Bất động sản năm 2023 có gì đáng mong chờ?

Bất động sản cuối năm nay có phần chững lại

Thời điểm mới bước sang năm 2022, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ hồi phục mạnh mẽ sau khoảng thời gian ảm đạm vì dịch bệnh Covid-19, mức tăng trưởng được sự báo cao, với mức 8%. Tuy nhiên, những trở ngại đến từ nền kinh tế toàn cầu cùng với một số yếu tố về mặt tài chính trong nước nửa cuối năm đã khiến thị trường đang có phần chững lại.

Trong đó, một trong số những khó khăn phổ biến nhất trong quá trình triển khai và thực hiện dự án, đó chính là vướng mắc trong thủ tục đầu tư và pháp lý; đặc biệt là việc chấp thuận chủ trương đầu tư cũng như thủ tục giao đất và tính tiền sử dụng đất. Ngoài ra, với việc kiểm soát chặt chẽ về tín dụng, phát hành trái phiếu và cổ phiếu cũng gây ra nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc tiếp cận nguồn vốn để triển khai dự án.

Trong thời gian qua, từ lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ cho đến giá xăng dầu và giá vật liệu xây dựng đều tăng cao khiến chi phí của các doanh nghiệp tăng cao và ăn mòn lợi nhuận.

2 quý đầu năm, thị trường bất động sản xuất hiện hiện tượng phát triển nhanh về giá cũng như lượng giao dịch tại nhiều phân khúc cũng như nhiều địa phương khác nhau đã kéo các sàn giao dịch bất động sản phục hồi và hoạt động trở lại. So với thời điểm đầu năm, lượng giao dịch bất động sản trong nửa cuối năm đã giảm mạnh, điều này khiến cho quy mô của những sàn giao dịch bất động sản và số lượng môi giới bất động sản giảm theo. Thời điểm hiện tại, chỉ còn khoảng 1.100 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động.  

Một số chuyên gia cho biết, cụm từ “đột ngột” sẽ mô tả chính xác nhất về thị trường bất động sản trong năm nay. Nguyên nhân bởi, diễn biến của thị trường này đã gần như trái ngược với các dự báo được đưa ra vào thời điểm đầu năm với mở đầu đến từ “cú quay xe” của việc hạn chế tín dụng vào bất động sản cộng thêm việc lãi suất điều chỉnh liên tục tăng nóng kể từ đầu tháng 4 năm nay. Từ việc tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản nhanh chóng giảm nhiệt và chuyển sang trạng thái trầm lắng với thanh khoản chậm.

Bên cạnh đó, việc thanh tra và kiểm tra trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã dẫn đến nguy cơ mất khả năng chi trả khi đến hạn, đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến các nhà đầu tư.

Trong đó, đỉnh điểm nhất chính là tình trạng khó khăn về dòng tiền diễn ra ở hầu hết các doanh nghiệp bất động sản, vì thế các doanh nghiệp này không còn cách nào khác là phải cắt giảm nhân sự, giảm chi phí đầu tư tối đa. Trong giai đoạn khó khăn, việc duy trì hoạt động đã là một nỗ lực vô cùng lớn. 

Nỗi đau đầu lớn nhất với các chủ đầu tư đến từ các vướng mắc về khung pháp lý. Siết tín dụng kéo dài khiến nguồn vốn khan hiếm, tính thanh khoản sụt giảm, chi phí xây dựng tăng lên mạnh mẽ. Các chuyên gia khẳng định, đây là một môi trường kinh doanh đầy bất lợi đối với các doanh nghiệp. 

Những điểm tích cực trong năm tới

Liên quan đến thị trường này, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản vẫn xuất hiện nhiều điểm sáng. Cụ thể như, thặng dư thương mại tích cực, lạm phát vẫn khá thấp khi so với tình hình chung trên toàn cầu, chỉ số CPI vẫn trong mức kiểm soát và đồng tiền không bị mất giá quá nhiều. Những nền tảng cơ bản này cùng với quá trình đô thị hóa tại Việt Nam cùng với tỷ lệ 36% dân số sống tại đô thị, ông Neil MacGregor cho rằng, đây chính là tiềm năng to lớn cho thị trường bất động sản trong vài năm tới.

Cũng theo vị Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, trong giai đoạn có những chỉ số nhân khẩu học đáng lạc quan, điều này sẽ trở thành động lực thúc đẩy mạnh mẽ việc chi tiêu trong nước. Đồng thời, sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu cộng thêm nhu cầu về nhà ở và chi tiêu bán lẻ cũng sẽ tăng trưởng. Xu hướng này vẫn tiếp diễn trong 20 năm tới, kéo theo dân số và lực lượng lao động tiếp tục phát triển.

Đáng chú ý, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cũng chỉ ra những điểm tích cực với từng phân khúc bất động sản khác nhau. Cụ thể như sau: 

Đối với phân khúc văn phòng: Cho đến nay, nguồn cung văn phòng tại TP.HCM mới chỉ đạt được hơn 2,5 triệu m2; nếu như so sánh với các thị trường khác trong khu vực như Bangkok, Jakarta hay Manila với 6 triệu m2 là vẫn còn rất thấp. Vì thế, ông Neil MacGregor khẳng định, dư địa tăng trưởng của phân khúc văn phòng vẫn còn rất lớn. Trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung như hiện nay, những khách thuê văn phòng với diện tích lớn sẽ rất khó để tìm được một mặt bằng chất lượng và đáp ứng đủ yêu cầu. Nếu như xét tại góc độ chủ nhà, họ đang đứng ở một trong những thị trường văn phòng hoạt động tốt nhất trên thế giới hiện tại với tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 93%, trong khi chỉ tính riêng phân khúc văn phòng hạng A là 97%. Trong nửa đầu năm tới, chắc chắn sẽ có nhiều tòa nhà văn phòng hạng A mới được gia nhập thị trường.

Với phân khúc khách sạn, năm nay chính là giai đoạn phục hồi của 2 thành phố lớn nhất cả nước là TP. HCM và Hà Nội nhờ lượng lớn khách doanh nhân và chuyên gia thông qua các hoạt động MICE. Tuy nhiên, nếu như xét về công suất thuê, hai thành phố này vẫn ghi nhận nhiều phòng khách sạn 5 sao rẻ nhất trong khu vực; vì thế việc phục hồi vẫn phải cần thêm một chút thời gian.

Tuy nhiên, ông Neil MacGregor nhấn mạnh: “Nhìn về phía trước, chúng tôi vẫn đang thấy rất nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế bất chấp những khó khăn đến từ nền kinh tế toàn cầu nói chung. Savills vẫn liên tục nhận được sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế đối với tất cả các phân khúc của thị trường; xu hướng này sẽ được duy trì trong thời gian tới”. 

Bên cạnh đó, ông Neil MacGregor cũng khẳng định rằng những điều này đều đã được phản ánh trong kết quả thu hút FDI năm 2022. Trong bối cảnh M&A, ngành bất động sản vẫn là một phần vô cùng quan trọng. Đặc biệt, các nhà đầu tư Việt Nam chiếm khá nhiều nhưng vẫn có những giao dịch quan trọng diễn ra giữa các bên nước ngoài. Trong bối cảnh tín dụng hạn chế, vốn sẵn thiếu thốn tại thị trường trong nước, ông Neil MacGregor cho rằng các nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm đến bất động sản Việt Nam.

Tin vui ở chỗ, các nhà bán lẻ quốc tế vẫn có niềm tin vô cùng lớn vào thị trường Việt Nam. Một số thương hiệu xa xỉ và cao cấp mới như Berluti, Cartier hay Victoria’s Secret, Urban Revivo… đang bước vào thị trường trong nước còn những chuỗi bán lẻ lớn như Uniqlo, Muji, Haidilao, Emart, Central Group… cũng đẩy mạnh quá trình mở rộng tại thị trường Việt.

Với phân khúc bất động sản nhà ở, TP. HCM vẫn có nguồn cung hạn chế cùng với hệ thống cơ sở hạ tầng được kết nối đang được phát triển tích cực trở thành động lực lớn cho nhiều thị trường lân cận với mức giá phù hợp hơn so với khả năng chi trả của người dân.

Các chuyên gia trong ngành nhận định, thị trường bất động sản trong năm tới vẫn chủ yếu phụ thuộc vào những biến số quan trọng. Thứ nhất chính là chính sách điều hành các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản, bao gồm trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng ngân hàng cũng như các quỹ đầu tư tài chính. Với nhu cầu phát triển hiện nay của thị trường bất động sản với mục tiêu đáp ứng nhu cầu về nhà ở và thương mại dịch vụ, văn phòng cho thuê, cơ sở lưu trú cũng như nghỉ dưỡng hay đất cho thuê nhà xưởng, khu công nghiệp ... đều cần phải có đủ nguồn lực về tài chính, từ đó đảm bảo sự đầu tư và phát triển phù hợp yêu cầu thực tế. Nếu không kịp thời điều chỉnh, thị trường bất động sản trong năm sau vẫn sẽ tiếp tục gặp khó khăn.

Tiếp theo là những quyết sách về việc tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường bất động sản, bao gồm điểm nghẽn về pháp lý dự án bằng việc điều chỉnh luật cũng như các quy định liên quan cần được xây dựng lộ trình cụ thể. Việc triển khai thực thi của bộ máy quản lý nhà nước cũng sẽ đóng góp tích cực, từ đó khơi thông nguồn lực giúp cho thị trường phát triển. Đây đều là các vấn đề đã tồn đọng quá lâu, những vấn đề này kéo dài khiến nguồn cung sụt giảm, gây áp lực lên mặt bằng giá cũng như hiệu quả kinh doanh.

“Điều quan trọng không kém đó chính là niềm tin của người dân và nhà đầu tư vào chính sách điều hành, quản lý của nhà nước; ngoài ra còn là niềm tin vào tiềm năng của thị trường phải được quan tâm và củng cố. Nếu không giữ vững điều này, tâm lý chung của thị trường sẽ tiếp tục thận trọng, theo đó thị trường bất động sản sẽ càng khó có cơ hội phục hồi trong ngắn hạn”, một chuyên gia trong ngành nhận định.