Doanh nghiệp bất động sản gặp áp lực trả nợ ngắn hạn khi lượng lớn trái phiếu sẽ đáo hạn trong năm 2023

Đây chính là số liệu được các chuyên gia phân tích ở Công ty Chứng khoán VNDirect ước tính trong báo cáo của ngành bất động sản nhà ở mới công bố. Chi tiết, các số liệu thống kê của trung tâm phân tích này cho thấy, ngành bất động sản nhà ở đang phải đối mặt với nhiều thách thức và một trong số đó chính là áp lực thanh toán trái phiếu đáo hạn năm sau của các nhà đầu tư. 

Năm 2023, có hơn 110.000 tỷ trái phiếu đáo hạn

Theo tìm hiểu, trong năm 2023 sẽ có khoảng 110.330 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tiến hành đáo hạn, có bao gồm khoảng 46.145 tỷ đồng đáo hạn nửa đầu năm và 64.185 tỷ đáo hạn trong 6 tháng cuối năm. Cũng từ đó tạo ra áp lực thanh khoản trả nợ bởi chính sách thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản cũng như giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu. Ngoài ra thì lãi suất tăng cũng làm giảm đi nhu cầu mua nhà cũng như nguồn cung mới có thể sẽ sụt giảm khi mà quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi cũng có ảnh hưởng đến ngành bất động sản nhà ở nói chung. 

Thời điểm trước đó, ở trong giai đoạn năm 2020 - 2021, thị trường bất động sản cũng đã chứng kiến sự bùng nổ của trái phiếu doanh nghiệp, đáng chú ý là trái phiếu bất động sản trong bối cảnh các ngân hàng phải tiến hành giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng trong thời gian cho vay trung cũng như dài hạn. 

Cũng theo đó, giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp bất động sản đến cuối quý 3/2022 cũng ước đạt mức 507.000 tỷ đồng và chiếm khoảng 34% tỷ trọng dư nợ trái phiếu trong nước và khoảng 6% GDP.

Mặc dù vậy thì từ giữa năm 2022, để có thể giảm thiểu rủi ro cũng như tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính cũng đã tiến hành rà soát cũng như ban hành khung pháp lý mới đối với các yêu cầu khắt khe hơn đối với tổ chức phát hành, đáng chú ý là phát hành trái phiếu riêng lẻ. 

Chính điều này cũng khiến cho tổng giá trị phát hành trái phiếu cũng đã giảm 43,5% so với cùng kỳ chỉ còn 248.603 tỷ đồng. Trong khi đó thì giá trị mua lại trước hạn đạt hơn 142.200 tỷ đồng sau thời gian 9 tháng đầu năm nay.

Và trong số kể trên, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản trong thời gian 9 tháng cũng đã giảm mạnh 67% so với cùng kỳ. Đối với các nhà phát triển bất động sản ở Việt Nam thì vay ngân hàng cũng như phát hành trái phiếu hiện tại vẫn đang là kênh huy động vốn quan trọng. Cũng trong bối cảnh khoản vay ngân hàng thì thị trường trái phiếu bị thắt chặt cũng như bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển bất động sản đang dần cạn kiệt. 

Bên cạnh đó thì Chứng khoán VNDirect cũng ước tính sẽ có khoảng 20.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ tiến hành đáo hạn trong quý IV năm nay và có khoảng 220.000 tỷ đồng trong hai năm 2023 và năm 2024 sẽ khiến cho khả năng thanh toán trong thời gian ngắn hạn của các doanh nghiệp địa ốc gặp nhiều thách thức. 

Xét thị trường bất động sản đang chịu nhiều áp lực trong thời gian gần đây thì trong năm 2023, ước tính sẽ có khoảng 130 nghìn tỷ đồng trái phiếu từ ngành bất động sản sẽ được đáo hạn và chiếm khoảng 36% tỷ trọng giá trị đáo hạn năm 2023. 

Còn theo Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) thì khả năng đảo nợ trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản vẫn đang khá thấp bởi các nhà đầu tư nắm giữ chủ yếu đều là cá nhân đang bị hạn chế rất nhiều vì niềm tin đang bị ảnh hưởng cũng như bởi các quy định chặt chẽ hơn của Nghị định 65/2022 NĐ-CP và cũng do các hạn chế trong việc tiếp cận vốn vay từ các ngân hàng.

Dự kiến lãi vay mua nhà có thể lên 12,5 - 13%/năm

Ngoài áp lực trái phiếu đáo hạn thì các doanh nghiệp ở trong ngành này cũng đang gặp phải tình trạng khó khăn ở trong môi trường lãi suất tăng và làm suy yếu đi nhu cầu mua nhà. 

Cũng theo số liệu phân tích thì tính đến thời điểm đầu tháng 12, lãi vay mua nhà của các Ngân hàng vốn Nhà nước cũng như ngân hàng tư nhân cũng đã tăng mạnh, so với cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại lần lượt 1,9 điểm %, lên 11,1%/năm và 2,5 điểm % lên 12%/năm.

Chứng khoán VNDirect cũng dự báo rằng lãi suất huy động cũng có thể tăng thêm 0,5 điểm % trong năm 2023 để từ đó dẫn đến lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân cũng có thể tăng lên mức  12,5-13%/năm.

Chuyên gia VNDirect nhận định rằng: “Chúng tôi cũng nhận thấy rủi ro có thể vượt khả năng trả nợ vay ngày càng tăng bởi vì giá nhà leo thang và lãi suất vay mua nhà đang ngày càng tăng nhanh trong năm 2022 - 2023. Người mua nhà cũng sẽ càng khó tiếp cận với cả căn hộ trung cấp, dưới 2.000 USD/m2 tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, ngay cả với những người có mức thu nhập trung bình hàng năm là 5.500 - 7.500 USD và với tỷ lệ chi trả trên thu nhập hàng tháng ước tính đã đạt 80-100% vào năm 2022”. 

Bên cạnh đó, tình hình kể trên cũng có thể ngày càng trở nên khó khăn hơn vào năm 2023 khi mà nhiều người mua nhà hết thời gian để có thể hưởng ưu đãi lãi vay cũng như phải đối mặt với mức lãi suất tăng cao như hiện nay. 

Xét về nguồn cung căn hộ mới, Chứng khoán VNDirect cũng dự báo chỉ tiêu này cũng có thể sụt giảm trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật Đất đai sửa đổi. Điều này cũng sẽ khiến nhiều dự án mới của các chủ đầu tư có thể sẽ bị trì hoãn mở bán trong năm 2023.

Cũng trong bối cảnh kể trên thì điểm tích cực của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở chính là sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp này hiện cũng tốt hơn nhiều so với giai đoạn năm 2011 - 2013 (đây chính là thời kỳ suy thoái ngành bất động sản với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn cũng như khả năng thanh toán khỏe hơn.

Mặc dù cho hàng tồn kho đang tăng thì tỷ lệ hàng tồn kho và tổng tài sản của các nhà phát triển bất động sản thấp hơn cũng cho thấy được áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn năm 2011-2013.

Chứng khoán VNDirect nhấn mạnh: “Luật Đất đai sửa đổi 2023 cũng sẽ được ban hành như kế hoạch vào nửa cuối 2024 từ đó giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở phục hồi từ 2024 - 2025”.