Phân khúc bất động sản nào sẽ nổi bật nhất trên thị trường năm 2023?

Theo Nhịp sống thị trường, tháng 10/2022, Chính phủ dự kiến mức tăng trưởng GDP trong năm 2022 đạt khoảng 8% so với mục tiêu 6 - 6,5% trước bối cảnh tình hình gặp nhiều khó khăn. Các biến động của nền kinh tế trong giai đoạn cuối năm nhiều khả năng khiến dự báo này thay đổi nhưng không phủ nhận rằng mức tăng trưởng GDP vẫn rất mạnh. 

Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam - Ông Neil MacGregor đánh giá, Việt Nam ghi nhận thặng dư thương mại tích cực, đồng tiền tương đối mạnh cùng chỉ số CPI, lạm phát trong tầm kiểm soát so với bối cảnh chung của toàn thị trường thế giới. 

Tại Việt Nam, một số nền tảng cơ bản cùng quá trình đô thị hóa có tỷ lệ 36% dân số sống tại đô thị, ông Neil MacGregor cho rằng điều này thể hiện tiềm năng lớn cho thị trường bất động sản trong những năm tới. 

Những phân khúc hoạt động tích cực

Giám đốc Điều Hành Savills Việt Nam nhấn mạnh: “Chúng ta đang ở giai đoạn với những chỉ số về nhân khẩu học đáng lạc quan. Đây cũng là động lực thúc đẩy chi tiêu trong nước, sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu, nhu cầu nhà ở, chi tiêu bán lẻ… Savills dự báo xu hướng này còn diễn ra trong 2 thập kỷ tới, dân số cùng lực lượng lao động tiếp tục phát triển trong khoản thời gian tới”.

Ngoài ra, sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc tới Việt Nam đang diễn ra khá mạnh mẽ. Chẳng hạn như trước một số khó khăn mà Foxconn đang gặp phải ở Trung Quốc thời gian gần đây, đối tác sản xuất linh kiện hàng đầu của Apple cam kết sẽ đầu tư nhiều hơn vào Việt Nam. Nhà đầu tư lớn từ Hàn Quốc - Samsung trong tuần qua cũng tái khẳng định sẽ tăng cường cam kết đầu tư tại Việt Nam. 

“Có thể khẳng định về các biến động của chuỗi sản xuất thế giới vẫn sẽ tiếp diễn với lượng đơn đặt hàng giảm. Tuy nhiên, vấn đề sẽ được khắc phục và trở lại sản xuất hoạt động tích cực vào nửa cuối năm 2023” - Ông Neil cho biết. 

Nhìn dưới góc độ là đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn BĐS công nghiệp tại Việt Nam, đại diện Savills khẳng định phân khúc này đã nhận được rất nhiều sự quan tâm trong năm nay. 

Tại TP. HCM, giá thuê chạm mốc gần 300 USD/m2/chu kỳ, tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối. Các vùng lân cận như Bình Dương, Long An ghi nhận giá thuê lên tới 180 USD/m2/chu kỳ và nguồn cung có sẵn nằm xa trung tâm và không có nhiều. 

Nhưng điều đặc biệt trên thị trường hiện nay chính là xu hướng gia tăng sự quan tâm, xây dựng cơ chế đầu tư cho những sản phẩm riêng biệt như nhà xưởng xây sẵn (RBF), nhà kho xây sẵn (RBW), logistics, data centers,...

Với phân khúc văn phòng tại TP. HCM, nguồn cung hiện nay chỉ đạt hơn 2,5 triệu m2, khá thấp so với tiêu chuẩn của các thị trường cùng khu vực như Jakarta, Bangkok, Manila với 6 triệu m2. Vì vậy, chuyên gia cho rằng dư địa tăng trưởng phân khúc văn phòng còn rất lớn. 

“Với tình trạng khan hiếm nguồn cung hiện nay, khách thuê văn phòng diện tích lớn sẽ khó tì được sản phẩm chất lượng. Dưới góc độ chủ nhà, họ đang ở trong một thị trường văn phòng đang hoạt động tốt nhất thế giới vào lúc này, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường lên tới 93%, riêng phân khúc hạng A đạt 97%. Trong tương lai, dự kiến có nhiều tòa nhà văn phòng hạng A tham gia thị trường vào nửa đầu năm sau với hai dự án tại Thủ Thiêm và một dự án ở quận 1” - Vị chuyên gia phân tích. 

Đối với phân khúc khách sạn, năm nay là giai đoạn phục hồi thị trường này tại Hà Nội và TP. HCM nhờ lượng khách là doanh nhân, chuyên gia thông qua các hoạt động MICE. Nhưng xét về công suất hoạt động, hai thành phố này ghi nhận nhiều khách sạn 5 sao cần thêm thời gian phục hồi. 

Triển vọng đầy khó khăn

“Người mua nhà đang giảm niềm tin, các vướng mắc về khung pháp lý khiến các chủ đầu tư đau đầu, nguồn vốn khan hiếm vì bị siết tín dụng kéo theo thanh khoản giảm mạnh, chi phí xây dựng tăng cao. Có thể đánh giá đây không phải môi trường kinh doanh lý tưởng đối với doanh nghiệp” - ông Neil MacGregor nhìn nhận. 

Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, tới khi cải thiện được các vấn đề về khung pháp lý, thị trường sẽ chứng kiến một số hệ quả chính như là gián đoạn quá trình xây dựng vì thiếu vốn, kéo theo doanh số sụt giảm. Rất có thể vấn đề này sẽ kéo dài cho tới khi các chủ đầu tư có thể cung cấp những sản phẩm mới ra thị trường, nhất là có thêm sản phẩm hạng B và C. 

“Tuy nhiên, chúng tôi thấy rằng có nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế đã bất chấp các khó khăn trong nền kinh tế toàn cầu. Savills tiếp tục nhận được sự quan tâm lớn từ những nhà đầu tư quốc tế trên mọi phân khúc của thị trường và xu hướng này vẫn được duy trì. Điều này được phản ảnh trong kết quả thu hút vốn FDI trong năm 2022” - Ông Neil nói.

Ngành bất động sản vẫn sẽ là một phần quan trọng trong trong bối cảnh M&A trong năm 2022. Có nhiều trong số này là của những nhà đầu tư Việt Nam, tuy nhiên cũng có các giao dịch quan trọng diễn ra giữa những bên nước ngoài. Bởi vậy, trong bối cảnh tín dụng hạn chế và thiếu vốn có sẵn ở trong nước, chuyên gia Savills hy vọng sẽ sớm thấy sự quan tâm của các nhà đầu tư và vốn nước ngoài.

Chuyên gia Savills Việt Nam nhấn mạnh vào yếu tố ESG trong thời gian tới vẫn được đẩy mạnh, cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, nhất là trong quyết định đầu tư của những khách thuê phân khúc văn phòng và khu công nghiệp. Vì vậy, việc phát triển những dự án đạt tiêu chuẩn ESG sẽ dần là yếu tố bắt buộc.