Thời điểm đưa bất động sản về giá trị thực

Sự thật của “cắt lỗ”

Những người theo dõi thị trường bất động sản Việt Nam mấy năm qua chứng kiến một cơn sốt đất khiến giá trị của bất động sản tăng chóng mặt trong một thời gian ngắn. Có những nơi, giá bất động sản đã tăng gấp 2 - 3 lần chỉ sau 1 - 2 năm. Cơn sốt này khiến cho một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư “găm hàng” với mục đích tiếp tục đẩy giá bất động sản cao hơn nữa nhằm kiếm lời. Điều này khiến cho nhiều người có nhu cầu thực không có khả năng tiếp cận vì giá nhà đất ngày một cao. 

Từ giữa năm, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng, có thời điểm “đóng băng” vì sức mua và thanh khoản giảm mạnh. Nguyên nhân phải kể đến là nhà đầu tư và chủ dự án thiếu dòng tiền trong khi giá nhà tăng quá cao, vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân. 

Có dự định mua nhà để xây dựng gia đình, anh Ngọc Tiến (sống tại Hà Nội) cho biết  anh liên tục tìm mua nhà trong những tháng gần đây. “Có một số căn nhà mặt đất thì giảm giá 10-15% so với thời điểm đầu năm, còn giá nhà chung cư giảm rất ít. Đa phần những chỗ giảm sâu là những nơi giá bất động sản tiền “to”, chứ những bất động sản giá rẻ, đáp ứng nhu cầu của những người trẻ như tôi thì lại giảm ít. Chúng tôi có khoảng 1 tỉ tiền mặt, có thể vay mượn thêm của gia đình, anh em bạn bè một chút, còn lại là vay ngân hàng nên cũng chỉ nhắm đến những chỗ trên dưới 2 tỉ. Tình hình nhà đất đã qua cơn sốt nhưng tìm được một nơi phù hợp, giá cả phải chăng cũng không hề đơn giản, vì cũng có rất nhiều người cùng đi tìm như tôi”, anh Tiến chia sẻ. 

Anh Tiến không phải là trường hợp cá biệt khi đi “săn” trong giai đoạn thị trường trầm lắng. Chị Thu Hằng (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết: “Giá bất động sản đã về mức hợp lý hơn so với cách đây 6 tháng. Hiện nay do lãi suất lên quá cao, nhiều người trước đây đặt cọc mua nhà đã phải “sang” cọc vì không “gánh” nổi khoản tiền phải bù lãi. Nhiều người lại không được ngân hàng giải ngân khoản vay nên cũng kẹt “đất”. Những người này sẵn sàng hạ giá bán để “cắt lỗ”. Điều này khiến cho giá nhà không còn “trên trời” như trước nữa”. 

Theo khảo sát, thời điểm cận Tết những bất động sản cần bán gấp lại gia tăng, nhất là trên các trang rao bán nhà đất. Có những căn đã giao cả nửa năm, giá nhà giảm từ 7 tỉ xuống 6 tỉ, rồi 5 tỉ vẫn chưa tìm được khách mua. Do hạn chế trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, “tắc” nguồn vốn từ huy động trái phiếu nên một số doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng không có nguồn tiền duy trì hoạt động kinh doanh. Có đơn vị đã phải vay vốn ngoài xã hội (tín dụng đen) với lãi suất rất cao, hoặc lựa chọn tình thế bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án với chiết khấu sâu (có nơi giảm đến 40 - 50% giá hợp đồng). 

Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, ông Trần Khánh Quang cho biết hiện có nhiều nhà đầu tư “ngộp”. Tuy nhiên, họ lại đang kẹt tại những dự án có quá nhiều sản phẩm mà tỷ lệ lấp đầy thấp hay tại những bất động sản tọa lạc ở các tỉnh, vùng ven. Chính vì thế những nhà đầu tư này có rao bán thì cũng khó tìm được người mua. Vì thời điểm đầu cơ đã qua, những người mua hiện tại là những người có nhu cầu thật, giao dịch bằng tiền mặt. Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa cho rằng thời điểm này, chỉ những bất động sản ở khu vực trung tâm, vị trí tốt, đáp ứng được nhu cầu thực, giảm giá tốt mới thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư. 

Cơ hội cho thị trường 

Đồng tình với quan điểm đó, chuyên gia tài chính, bất động sản Nguyễn Duy Chuyền - Doctor Housing phân tích kỹ hơn về việc giảm giá bất động sản. Theo quan sát cá nhân, ông Chuyền cho rằng giá các căn nhà, chung cư hiện hữu tại các khu đô thị có mức giảm tối đa 10-20%. Mức giảm này theo ông Chuyền là hợp lý vì trước đây, phân khúc này không bị tăng giá “ảo”. Còn bất động sản như đất nền vùng ven hay bất động sản nghỉ dưỡng đang ở một mức quá cao so với giá trị thực, đã có mức tăng gấp 10 lần trong 3 năm qua. Chính vì vậy, những bất động sản này tuy nói là cắt lỗ nhưng thực chất là đưa bất động sản về giá trị thực. “Hiện tại phân khúc này có giảm giá còn một nửa thì giá vẫn cao gấp 5 lần so với trước kia", chuyên gia này phân tích.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM HoREA mới đây cũng đưa ra các lý do khiến thị trường bất động sản gặp khó khăn. Theo đó, một trong các nguyên nhân chính là từ phía các nhà đầu tư thứ cấp, chủ yếu là nhà đầu tư lướt sóng, đã đẩy giá bất động sản lên thành cơn sốt giá. Lực lượng đầu nậu, môi giới, đầu cơ đã liên kết  với nhau làm nhiễu loạn thị trường bất động sản bằng các hành vi như kích động tranh mua, tranh bán “găm hàng” hoặc ở chiều ngược lại là bán tháo theo tâm lý đám đông. 

Việc bất động sản trở về giá trị thực sẽ góp phần kích cầu, tạo điều kiện cho những người có nhu cầu thực tiếp cận và sở hữu bất động sản. Bên cạnh đó, với những dự án, việc chuyển nhượng với giá hời có thể là cánh cửa giúp các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính nắm giữ các dự án tốt, các thương hiệu mạnh. Điều này góp phần làm giảm lợi thế, tăng tính cạnh tranh đối với các doanh nghiệp trong nước đang thống lĩnh thị trường. 

Như vậy, đối với những nhà đầu tư vẫn trong tình trạng chưa thoát được hàng, giải pháp mà chuyên gia tài chính, bất động sản Nguyễn Duy Chuyền - Doctor Housing đưa ra là nên cắt lỗ, thoát hàng nếu đang dùng đòn bẩy tài chính, hoặc ít nhất là giảm tỉ trọng vay càng sớm càng tốt. Còn nếu nhà đầu tư không dùng đòn bẩy tài chính thì có thể cân nhắc giữ lại, nhưng vấn đề quan trọng là phải xác định được giá trị thực của tài sản. Chuyên gia này khuyên nhà đầu tư cần xem xét kỹ bài toán tài chính. "Nếu lãi vay tiệm cận 18%/ năm thì nhà đầu tư tính toán xem có trả nổi không, nếu câu trả lời là không thì phải cắt lỗ'', ông Chuyền khuyến nghị.