Mô hình BNPL và "cú hích ngầm" vào phân khúc BĐS công nghiệp

“Chất xúc tác” cho ngành thương mại điện tử

Không còn quá xa lạ với phần lớn người tiêu dùng ví điện tử, ngân hàng số, mô hình thanh toán mua trước trả sau (BNPL) đã phát triển mạnh mẽ kể từ giai đoạn dịch bệnh Covid-19 khi việc mua sắm trên nền tảng TMĐT bùng nổ sôi động. Thời điểm hiện tại, đây vẫn là hình thức thanh toán được nhiều người tiêu dùng hiện đại ưa chuộng bởi tính tiện lợi của nó, đặc biệt là những người dùng trẻ có sở thích mua sắm và thói quen sử dụng điện thoại để thanh toán trực tuyến.

Theo báo cáo mới nhất về dịch vụ BNPL tại Việt Nam năm 2022 do Research và Markets.com cung cấp, sự phát triển của thị trường này đã song hành với sự phát triển của ngành TMĐT trong nước trong hai năm qua. Thông qua hình thức tín dụng kỹ thuật số, BNPL giúp tăng khả năng mua sắm trực tuyến, đồng thời giúp các nhà bán lẻ thu về doanh số và giá trị giao dịch khổng lồ.

Cụ thể, theo Research and Markets, giá trị của BNPL tại Việt Nam tăng 126,4% hàng năm đạt 1,12 tỷ USD vào năm 2022. Đầu năm nay, trang này ước tính tổng giá trị hàng hoá giao dịch (GMV) ở mảng BNPL ở Việt Nam có thể tăng hơn gấp 21 lần, từ 496,4 triệu USD vào năm 2021 lên đến 10,5 tỷ USD vào năm 2028. Đồng thời, việc đón nhận dịch vụ BNPL ở Việt Nam đã bắt đầu tăng mạnh trong 4 – 8 quý vừa qua.

Đặt trong bối cảnh Việt Nam chỉ ghi nhận khoảng 4% dân số có thẻ tín dụng, nhu cầu tài chính cá nhân của người dân trong nước rất cao, mặc dù đang được phục vụ thấp, nhiều người gặp khó khăn khi phải chi trả đơn hàng trong một lần cũng khiến tỷ lệ bỏ giỏ hàng cao đến gần 70%. 

BNPL hỗ trợ người tiêu dùng chia nhỏ giá trị đơn hàng, có thể mua sắm những mặt hàng cần thiết mà không gặp áp lực tài chính do không phải thanh toán số tiền ngay tức thời và có được trải nghiệm liền mạch, dễ dàng. Kết quả, thông qua quy trình này tỷ lệ bỏ giỏ hàng của khách hàng được giảm thiểu, thúc đẩy doanh số bán hàng và giá trị giao dịch cho các nhà bán hàng trên các sàn TMĐT. 

Không thể phủ nhận, với tỷ lệ người dùng thẻ tín dụng thấp và nhu cầu tiêu dùng cao, Việt Nam là một thị trường tiềm năng cho BNPL. Bởi phần lớn dân số vẫn còn gặp khó khăn trong tiếp cận tín dụng ngân hàng hay các công ty tài chính tiêu dùng. Mặt khác, các mô hình cầm đồ, cho vay ngoài thường có lãi suất cao và trải nghiệm dịch vụ không tốt. 

Song, nhận định từ giới chuyên gia, mô hình BNPL vẫn còn tương đối “sơ khai” tại thị trường Việt khi thiếu khung pháp lý để được phát triển toàn diện và vẫn tồn tại nhiều rủi ro trong tiêu dùng thanh toán. Nhiều vấn đề liên quan đến khâu quản lý, dữ liệu khách hàng và nhận thức về BNPL của khách hàng cũng chưa đầy đủ. Điều này đặt ra thách thức với người tiêu dùng cần mua sắm tỉnh táo để không khiến bản thân gặp phải những “bẫy nợ” từ hình thức thanh toán tiện dụng này.

Trở lại với tiềm năng phát triển lành mạnh của mô hình BNPL, có thể nhìn nhận ngành TMĐT đang là một trong những động lực tăng trưởng chính cho thị trường này. Ở chiều ngược lại, BNPL cũng được xem là chất xúc tác thúc đẩy ngành TMĐT phát triển. 

“Cú hích ngầm” thúc đẩy thị trường nhà kho, nhà xưởng xây sẵn 

Sau thời gian nỗ lực bứt tốc, Việt Nam trở thành một trong những thị trường TMĐT tăng trưởng nhanh nhất trong Đông Nam Á (ĐNA) và được dự đoán tới năm 2026, nước ta sẽ vượt qua các nước trong khu vực ĐNA với tổng giá trị hàng hóa TMĐT (GMV) đạt 56 tỷ USD, gấp 4,5 lần giá trị ước tính của năm 2021. 

Theo báo cáo ngành của VNDirect về phân khúc bất động sản (BĐS) công nghiệp, TMĐT bùng nổ là động lực phát triển quy mô nguồn cung NK, NXXS chất lượng cao để đáp ứng nhu cầu của lĩnh vực logistics. Báo cáo của CBRE cũng cho biết, cả thị trường phía Bắc và phía Nam đều ghi nhận số lượt khách hỏi thuê NK, NXXS phục vụ hậu cần tăng mạnh, với tỷ trọng lần lượt chiếm 34% và 40%.

Thống kê từ Euro Monitor và Hiệp hội TMĐT Việt Nam, doanh thu TMĐT của Việt Nam đang bùng nổ, ước tính đạt 39 tỷ USD với tăng trưởng kép 25% trong giai đoạn 2021-2026. Ước tính, cứ mỗi 1 tỷ USD doanh số bán hàng TMĐT sẽ cần thêm 92.903 m2 diện tích nhà kho. Điều này đồng nghĩa với việc nhu cầu về diện tích nhà kho để dự trữ hàng hoá và giảm thiểu gián đoạn trong tương lai sẽ còn “nóng” hơn nữa. Dự kiến sẽ cần hơn 2,2 triệu m2 diện tích nhà kho dành riêng cho TMĐT cho đến năm 2026.

Không chỉ là động lực thúc đẩy nguồn cung BĐS công nghiệp NK, NXXS, sự bùng nổ của ngành TMĐT còn đặt ra vấn đề về chi phí, ưu tiên công nghệ cao, công nghệ sạch của thị trường “màu mỡ” này.

Ước tính, chi phí vận tải tăng cao chiếm đến 45% - 70% tổng chi phí chuỗi cung ứng, cao hơn nhiều so với chi phí kho bãi tài sản cố định (trong đó có BĐS) khi chỉ chiếm 3% - 6%. Nhận định yếu tố tiên quyết với lĩnh vực logistic, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, bên cạnh khâu sản xuất, quá trình vận chuyển và khả năng tiếp cận cũng sẽ quyết định sự thành công của chuỗi cung ứng.

"Các doanh nghiệp sẽ tìm những địa điểm có hệ thống hạ tầng giao thông hoàn thiện để đặt nhà máy, kho xưởng. Nhờ vậy, việc di chuyển hàng hóa đến các cảng/ sân bay phục vụ cho hoạt động xuất khẩu hay cung cấp sản phẩm cho thị trường lớn trong nước sẽ thuận tiện hơn. Do đó, việc xây dựng hạ tầng giao thông đồng bộ sẽ đóng vai trò là đòn bẩy cho sự phát triển của ngành hậu cần Việt Nam, nguồn cung hướng về logistic cũng cần được ngành BĐS chú trọng”, chia sẻ từ ông Matthew Powell.

Trong xu hướng phát triển của ngành TMĐT “xanh”, các dự án BĐS logistic hướng đến sản xuất công nghệ cao, công nghệ sạch được coi là tiêu chí hàng đầu. Nhờ đầu tư xây dựng cảnh quan, không gian xanh, đồng thời tích hợp hệ thống quản lý thông minh 24/7 sẽ thu hút tốt các doanh nghiệp hướng đến sản xuất xanh, sử dụng năng lượng tự nhiên - tái tạo. 

Về nguồn cung NK và NXXS tương lai, báo cáo của VNDirect cũng chỉ ra, trong vòng 4 năm tới nguồn cung lớn sẽ được đưa vào cả hai thị trường miền Bắc và Nam. Đối với phía Bắc, kỳ vọng tổng nguồn cung NK và NXXS sẽ đạt mức tăng trưởng kép lần lượt 15,0%/12,8% trong giai đoạn 2022-26 và lần lượt đạt 2,5/3,7 triệu m2 vào năm 2026, các dự án đáng chú ý như Mapletree Hưng Yên giai đoạn 3, GNP Nam Đình Vũ, BW Nam Đình Vũ giai đoạn 2.