Bất động sản chợ âm thầm vươn lên giữa bối cảnh thị trường u ám

Bất động sản chợ - phân khúc tươi sáng giữa thị trường u ám

Khác với mọi năm, dù đã về cuối quý 4/2022 nhưng lượng giao dịch bất động sản vẫn khá trầm lắng. Những khó khăn như nguồn cung sản phầm vừa túi tiền hạn chế, ngân hàng thắt chặt tín dụng; Bộ Tài chính tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tăng cao, dự án tắc nghẽn pháp lý… chưa được tháo gỡ khiến bức tranh trường khá u ám.

Từ tháng 4 năm 2022 đến nay lượng giao dịch bất động sản trên thị trường giảm rõ rệt, giảm hơn 70%. Tuy nhiên, một điểm sáng trên thị trường với lượng giao dịch tạm ổn là bất động sản dòng tiền.

Chia sẻ với phóng viên, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết trong sự trầm lắng chung của thị trường, thì bất động sản dòng tiền thanh khoản khá ổn, nhất là từ tháng 7 năm 2022 đến nay và nó vẫn là xu hướng của năm 2023.

Theo ông Quê, các loại hình bất động sản dòng tiền phổ biến là nhà mặt tiền ở các thị trấn, thành phố lớn có tiềm năng cho thuê, kinh doanh tốt; căn hộ chung cư, sàn thương mại cho thuê; thổ cư có tiềm năng cho thuê; nhà xưởng cho thuê ven đô thị hoặc khu công nghiệp; bất động sản có tiềm năng khai thác du lịch; chợ hoặc trung tâm thương mại…

Trong đó, chợ loại hình bất động sản đặc biệt. “Có nhiều người không để ý một vài năm trở lại đây nổi lên một loại hình bất động sản mới đó là bất động sản chợ. Thực ra chợ là loại hình bất động sản cổ xưa có song song với bất động sản nhà ở, là nơi mọi người gặp nhau trao đổi hàng hóa. Tuy nhiên gần đây chợ mới được chú trọng quy hoạch bài bản, định hướng xây dựng khang trang và xã hội hóa chợ”.

Bất động sản chợ được xem là một ngách nhỏ của bất động sản thương mại. Đây là những sạp, quầy hàng, kiot… được xây dựng trên một khu đất, là nơi buôn bán của người dân. Phân khúc bất động sản này luôn được quan tâm bởi tỷ lệ sinh lời cao, ổn định, thanh khoản khá tốt.

Anh Nguyễn Văn Mạnh (30 tuổi), một môi giới bất động sản chia sẻ, để chọn được sản phẩm bất động sản chợ tốt, nhà đầu tư cần lưu ý chọn vị trí đẹp, nằm trong khu dân cư đông đúc hoặc khu dân cư đang phát triển, đất có pháp lý tốt…

“Trong khi nhiều dự án hiện nay không thanh khoản được thì với bất động sản chợ, nhiều môi giới vẫn “chốt đơn”, vì nhu cầu buôn bán của người dân không bao giờ trầm lắng”, Mạnh nói.

Chọn bất động sản chợ thế nào?

Theo ông Nguyễn Anh Quê, có 3 loại quy mô chợ: chợ xã, chợ huyện và chợ tỉnh, đặc biệt Thành phố Hồ Chí Minh nổi bật nhất là chợ Bến Thành và Thành phố Hà Nội nổi bật nhất là chợ Đồng Xuân. 2 chợ này vượt ra ngoài phạm vi cấp tỉnh mà còn là biểu tương về chợ của Việt Nam.

Ngoài ra, theo ông Quê, các khu vực cửa khẩu trọng điểm Lào Cai (Chợ Cốc Lếu và Chợ Du lịch Lào Cai), Móng Cái, Lạng Sơn, Mộc Bài... nhà nước định hướng xây dựng các chợ đầu mối, là nơi tập kết hàng hóa, là điểm du lịch du khách địa phương và quốc tế.

“Nhà nước xã hội hóa chợ dưới các hình thức BOO, BO... (tiểu thương được sử dụng trọn vẹn vòng đời dự án thông thường từ 50-70 năm. Chợ có sổ riêng hoặc sổ chung tùy vào việc chủ đầu tư, tiểu thương đóng sử dụng đất 1 lần hoặc hàng năm). Tức đất nhà nước giao, chủ đầu tư tư nhân tự bỏ kinh phí xây dựng, bố trí trợ tạm cho bà con tiểu thương trong lúc chợ xây dựng lại, phần diện tích dư bố trí cho bà con tiểu thương chủ đầu tư được bán thương mại cho người dân trong và ngoài xã, ngoài huyện, ngoài tỉnh”, ông Quê nói.

Ông Quê cho rằng, chủ đầu tư xây dựng chợ lợi nhuận không cao, tuy nhiên có lợi thế về việc giải phóng mặt bằng dễ dàng, vị trí chợ trung tâm, hầu hết đắc địa trục đường chính, ngã 3 - ngã 4 - ngã 5 vì vậy thanh khoản bất động sản chợ dễ dàng.

“Để định giá bất động sản chợ rất khó vì nó gắn với kế sinh nhai của một gia đình nhiều thế hệ, ví dụ quầy thịt lợn 5m mua chỉ từ hơn 100 triệu lúc bàn giao nhưng nó không thể định giá được khi chợ sầm uất vì nó nuôi sống và làm giàu một gia đình truyền đời. Các ngành hàng khác cũng vậy, chợ là nơi buôn bán tấp nập nhất, lượng giao dịch lớn nên ai cũng muốn sở hữu một gian hàng, nhất là chợ huyện, chợ tỉnh”, ông Quê nhấn mạnh.

Theo chuyên gia này, định giá chợ 3 yếu tố chính: Vị trí, kinh tế người dân quanh chợ, chất lượng xây dựng - thiết kế. Đối với các chợ du lịch, đầu mối đánh giá nhiều vào tiềm năng du lịch của tỉnh và có lợi thế nếu gần cửa khẩu.

“Bất động sản chợ âm thầm vươn lên trong phân khúc bất động sản dòng tiền hiện nay do pháp lý tốt (nhà nước quản lý chặt chẽ), giá phải chăng từ 100 triệu trở lên 1 sản phẩm, thu hồi gốc chỉ mất vài năm, lãi vốn tăng nhiều lần khi nhộn nhịp”, ông Quê nêu.

Tâm lý người dân tốt, bất động sản 2023 sẽ ấm lên

Theo ông Quê, vừa qua Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng thêm 1.5-2% và định hướng bất động sản vẫn được tiếp cận nguồn vốn có chọn lọc, việc này tạo tâm lý tốt trong xã hội, hồ hởi đối với doanh nghiệp, hộ kinh doanh, trong đó có bất động sản.

“Chỉ cần nhà nước điều hành nền kinh tế nói chung, bất động sản nói riêng đúng đắn, định hướng rõ ràng, không điều hành giật cục, tạo tâm lý tốt cho người dân, doanh nghiệp thì nguồn vốn trong xã hội, doanh nghiệp và các tổ chức tài chính sẽ được khơi thông. Điều này góp phần chuẩn bị tốt cho các tác động không tốt từ nền kinh tế, chính trị trên thế giới đang diễn biến phức tạp và còn nhiều rủi ro”, ông Quê nói.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhìn nhận đây là thời điểm khó khăn với các chủ đầu tư trong nước.

“Niềm tin của người mua nhà đang giảm, những vướng mắc về khung pháp lý là nỗi đau đầu lớn với các chủ đầu tư, nguồn vốn khan hiếm do siết tín dụng kéo theo tính thanh khoản sụt giảm, đồng thời chi phí xây dựng tăng lên. Có thể nói đây không phải là một môi trường kinh doanh lý tưởng với các doanh nghiệp”, ông nhận xét.

Theo Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, cho đến khi những vấn đề về khung pháp lý được cải thiện, thị trường sẽ chứng kiến một số hệ quả chính như quá trình xây dựng bị gián đoạn cho thiếu vốn xây dựng, kéo theo doanh số bán sụt giảm. Vấn đề này sẽ kéo dài sẽ cho đến khi các chủ đầu tư có thể cung cấp các sản phẩm mới cho thị trường, đặc biệt là sản phẩm hạng B hạng C.

“Tuy nhiên, nhìn về phía trước, chúng tôi đang thấy rất nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế bất chấp những khó khăn của nền kinh tế toàn cầu nói chung. Savills vẫn liên tục nhận được sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế trên tất cả các phân khúc của thị trường và xu hướng này sẽ được duy trì. Điều đó cũng được phản ánh trong kết quả thu hút FDI trong năm 2022”, ông Neil nói.

Theo ông Neil MacGregor: “Chúng ta đang trong giai đoạn với những chỉ số về nhân khẩu học đáng lạc quan. Đây là động lực thúc đẩy chi tiêu trong nước, sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu, nhu cầu về nhà ở, chi tiêu bán lẻ, tăng trưởng. Savills dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục trong hai thập kỷ tới, dân số và lực lượng lao động sẽ tiếp tục phát triển trong khoảng thời gian đó.