Chuyên gia BĐS: Nhà đầu tư nên nắm bắt cơ hội 10 năm mới trở lại 1 lần trên thị trường BĐS năm 2023

Bất động sản trong năm 2022 được các chuyên gia đánh giá là một năm nhiều biến động và bất ổn. Thị trường đầu năm sốt nóng nhiều nơi, nhưng bước sang quý 2, su khi tiếp nhận những thông tin tiêu cực, thị trường ngay lập tức rơi vào trạng thái trầm lắng. 

Cho đến hiện tại, thị trường bất động sản đang rất khó khăn, sức mua cũng như thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền, thiếu nguồn cung nhà ở đi kèm với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý như thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, trong khi đó, thừa nhà ở cao cấp, nhà nhà liên tục tăng vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản hiện nay là vướng mắc lớn nhất, chiếm tới 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở, nếu không có những giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể rơi vào suy thoái, khủng hoảng kinh tế, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.

Do thị trường bất động sản đang khó khăn nên một số Tập đoàn, doanh nghiệp phải thực hiện các giải pháp "tự cứu mình" để "tồn tại" trước và chờ cơ hội đầu tư kinh doanh mới. Chẳng hạn như thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, công trình, tạm dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, dừng IPO hay mua lại trái phiếu trước thời hạn); phải vay vốn ngoài xã hội với mức lãi suất cao đầy "rủi ro", hoặc phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng các dự án, thậm chí bán sản phẩm với mức chiết khấu lên đến 40-50% giá hợp đồng, hay phải tinh giản trên dưới 50% lực lượng lao động, giảm lương... tạo ra tác động tiêu cực đến vấn đề an sinh xã hội của nhiều hộ gia đình, nhất là khi đang cận kề Tết Quý Mão 2023.

Tuy nhiên, trong nguy luôn có cơ, với những doanh nghiệp sở hữu năng lực tài chính tốt thì đây chính là thời điểm vàng để giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ đất, tiến hàng M&A dự án với giá trị và vị trí tốt.

Còn với nhà đầu tư có "tiền tươi thóc thật", đây cũng là thời cơ của người mua. Theo đó, nhà đầu tư có quyền lựa chọn cũng như đàm phán về giá. Tuy nhiên, thời điểm này nhà đầu tư cần xác định câu chuyện đầu tư dài hạn bởi nếu đầu tư ngắn hạn thì gần như không thể bởi rất khó có thanh khoản trong ngắn hạn.

Đưa ra quan điểm có nên đầu tư thời điểm này, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch HĐQT CTCP Bất động sản BHS cho rằng, các nhà đầu tư có nhiều gu đầu tư khác nhau. Có những người chỉ muốn đầu tư ngắn hạn, có người thì muốn đầu tư dài hạn, nhưng lại có những người chỉ thích vào những sản phẩm đầu tư "lướt sóng", trong khi có người thì muốn mua để ở.

Như vậy, với những gu khác nhau thì trong bất kỳ tình huống, thị trường nào cũng đều có những cơ hội khác nhau. Vị chuyên gia giả sử, ở thời điểm này một số chủ đầu tư đang có chung cư tại Hà Nội vào bán với chính sách ưu đãi, chiết khấu tốt thì nên mua vào. Bởi, thứ nhất, nguồn cung ở thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh rất ít và khan hiếm. Thứ hai, cơ hội các "cây lớn" đổ xuống như hiện tại không có nhiều. Vậy nên, ông Tuyển cho rằng, nhà đầu tư nên nắm bắt cơ hội 10 năm mới trở lại một lần vào năm 2023 tới đây.

Giá bất động sản năm 2023 sẽ thế nào?

Có thể thấy, tốc độ giảm nhiệt của thị trường địa ốc đang hiện hữu ở nhiều phân khúc. Ngay cả với loại hình đánh vào nhu cầu ở thực của người dân như chung cư đã qua sử dụng hay nhà đất trong ngõ cũng đều bắt đầu chững lại về giá. Trong đó, loại hình nhà đất trong ngõ ghi nhận xu hướng giảm từ 5-10% đã lan rộng trên thị trường.

Giới chuyên gia cho rằng, giá bất động sản hạ là điều hoàn toàn dễ lý giải bởi trước đó đã tăng giá quá mạnh. Chính áp lực vốn vay đã khiến nhà đầu tư và giới đầu cơ buộc phải cắt lỗ.

TS. Cấn Văn Lực cho biết, có những lúc chính các nhà đầu tư/doanh nghiệp cũng phải chấp nhận cắt lỗ hơn là mất hết. Lượng giao dịch và khả năng hấp thụ trên thị trường giảm mạnh, theo đó doanh thu cũng sụt giảm.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ nhận định, giá bất động sản sẽ giảm. Cụ thể với các nhà đầu tư ôm hàng ở đỉnh gặp áp lực tài chính sẽ có xu hướng giảm giá hoặc bán cắt lỗ. Giá bất động sản có xu hướng đi xuống, nhưng biên độ xuống không nhiều bởi nguồn cung đang hạn chế.

Vị lãnh đạo phân tích thêm, giá bất động sản tăng, giao dịch sẽ giảm bởi khách hàng không chấp nhận mức giá đó. Thế nhưng, người bán vẫn dựa vào sự khan hiếm của thị trường và kỳ vọng giá cao mà không chịu bán, dẫn tới giao dịch sụt giảm.

Thậm chí những khu vực như tỉnh lẻ xa xôi, giao dịch gần như đóng băng, đặc biệt là đất nông thôn.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam, sự giảm giá chỉ ghi nhận tại một số phân khúc từng tăng quá ảo. Ngoài ra, bất động sản còn hạ giá ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Những phân khúc chung cư bình dân, giao dịch vẫn có, khả năng hạ giá thấp. Đồng thời vị chuyên gia cũng dự báo, những phân khúc phục vụ nhu cầu thực, việc giảm giá là rất khó trong bối cảnh khan hiếm hiện nay. Song với loại hình đầu cơ, giá cao sẽ có sự giảm giá mạnh.