Bất động sản kho bãi, điểm sáng cho nhà đầu tư

Nhu cầu lớn, nguồn cung đang thiếu hụt

Sau giai đoạn đại dịch Covid-19 bùng phát, Việt Nam nhanh chóng phục hồi lại hoạt động sản xuất kinh doanh bằng hàng loạt chính sách tập trung hỗ trợ các doanh nghiệp của Chính phủ. Đồng thời, bằng các chính sách điều hành vĩ mô khéo léo, Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao nhất và tỷ lệ lạm phát thấp nhất thế giới. Cụ thể, 9 tháng đầu năm GDP tăng 8,83% so với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ lạm phát cơ bản bình quân chỉ 1,88%.

Theo bà Trang Bùi, TGĐ Công ty Cushman & Wakefield chia sẻ, chính sách siết chặt dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản và tập trung cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đang góp phần thúc đẩy các khu vực này phát triển tốt trong thời gian qua. Qua đó, giúp thị trường bất động sản Công nghiệp sẽ tăng trưởng mạnh trong giai đoạn 2022 – 2023 và tạo cơ hội cho thị trường kho bãi hưởng lợi trong dịp lễ tết cuối năm.

Ngoài ra, trong bối cảnh bất ổn về chính trị xảy ra ở nhiều khu vực trên thế giới thì Việt Nam vẫn luôn giữ được sự ổn định trong nhiều năm qua. Đây chính là những yếu tố thu hút các nhà đầu tư FDI vào Việt Nam. Mặt khác, những nỗ lực thực hiện chính sách tiền tệ nhằm ổn định tỷ giá đồng VNĐ của Chính Phủ Việt Nam cũng góp phần kéo các nhà đầu tư lớn vào Việt Nam trong thời gian qua.

Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư lớn cũng đã ghi nhận sự thay đổi ấn tượng về hạ tầng kết nối của Việt Nam. Với việc chú trọng phát triển hạ tầng, nhiều dự án nâng cấp cảng biển, cảng hàng không và các tuyến đường cao tốc đã góp phần thúc đẩy phát triển cho ngành Logistic của Việt Nam, kéo theo nhu cầu về bất động sản kho bãi ngày càng lớn.

Chuỗi cung ứng hàng hóa toàn cầu đang được phục hồi nhanh chóng mà Việt Nam đang dần trở thành một điểm trung chuyển quan trọng. Đồng thời, với sự tăng trưởng tốt của lĩnh vực sản suất và thương mại điện tử là động lực to lớn giúp ngành logistics của Việt Nam tăng trưởng mạnh mẽ. Đặc biệt, vào mùa mua sắm cao điểm cuối năm sẽ khiến cho nhu cầu kho bãi của ngành bán lẻ tăng cao.

Theo báo cáo mới nhất của Savills, bất động sản kho bãi phục vụ nhu cầu của ngành công nghiệp Logistics đang tăng trưởng ở mức cao nhờ sự phục hồi của hoạt động sản xuất và thương mại điện tử. Theo báo cáo của nhà cung cấp dịch vụ vận tải và hậu cần kho vận hàng đầu Agility về chỉ số logistics thị trường mới nổi, Việt Nam đang đứng thứ 11 trong top những quốc gia hàng đầu thế giới. Trong khu vực ASEAN, Việt Nam hiện đứng thứ 4 sau Indonesia, Malaysia, Thái Lan và đang có xu hướng tăng bậc.

Đồng thời về thương mại điện tử, Việt Nam đang quốc gia có thị trường thương mại điện tử tăng trưởng nhanh thứ 2( chỉ sau Indonesia) trong khu vực Asean. Theo dự báo của Google và Temasek, từ nay đến 2025, tốc độ tăng trưởng của ngành thương mại điện tử của Việt Nam sẽ tăng trung bình ít nhất khoảng 29%/năm.

Tuy nhiên, trước những khó khăn chung của ngành bất động sản nhu nguồn vốn và quỹ đất đã khiến nguồn cung kho xưởng bị thiếu hụt khiến giá thuê của loại hình này tăng cao. Theo số liệu báo cáo của Cushman & Wakefield, hện giá thuê kho xưởng xây sẵn ở TPHCM đang ở mức khoảng 5,3 USD/tháng, tăng 8% so với cùng kỳ, ở Hà Nội là 5,6 USD/tháng, tăng 11% so với cùng kỳ. Đồng thời, tỷ lệ kho trống luôn ở mức thấp, chỉ khoảng 9%, tương ứng với tỷ lệ lấp đầy tới 91%. Tỷ lệ lấp đầy sẽ còn tăng cao hơn nữa vào dịp cuối năm khi nhu cầu tích trữ hàng hóa của các doanh nghiệp luôn ở mức cao.

Trong khi đó, tình hình nguồn cung mới chưa có dấu hiệu được cải thiện, nhất nhà ở khu vực trung tâm hoặc vị trí thuận tiện. Hiện nay, tổng nguồn cung kho xưởng xây sẵn ở Hà Nội và TP.HCM chỉ đạt mức lần lượt khoảng 705.000 m2 và 180.000 m2. Nguồn cung này không thể đáp ứng nhu cầu khiến áp lực về kho bãi được chuyển sang các doanh nghiệp bán lẻ và vận chuyển.

Điểm sáng cho nhà đầu tư

Trước bối cảnh nhiều phân khúc bất động sản khác đang trong tình trạng thanh khoản thấp, tồn kho cao thì bất động sản kho bãi đang là phân khúc dẫn đầu về tỷ suất lợi nhuận. Theo số liệu thống kê của Savills, tỷ suất lợi nhuận trung bình của 6 hợp đồng bán và cho thuê gần nhất đạt khoảng 8-11%. Trong khi, tỷ suất lợi nhuận của các phân khúc khác như Shophouse khoảng 1%, căn hộ cho thuê khoảng 4%. Điều này cho thấy sức hấp dẫn của phân khúc bất động sản kho bãi lớn như thế nào đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

So sánh với một số quốc gia khác, cùng với sự ổn định của tình hình kinh tế - chính trị và giá thuê đang ở mức phải chăng, thị trường bất động sản kho bãi của Việt Nam đang có đủ những yếu tố để phát triển bùng nổ.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, “Việt Nam đang và sẽ là điểm đến hấp dẫn của rất nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất và hậu cần. Đặc biệt, với sự phát triển ấn tượng của ngành thương mại điện tử, chắc chắn sẽ khiến nhu cầu về bất động sản nhà xưởng, kho bãi chất lượng cao tăng cao trong thời gian tới”.

Cùng nhận định trên, bà Trang Bùi chia sẻ, với sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành thương mại điện tử, bất động sản kho bãi đang được nhiều nhà đầu tư thuộc khu vực Châu Á. Đặc biệt, do đặc thù phục vụ các doanh nghiệp thương mại điện tử nên những nhà kho này là chặng cuối trong chuỗi cung ứng.

Vì vậy, yêu cầu đặt ra đối với các kho này là phải có vị trí thuận lợi và sẵn nguồn lao động nhằm đáp ứng nhanh nhất nhu cầu của khách hàng. Đồng thời, chất lượng kho bãi cũng được yêu cầu ngày càng cao. Do đó, đòi hỏi các nhà đầu tư phân khúc này phải có kinh nghiệm, chuyên nghiệp và có tiềm lực.

Theo đó, để có thể cạnh tranh được với các doanh nghiệp nước ngoài có kinh nghiệm và tiềm lực mạnh, các doanh nghiệp trong nước cần phải chú trọng về mặt chất lượng kho bãi. Để làm được điều này, các doanh nghiệp Việt Nam cần hoàn thiện các kho bãi của mình đạt tiêu chuẩn về diện tích, ứng dụng hệ thống quản lý thông minh góp phần nâng cao hiệu quả của kho và an toàn nhất. Đồng thời, cần chú trọng đến các vấn đề phòng cháy chữa cháy, an toàn sức khỏe cho người lao động, ...

Mặt khác, các doanh nghiệp Việt Nam cũng cần tập trung xây dựng cho mình quỹ kho gần với các trục kết nối, đường giao thông. Đảm bảo cho việc vận chuyển hàng hóa đến các trạm vận tải phục vụ cho hoạt động xuất khẩu và đáp ứng nhu cầu của thị trường nội địa.

Bên cạnh đó, để đáp ứng được nhu cầu của phân khúc khách hàng cao cấp là những doanh nghiệp sản xuất công nghệ cao, công nghiệp sạch. Hệ thống kho bãi cũng phải đáp ứng được các tiêu chuẩn về không gian xanh đi kèm với hệ thống quản lý thông minh 24/7. Chỉ khi đáp ứng được nhu cầu của nhóm khách hàng này, bất động sản kho bãi của Việt Nam mới thực sự thay đổi về chất, góp phần nâng tầm ngành Logistics của Việt Nam.

Bà Trang Bùi nhấn mạnh, “Thị trường bất động sản kho bãi được chia đều cho tất cả các doanh nghiệp, cả đầu tư và vận hành, cả đơn vị trong nước lẫn nước ngoài. Vì vậy, ai nắm bắt cơ hội nhanh hơn, đáp ứng nhu cầu của thị trường tốt hơn sẽ dành được thị trường”.