Hà Nội: Xu hướng tìm kiếm văn phòng làm việc xanh lên ngôi

Xu hướng xanh và mô hình hybrid được ưa chuộng

Bà Hoàng Nguyệt Minh cho rằng, nếu đánh giá quân bình trong khoảng 5 vừa qua, thị trường năm nay và sau cũng tiếp tục ghi nhận nguồn cầu tương đối cao cho phân khúc văn phòng cho thuê. Đặc biệt, sau giai đoạn Covid-19, có nhiều công ty đang có động thái thay đổi mô hình làm việc và mô hình mới hybrid đang được ưa chuộng nhất. Điều này cũng tạo ra nhu cầu tái cấu trúc, hay cải tạo và nâng cấp sửa chữa văn phòng cho thuê nhằm phù hợp hơn với mô hình mới. Lúc này, thị trường hiện đang có một số nguồn cung tốt, sẽ trở nên hấp dẫn hơn đối với nhiều khách thuê có nhu cầu dịch chuyển văn phòng.

“Khách thuê văn phòng luôn cân nhắc việc dịch chuyển văn phòng  mới với mục địch xây dựng một môi trường làm việc tốt hơn, tiếp sức cho nhân viên quay trở làm việc”, bà Minh nói.

Vị chuyên gia này cũng phân tích, tín hiệu đáng mừng nhất của thị trường văn phòng TP. Hà Nội từ thời điểm này đến năm 2024, cũng sẽ có thêm tới 6 dự án văn phòng được nhận chứng chỉ xanh. Hiện nhiều khách thuê ngày càng có xu hướng tìm văn phòng có tiêu chí xanh, những dự án có tiện ích tốt, mang lại một môi trường làm việc tố, nơi mà người lao động được thừa hưởng rất nhiều lợi ích, khi một số chủ đầu tư đã chủ động xây dựng bền vững trong bất động sản mình đầu tư. Đặc biệt là bất động sản văn phòng cho thuê, giúp khác hàng có thể thỏa mãn được yêu cầu mới.

Bà Nguyệt Minh khẳng định rằng, đối với các tòa nhà thiếu chứng chỉ xanh thì các doanh nghiệp vẫn có thể cân nhắc đến việc tự đầu tư xây dựng một văn phòng xanh riêng. Những tòa nhà này hiện nay cũng có tiêu chí hoạt động riêng để nâng cấp, sửa chữa hoặc thay đổi mô hình quản lý vận nhằm đạt chứng chỉ xanh quốc tế.

Bà nói, từ giai đoạn năm 2023 đến năm 2025, thị trường cho thuê sẽ tiếp tục ghi nhận xu hướng văn phòng xanh. Vì đây, được xem là bước cam kết của các doanh nghiệp trong việc bảo vệ môi trường cũng như xây dựng hình ảnh cho nhiều doanh nghiệp trong và nước ngoài.

Điểm sáng tăng trưởng

Giám đốc Cao cấp, Bộ phận Cho thuê Thương mại của Savills Hà Nội - Hoàng Nguyệt Minh cho rằng, thị trường bất động sản năm này, đang bước vào giai đoạn phục hội sau tác động của đại dịch Covid-19. Trong đó, phân khúc văn phòng được ghi nhận khá sôi động. Tính từ đầu năm tới nay, toàn bộ thị trường bất động sản trở lại sau đại dịch Covid-19 thì phân khúc văn phòng luôn ghi nhận một số điểm sáng về tăng trưởng.

Bà Minh cho biết, thị trường văn phòng tại TP. Hà Nội đã phục khá hồi ổn định, không bị lệch hướng phát triển. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu vực đều đang ở mức khá cao. Lượng khách thuê được phân bổ theo từng phân khúc khá rõ ràng, tại nhiều địa điểm thuê văn phòng đều nhận được nhiều kỳ vọng.

“Nhìn chung, thị trường văn phòng cho thuê từ nay đến cuối năm 2022 và những tháng đầu năm 2023, phân khúc văn phòng hạng A ở TP. Hà Nội vẫn sẽ có xu hướng tăng giá”, bà này đánh giá.

Theo bà Nguyệt Minh, hiện có khá nhiều tòa nhà văn phòng hạng A tại TP. Hà Nội có chất lượng xây dựng và quản lý khá cao. Ngoài ra, mức đầu tư vào phân khúc văn phòng hạng A cũng được ghi nhận cao gấp ba lần so với các tòa nhà hạng A cũ cách đây 10 năm về trước. Nên giá thuê bắt buộc phải tăng lên để bù lại các chi phí đầu tư và xây dựng.

Bà này cho biết: “Tại TP. Hà Nội, về nguồn cung văn phòng hạng A những tháng còn lại của năm 2022 không có nhiêu, nguồn cung sẽ chủ yếu đến từ tòa nhà Capital Place có tỷ lệ đang trống khoảng 50%, tương đương với 30.000m2 mặt sàn. Trong khi đó, đối với những toà nhà cùng hạng khác đều đã đạt mức trên 90% tỷ lệ lấp đầy”.

Cũng theo vị chuyên gia đến từ Savills Hà Nội, trong quý I và II của năm 2023, thị trường chắc chắn sẽ bắt đầu có thêm một số nguồn cung mới với phân khúc văn phòng hạng A. Tuy nhiên, nguồn cung là không nhiều, do đó mức giá cho thuê bình quân vẫn tiếp tục tăng cao hơn cho đến hết 6 tháng đầu năm sau.

Phân tích về thị trường văn phòng cho thuê, bà Hoàng Nguyệt Minh lý giải, đối với phân khúc văn phòng hạng B, mức giá thuê đang có dấu hiệu bị chững lại do nhưng tòa nhà hạng B không đáp ứng được nhu cầu sử dụng của khách hàng. Thế nên, khách thuê ngày một có yêu cầu sử dụng cao hơn, họ luôn so sánh về chất lượng tòa nhà của các tòa nhà. Vậy nên, nhiều khách hàng thay vì chọn lựa phân khúc hạng B sẽ lựa chọn sang các tòa nhà văn phòng hạng A cũ dù đã được xây dựng cách đây  khoảng 20 năm, những tòa nhà đang này có động thái cải tạo, sửa chữa  lại và nâng cấp các dịch vụ của chủ đầu tư.

Bà Nguyệt Minh cho biết thêm, phân khúc văn phòng cho thuê hạng C lại ghi nhận có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, nhưng không có nguồn cung mới, giá thuê tại phân khúc hạng C vẫn tiếp tục tăng cao. Nguyên nhân tăng giá chủ yếu là vì khách thuê gia hạn thay vì những câu chuyện xuất hiện giao dịch mới trên toàn thị trường. Có thể thấy, những giao dịch mới đối với phân khúc văn phòng hạng C được ghi nhận không nhiều trong giai đoạn hiện nay.

Văn phòng cho thuê được phân bổ theo từng vùng

Hoàng Nguyệt Minh khẳng định, trong vòng từ 2 năm đến 3 năm tới đây, thị trường văn phòng cho thuê TP. Hà Nội không ghi nhận thêm nhiều tòa nhà văn phòng có quy mô lớn như: Capital Place hay TechnoPark Tower (Vingroup). Nhưng thị trường vẫn sẽ có khả năng hấp thụ nguồn cung mới một cách ổn định nhất.

Bà này cho hay, tại TP. Hà Nội, khu vực quận Hoàn Kiếm vẫn sẽ tiếp tục ghi nhận tỷ lệ lấp đầy ở mức cao nhất....Trung bình những tòa nhà văn phòng hạng A và B ở khu vực này đều cung cấp diện tích khoảng từ 7.000m2 đến 10.000m2, nên việc lấp đầy cũng trở nên khá dễ dàng. Đối với những diện tích trống, thời gian lấp đầy cũng chỉ mất khoảng từ 2 đến 3 tháng. Như vậy, khu vực Hoàn Kiếm là nơi có sức hút lớn nhất ở cả hai phân khúc văn phòng cho thuê hạng A và B, có tỷ lệ lấp đầy đạt trên 95%.

Cũng theo bà Nguyệt Minh, Những khu vực trung tâm khác như quận Ba Đình, quận Đống Đa, quận Tây Hồ, hay khu vực phía Tây Hà Nội … được đánh giá là các khu vực có  nhiều tiềm năng phát triển nhất của thị trường. Vì quỹ đất ở khu vực quận Hoàn Kiếm rất khan hiếm nên nguồn cung văn phòng mới chủ yếu tập trung tại những khu vực nêu trên. Tuy nhiên, với việc nguồn cung mới xuất hiện cũng đồng nghĩa với  tỷ lệ lấp đầy trung bình tại những khu vực này sẽ giảm xuống.

“Đáng chú ý, khi những khu vực này trong năm sau cũng sẽ chào đón thêm một số dự án như BRG Grand Plaza (Láng Hạ), Lotte Mall (Tây Hồ) và dự án 36 Cát Linh (Đống Đa)… sẽ cạnh tranh trực tiếp với dự án Capital Place vẫn đang dư gần 30.000m2 mặt sàn trống, như vậy tỷ lệ lấp đầy trong khu vực trung tâm mới trong năm 2023 cũng sẽ giảm xuống”, bà này thông tin.

Bà cho biết thêm, những khu vực phía Tây Hà Nội nước sang năm 2023 cũng sẽ ghi nhận với 2 đến 3 dự án văn phòng mới, đến năm 2024 thì thị trường cũng sẽ tiếp tục có thêm nguồn cung mới.

Bà Hoàng Nguyệt Minh còn cho biết, thị trường văn phòng cho thuê tại TP. Hà Nội đang chia ra 3 khu vực như sau: nhóm các công ty hoạt động trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, bảo hiểm, hay những quỹ đầu tư và các doanh nghiệp chứng khoán thường tập trung ở khu vực Hoàn Kiếm.

Trong khi đó, khách thuê doanh nghiệp, các tập đoàn đa quốc gia hoạt động trong lĩnh vực công nghệ thông tin, giao dịch tư vấn, lại lựa chọn khu vực Ba Bình hoặc Đống Đa. Bên cạnh đó, khu vực này cũng sẽ mang lại lợi thế về di chuyển tới  khu vực Hoàn Kiếm hay nhiều khu vực khác trong  thành phố, nên các tập đoàn đa quốc gia với quy mô lớn thường chọn lựa đặt trụ sở tại đây. Còn đối với những công ty sản xuất, nghiên cứu, công nghệ thông tin thường ưu tiên thuê văn phòng làm việc ở khu vực phía Tây Hà Nội.