Tốc độ tăng trưởng ổn định, kinh tế định hướng xuất khẩu cùng những “hưởng lợi” từ các Hiệp định thương mại tự do (FTA), Việt Nam đang là một trong những trung tâm sản xuất lớn nhất châu Á. Cùng với lực lượng lao động trẻ dồi dào và vị trí "đắc địa", chính sách thuận lợi đã đưa Việt Nam trở thành điểm đến ưa thích của các nhà đầu tư nước ngoài. 
Kể từ giai đoạn dịch bệnh Covid-19 thời gian trước, trong khi hầu hết các phân khúc địa ốc đều rơi vào tình trạng khó khăn, bất động sản (BĐS) công nghiệp lại xuất hiện như một chiếc phao cứu sinh cho toàn thị trường. Theo số liệu của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VARS), với mức tăng trưởng cao từ 15 – 18% nhờ vào sự ổn định về nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), BĐS công nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục là kênh đầu tư bền vững trong năm 2023 tới đây.

Chia sẻ về những hấp lực của lĩnh vực BĐS công nghiệp Việt Nam trong năm tới, phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông John Campbell, Phó Giám Đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam. Chuyên gia này đã đưa ra nhiều dự báo về sự bùng nổ của “ngôi sao” mới nổi trên thị trường các trung tâm công nghiệp trọng điểm nước ta.

PV: Nhờ vào sự phục hồi mạnh mẽ của các ngành dịch vụ, nền công nghiệp Việt Nam đã chứng kiến sự tăng trưởng vượt tốc. Dưới góc độ chuyên gia về lĩnh vực này, xin ông cho biết nhận định tổng quan về thị trường BĐS công nghiệp trong những tháng vừa qua của năm 2022?  

Ông John Campbell: Xét về yếu tố vĩ mô, GDP của Việt Nam tăng 13,7% so với năm ngoái (YoY) trong Quý 3 (tăng từ mức 7,8% trong Quý 2), cao hơn nhiều so với dự kiến khi ngành sản xuất phục hồi. Đây là tốc độ nhanh nhất trong nhiều thập kỷ qua, được thúc đẩy bởi hoạt động sản xuất và xuất khẩu mạnh mẽ, cũng như ảnh hưởng liên quan đến việc phong tỏa quy mô lớn vào Quý 3/2021. 
Sau khi đạt mức tăng trưởng 9 tháng cao nhất trong 12 năm qua, Việt Nam sẵn sàng trở thành nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất Đông Nam Á trong năm nay. Vào 9 tháng đầu năm 2022, các thành viên trong tổ chức FocusEconomics và Ngân hàng Standard Chartered ước tính GDP sẽ tăng 7,5% vào năm 2022. 
Theo Tổng cục Thống kê, về sản xuất công nghiệp, giá trị tăng thêm toàn ngành công nghiệp vào 9 tháng đầu năm 2022 được ước tính tăng 9,63% so với cùng kỳ năm trước và tăng đến 12,12% trong quý III. Trong đó, ngành công nghiệp chế tạo tăng 10.69% trong 9 tháng đầu năm 2022 (trong Quý 3/2022 tăng 13,02%), đóng góp  2,74 điểm phần trăm vào tốc độ tăng của tổng giá trị tăng thêm của toàn nền kinh tế. 
Nhìn nhận về triển vọng phát triển BĐS công nghiệp, năm 2022 đã chứng kiến sự trở lại bùng nổ của Việt Nam sau 2 năm bị gián đoạn vì đại dịch. Ngay sau khi mở cửa biên giới trở lại vào tháng 3 năm nay, những nhà đầu tư và khách hàng quốc tế đã nhanh chóng sắp xếp các cuộc khảo sát vị trí, ký kết biên bản ghi nhớ (MOU), hợp đồng thuê và các thỏa thuận mua bán.

Nhờ những tín hiệu khả quan sau việc ký kết Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – EU (EVFTA) thời gian qua, thị trường Việt Nam ngày càng chào đón nhiều nhà sản xuất tới từ Đức và Châu Âu lựa chọn làm điểm đến lý tưởng, mở rộng sản xuất. 
Thực tế ghi nhận tại bộ phận Dịch Vụ BĐS Công Nghiệp Savills Việt Nam, trong Quý 1/2022 đã giao dịch thành công hai hợp đồng môi giới cho thuê với khách hàng Đức. Một trong số đó là hợp đồng cho thuê 20,000 m2 nhà xưởng xây sẵn trong 10 năm cho Framas, công ty hàng đầu về công nghệ ép phun. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng đã môi giới thành công hợp đồng thuê đất dài hạn với 20,000 m2 tại KCN Phú Mỹ 3, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cho Fuchs, công ty dầu nhờn và hoá dầu nổi tiếng thế giới. Mới đây, bộ phận chúng tôi cũng đang hoàn tất hai hợp đồng môi giới cho thuê cho khách hàng Đức và một khách hàng Pháp vào Quý 4/2022. 
Nếu như trước đây, các công ty Đức có xu hướng tiến hành nghiên cứu lâu dài và thẩm định kỹ lưỡng nên thường bỏ lỡ các cơ hội và giá cả cạnh tranh, thì thời điểm năm 2022 nhiều công ty Đức và Châu Âu đã đẩy nhanh tiến trình hơn trong việc xác định BĐS mà họ quan tâm cũng như ký kết các hợp đồng phù hợp. Như đã nói ở trên, tôi tin tưởng rằng EVFTA đã và đang mang lại nhiều lợi ích cho thị trường BĐS Việt!

Về nguồn cung đất công nghiệp, việc tìm đầu nguồn cung cấp tốt trong các khu công nghiệp (KCN) trở nên vô cùng khó khăn với một số tỉnh như Bình Dương và Đồng Nai với tỷ lệ lấp đầy đạt trên 95%. 
Do đó, khách thuê và các nhà đầu tư dần cởi mở hơn với cơ hội trong các thị trường thứ cấp. Do đại dịch, các doanh nghiệp buộc phải đóng cửa, di dời hoặc sang nhượng nhà máy, nhà kho và đất đai. Điều này đã tạo cơ hội cho các nhà đầu tư vào các khu vực công nghiệp trọng điểm phải kể tên như Tp. HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Bắc Ninh.
Về nguồn cung nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn cho thuê (RBF/RBW), chúng tôi vẫn ghi nhận nguồn cung dồi dào, đặc biệt là ở Khu kinh tế phía Nam (SEZ). Miền Bắc cũng có một số dự án cho thuê rất thành công như BWID và KTF/BKIM tại thị trường Bắc Ninh và GawNP Industrial ở thị trường Thái Nguyên. Ngoài ra, còn có hàng loại dự án cho thuê mới đang được xây dựng tại Khu kinh tế phía Bắc, như dự án KCN Vietnam Ba Giang và nhiều chủ đầu tư đang xây dựng trung tâm phân phối tại Hưng Yên. 
Đáng chú ý, Hải Phòng là nơi có nhiều nguồn cung xưởng và kho cho thuê nhất từ các chủ đầu tư như GawNP Industrial, SLP, BWID, KCN Vietnam, Core5 và JD Property. Đương nhiên, điều này sẽ tạo ra một môi trường cạnh tranh cho các chủ đầu tư nhưng may mắn thay, sẽ có rất nhiều sự lựa chọn cho khách hàng thuộc mọi quốc tịch và ngành nghề khác nhau chuyển đến Hải Phòng, một trong những thành phố phát triển nhanh nhất Việt Nam hội tụ nhiều triển vọng để tiếp tục phát triển trong năm tới.

PV: Nhìn lại những gì BĐS công nghiệp đã đạt được trong thời gian qua, theo ông đâu là “điểm sáng” cần tiếp tục được phát huy trong những tháng cuối năm 2022 và đầu năm 2023 tới đây?
Ông John Campbell: Trước thực tế các công ty đa quốc gia vẫn đang tìm cách đa dạng hoá khu vực hoạt động hoặc di dời ra khỏi Trung Quốc, thị trường BĐS công nghiệp Việt cần phát huy “điểm sáng” trong tạo điều kiện thu hút đầu tư, hỗ trợ các tập đoàn đa quốc gia đến từ Mỹ và Châu Âu được thuận lợi tham gia vào phân khúc đầy tiềm năng này; bên cạnh các nhà đầu tư đã dày dặn kinh nghiệm như Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan và Trung Quốc. 
Các chủ đầu tư thể hiện mong muốn tiến độ quy trình bồi thường và giải phóng mặt bằng nhanh hơn và hiệu quả hơn, đồng thời có thể được tạo điều kiện nhận giấy phép, bản đồ quy hoạch tổng thể, giấy chứng nhận xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Sổ đỏ, v.v trong thời gian sớm nhất có thể.
Sắp tới, tăng trưởng hàng quý theo năm dự kiến sẽ chậm lại đáng kể trong Quý 4 do hiệu ứng tăng trưởng cơ bản kém thuận lợi hơn, trước khi tăng tốc trở lại vào năm 2023. Ngân hàng Standard Chartered dự đoán mức tăng trưởng vào Qúy 4/2022 đạt mức 4,0%. Nhu cầu toàn cầu chậm lại có thể ảnh hưởng đến xuất khẩu nhưng ngành du lịch đang phục hồi và sự hấp dẫn của quốc gia với các mảng sản xuất cho các công ty nước ngoài sẽ hỗ trợ tăng trưởng trong tương lai với phân khúc BĐS công nghiệp.

PV: Dự báo về thị trường BĐS công nghiệp năm 2023, theo ông đâu sẽ là những lực đẩy tác động đến thị trường BĐS công nghiệp năm tới?
Ông John Campbell: Nhìn chung, vào năm 2023, chúng ta mong đợi sự tăng trưởng của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các ngành sản xuất hỗ trợ, nhiều nhà đầu tư cạnh tranh hơn đi cùng với sự nhấn mạnh về tính bền vững để thu hút những khách hàng “tốt nhất”. 
Xét về các vị trí “ngôi sao” mới, tại Savills, chúng tôi tin rằng tỉnh Vĩnh Phúc sẽ nổi lên như một trung tâm công nghiệp trọng điểm vào năm 2023 và kỳ vọng phát triển dài hạn. Vĩnh Phúc đã khẳng định mình là một đối thủ cạnh tranh xứng tầm giữa các tỉnh trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc. Sở hữu dư địa phát triển ngành công nghiệp mang lại giá trị gia tăng (bao gồm điện tử và ô tô) với tệp khách hàng là các tập đoàn đa quốc gia thúc đẩy cơ sở sản xuất và chế biến của họ nhờ tận dụng lợi thế vị trí thuận lợi của địa phương này, cách sân bay Quốc tế Nội Bài chưa đầy 30 phút, cùng giá đất cạnh tranh. 
Không dừng lại ở đó, chính quyền địa phương cũng thể hiện sự hỗ trợ, xúc tiến trong việc cải thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh, thể hiện qua việc nhảy vọt lên vị trí thứ 5 trong danh sách Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) năm 2021.
Ngoài ra, Vĩnh Phúc mang đến những cơ hội phát triển cho các nhà đầu tư cho thuê nhờ quỹ đất công nghiệp lớn nhưng lại thiếu nhà xưởng hoặc nhà kho cho thuê cho diện tích dưới 10.000 m2 đối với các doanh nghiệp nhỏ. Đây vừa là thách thức nhưng đồng thời cũng là cơ hội cho các nhà phát triển BĐS công nghiệp xây dựng nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà kho xây sẵn (RBW).

Hiện tại, các công ty thành lập tại tỉnh Vĩnh Phúc phải đối mặt với quá trình thâm dụng vốn đòi hỏi các cam kết thuê đất lên đến 50 năm. Điều này lại diễn biến ngược lại với nguồn cung xây sẵn khi mang lại cho khách thuê tốc độ đưa ra thị trường nhanh hơn, chi phí tối thiểu hơn và thời hạn thuê linh hoạt chỉ từ 3 năm.
Với các nhà sản xuất ô tô và điện tử đã được thành lập trong khu vực, các BĐS xây sẵn sẽ cho phép các doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ, các ngành công nghiệp hỗ trợ và các nhà cung cấp có thể di dời hoặc đa dạng hóa hoạt động sản xuất của họ tại Vĩnh Phúc. Khi các ngành công nghiệp hỗ trợ tăng lên, nhu cầu về RBF và RBW cũng vì thế tăng lên.
PV: Ông có lời khuyên gì đối với nhà đầu tư phân khúc này trong năm 2023?
Ông John Campbell: Đừng chần chừ thêm nữa, ngành công nghiệp Việt Nam chưa bao giờ “nóng” đến thế! Lựa chọn hành động nhanh và tiết kiệm chi phí hay tiếp tục chờ đợi thời cơ và phải chi trả nhiều hơn. Đó hoàn toàn là quyết định ở bạn.
PV: Xin cảm ơn ông về cuộc phỏng vấn này.