, không chỉ riêng Việt Nam. Đó là một cú điều chỉnh, là cú điều chỉnh cần thiết.

“Khi bất động sản suy thoái hay khủng hoảng, giá giảm kinh khủng. Như năm 2012, có những doanh nghiệp chiết khấu đến 80%. Bây giờ không có chuyện đó xảy ra, có giảm giá, khuyến mại cũng chỉ 10% - 30%.

Giai đoạn năm 2011 – 2012, khó khăn từ lĩnh vực tài chính ngân hàng lan sang lĩnh vực bất động sản. Bây giờ không phải như vậy. Tăng trưởng kinh tế giai đoạn đó rất thấp, chỉ từ 5% - 5,5% trong khi lạm phát cao tới 18% (năm 2011).

Tình hình hiện nay ngược lại, tăng trưởng kinh tế của chúng ta cao (8%), lạm phát thấp, năm nay 3,2%, năm tới có thể nhích lên cũng là 4%. Tỉ giá lúc đó điều chỉnh kinh khủng, một đêm điều chỉnh tăng tới 9,3%”, ông Lực đưa ra dẫn chứng.

Theo đánh giá của vị chuyên gia này, thực lực của doanh nghiệp hiện nay tốt hơn rất nhiều so với trước đây. Thời điểm đó các doanh nghiệp đa số là đầu cơ, là lỗ, là bong bóng. Hiện nay, nhìn vào các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán, lợi nhuận trước thuế của họ vẫn tăng.

“Theo tôi, chúng ta hiện nay vững chãi hơn so với thời điểm 10 năm trước. Bản chất không phải khủng hoảng mà thị trường đang điều chỉnh giúp lành mạnh, bền vững hơn”, TS Cấn Văn Lực kết luận.

Đưa ra góc nhìn của mình, TS Cấn Văn Lực đánh giá, thị trường bất động sản năm 2022 phát triển khá bất thường và có sự khác biệt so với thế giới cũng như khu vực.

Lý giải về sự phát triển bất thường của thị trường, TS Cấn Văn Lực chỉ ra 4 nguyên nhân chính tạo ra sự khác biệt đó là: Thị trường đã, đang điều chỉnh rất mạnh sau 3 năm tăng nóng; cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều; vấn đề đầu cơ; nguyên nhân cuối cùng là tâm lý đám đông vẫn còn nặng nề.

Cũng theo TS Cấn Văn Lực, hiện nay có 6 vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản bao gồm: kinh tế vĩ mô (tăng trưởng, lạm phát, thu nhập, tỉ giá tác động rất mạnh); vấn đề pháp lý và thách thức trong vấn đề quản lý; vấn đề về quy hoạch và cơ sở hạ tầng; yếu tố tài chính (thuế phí).

Tiếp theo là nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ các kênh vốn khác (huy động vốn cộng đồng); vấn đề về các thông tin dữ liệu, tính minh bạch của thị trường; vấn đề cuối cùng là liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường.

Doanh nghiệp cần làm gì để vượt “sóng gió”?

Nhận định các vấn đề của thị trường bất động sản là rất lớn, để thị trường có thể hồi phục, TS Cấn Văn Lực khuyến nghị doanh nghiệp cần tiến hành tái cấu trúc, bên cạnh đó phấn đấu nợ đến hạn phải trả. Không trả được phải đàm phán khất; đồng thời chấp nhận cắt lỗ, bán đi một số tài sản, dự án để có tiền trả nợ.

Ông Cấn Văn Lực cũng đề nghị có thể xem xét đổi tiền lấy hàng: đổi trái phiếu lấy nhà. Tuy nhiên, Việt Nam cần có hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục, cũng như cách thức và giá cả…

Đồng thời, được phép phát hành trái phiếu mới, đặc biệt có giãn hoãn một số điều kiện hơi chặt hiện nay. Có thể thấy, hiện nay quan điểm của Bộ Tài Chính và Chính phủ đã cởi mở hơn, điều này sẽ tháo gỡ một phần quan trọng của đáo hạn trái phiếu.

Về phía Chính phủ, ông Lực cho rằng, Việt Nam không thể dùng tiền ngân sách để giải cứu mà phải dùng cơ chế, chính sách, phương pháp hướng dẫn.

Theo ông Lực, hiện nay Bộ Xây Dựng và Bộ Tài Chính đang tích cực nỗ lực đưa ra các biện pháp khả thi, phù hợp với thực trạng kinh tế Việt Nam.

Mới đây, phát biểu tại Diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường bất động sản”, PGS.TS Trần Kim Chung – Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đưa gia nhận định lạc quan, thị trường bất động sản những tháng cuối năm thiếu dấu hiệu khởi sắc.

Sở dĩ đưa ra nhận định này, ông Chung phân tích: Các doanh nghiệp bất động sản gặp khó vì cùng lúc phải huy động vốn ở 3-4 kênh chủ chốt, khi tín dụng eo hẹp, thị trường trái phiếu bị quản lý chặt chẽ. Người dân mua nhà gặp khó do không dễ tiếp cận tín dụng ngân hàng, trong khi đó lãi suất trên thị trường tăng nhanh và lên mức cao, theo chính sách điều hành chung.

Theo đó, thị trường bất động sản đang phải đối mặt với hàng loạt rủi ro hiện hữu như rủi ro kinh tế quốc tế, rủi ro về kinh tế vĩ mô, rủi ro từ thị trường trong nước, rủi ro đối tác, rủi ro chính sách.

“Nguyên nhân căn bản là do luồng tiền vận hành vào thị trường bất động sản giảm đi, không đạt được mức kỳ vọng tăng như cuối năm 2021, thậm chí còn giảm thấp hơn mức cần thiết để duy trì thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, giá bất động sản tăng trong năm 2020-2021 đã neo ở mức cao, không giảm trong bối cảnh năm 2022 cũng làm thị trường suy giảm về giao dịch. Hơn nữa, các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn để mở rộng”, ông Chung nêu quan điểm.

Kỳ vọng cho năm 2023 của thị trường bất động sản theo vị chuyên gia là không có nhiều biến động để thị trường vận hành theo xu thế.

Chuyên gia kinh tế, TS Lê Bá Chí Nhân cảnh báo: "Thị trường bất động sản rất khó khăn vì “tắc” dòng tiền, tương lai đi vào suy thoái và thậm chí nếu kéo dài sẽ là khủng hoảng".

Theo đó, vị chuyên gia này kiến nghị, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phải đồng bộ từ nhiều góc độ.

Ở góc độ pháp lý, hiện thủ tục đầu tư dự án bất động sản phải mất ít nhất 3 năm, nảy sinh rất nhiều chi phí như: đền bù, quy trình duyệt cấp phép, cách tính tiền sử dụng đất… đã làm tăng đáng kể chi phí dự án. Điều này cơ quan quản lý đã triển khai giải pháp “gỡ vướng” bằng cách tiến hành điều chỉnh các văn bản Luật, tuy nhiên cần có thời gian Quốc hội thông qua và đưa vào thực tế bằng văn bản dưới Luật. Có thể nói trong trung hạn sẽ không hỗ trợ được gì.

Ở góc độ chính sách tiền tệ, Chính phủ phải ưu tiên ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát trước tình hình kinh tế thế giới diễn biến phức tạp, do đó mở rộng tín dụng cho bất động sản thời điểm này có thể gây mất an toàn cho hệ thống ngân hàng. Doanh nghiệp bất động sản sẽ không kỳ vọng gì được từ nguồn này.

Với chính sách tài khóa, chính phủ đang nghiên cứu kiểm soát đầu cơ bất động sản qua công cụ thuế; chi đầu tư công rất lớn nhưng điều kiện và thủ tục rất phức tạp… do vậy cũng không phải là yếu tố hỗ trợ lúc này.

Một số chuyên gia nhận định, với thị trường 100 triệu dân, kinh tế và mức sống tăng trưởng nhanh, tốc độ đô thị hoá cao, trong dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá còn nhiều dư địa phát triển tốt, nhiều chuyên gia dự báo, thị trường sẽ vượt khó thành công và sớm khởi sắc trở lại.