Cổ phiếu bất động sản mất dần sức hấp dẫn với nhà đầu tư

Việc một số cá nhân, doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS có sai phạm trong hoạt động huy động vốn, trái phiếu, cổ phiếu đã bị xử lý trong thời gian qua cũng là một trong những nguyên nhân chính gây ảnh hưởng đến thị trường và niềm tin của nhà đầu tư vào cổ phiếu BĐS.

Giảm giá trị phát hành

Giai đoạn từ năm 2019 đến năm 2021, ​​thị trường trái phiếu doanh nghiệp bùng nổ, số lượng phát hành tăng đột biến. Chỉ trong vòng 3 năm, giá trị phát hành đạt gần 1.600.000 tỷ đồng, chiếm 64% tổng lượng phát hành trong giai đoạn 2005-2022; quy mô tăng từ 7,3%, năm 2018 lên gần 18,9% vào năm năm 2021. 

Cụ thể về cơ cấu ngành, ngân hàng và BĐS chiếm tỷ trọng cao nhất trong các đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp, chiếm 65% giá trị và 60% số đợt phát hành trong giai đoạn 2005-2022. Sở dĩ tỷ trọng phát hành trái phiếu cao như vậy là do hai ngành có quy mô lớn, nên nhu cầu vốn cũng rất lớn.

Doanh nghiệp BĐS tích cực phát hành trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn 2019 - 2021 để tháo gỡ khó khăn trong tiếp cận vốn vay ngân hàng, khi Ngân hàng Nhà nước nêu rõ chính sách giám sát chặt chẽ tín dụng BĐS. Điều này bao gồm quy định về hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS tăng từ 150% lên 200%, đồng thời giảm tỷ trọng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn. 

Do đó, tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS giảm dần từ mức trên 26% năm 2018 xuống còn khoảng 12% năm 2021. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS không đủ điều kiện vay vốn ngân hàng đã chuyển sang phát hành trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất cao, không sử dụng tài sản đảm bảo và chịu sự giám sát của các hoạt động giải ngân tiền.

Tuy nhiên, sau một thời gian tăng trưởng nóng, giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong quý II bất ngờ giảm mạnh. Nguyên nhân là sau vụ Tân Hoàng Minh, Bộ Tài chính đã tăng cường kiểm tra, giám sát các đợt phát hành và cung ứng dịch vụ trên thị trường TP.HCM. Theo số liệu thống kê, trong 9 tháng vừa 2022, cả nước có 411 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cùng với 389 đợt phát hành riêng lẻ. Tổng giá trị phát hành là 244.191 tỷ đồng, giảm 67,7% so với cùng kỳ năm trước.

Chật vật tìm vốn

Việc các doanh nghiệp đẩy mạnh phát hành trái phiếu giai đoạn 2019 - 2021 đã làm tăng áp lực về kỳ hạn trái phiếu giai đoạn 2022-2026. Theo ước tính của KB Securities Vietnam (KBSV), tổng giá trị đáo hạn của trái phiếu doanh nghiệp vào năm 2023 và 2024 lần lượt là 374.300 tỷ đồng và 381.200 tỷ đồng. 

Trong đó, nhóm BĐS sẽ chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, tương ứng là 120.400 tỷ đồng, tương đương 32,1% và 121.100 tỷ đồng, tương đương 32%. Riêng trong quý IV / 2022, theo thống kê của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn khoảng 85.000 tỷ đồng, trong đó nhóm BĐS chiếm 27%, tương đương 23.000 tỷ đồng. Một số công ty BĐS niêm yết có trái phiếu đáo hạn trong quý 4 là LSG với 1.850 tỷ đồng, HDG với 500 tỷ đồng, KHG với 300 tỷ đồng, DLG với 628 tỷ đồng, NVL với 200 tỷ đồng, SCR với 80 tỷ đồng và FCN với 80 tỷ đồng. 

Doanh nghiệp BĐS đứng trước thách thức tăng vốn bằng cách phát hành trái phiếu mới để đảo nợ. Mới đây, Dự thảo sửa đổi lần thứ 5 Nghị định 153/2020 / NĐ-CP quy định về chào bán trái phiếu doanh nghiệp đã được công bố, với những thay đổi theo hướng thắt chặt hơn nữa đối với tổ chức phát hành và nhà đầu tư. Theo đó, doanh nghiệp không được phát hành trái phiếu để góp vốn, mua cổ phần của doanh nghiệp khác, cho doanh nghiệp khác vay vốn. Tổng dư nợ trái phiếu không vượt quá ba lần vốn chủ sở hữu, hoạt động kinh doanh năm trước liền kề có lãi và không có lỗ lũy kế. 

Ngoài ra, nhà đầu tư chuyên nghiệp là cá nhân chỉ được mua trái phiếu riêng lẻ do công ty đại chúng phát hành và phải có tài sản thế chấp hoặc phương thức thanh toán đảm bảo. Nếu dự thảo này được thông qua, các doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính sẽ không chỉ bị hạn chế tiếp cận các nguồn tín dụng ngân hàng mà còn không thể phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Xét về nhu cầu thực tế, cuối năm nay và hai năm tới sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các công ty BĐS có trái phiếu đáo hạn. Đặc biệt đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, có quy mô tài sản thấp sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng do nhiều kênh huy động bị đóng lại. Có thể kể đến bối cảnh thị trường chứng khoán lao dốc khiến kế hoạch huy động vốn trên thị trường chứng khoán không còn dễ dàng. Đáng chú ý, doanh nghiệp khó tiếp cận vốn ngân hàng, sức hấp thụ của thị trường BĐS giai đoạn 2023-2024 sẽ giảm do tác động tiêu cực của suy thoái kinh tế toàn cầu.

Nhà đầu tư còn thận trọng

Trong phiên giao dịch ngày 18/10, nhóm cổ phiếu BĐS bất ngờ tăng mạnh do lực cầu bắt đáy khi nhóm này có phiên điều chỉnh sâu. Theo thống kê, ngoại trừ nhóm BĐS công nghiệp giữ ổn định, cổ phiếu BĐS dân dụng giảm mạnh với mức trung bình gần 30%, cao hơn mức giảm của thị trường chung. Tuy nhiên, niềm vui của cổ đông nắm giữ cổ phiếu BĐS không kéo dài khi nhiều cổ phiếu giảm giá trong phiên tiếp theo. Hiện tượng này cho thấy nhà đầu tư vẫn có cái nhìn thận trọng đối với nhóm cổ phiếu từng được coi là mạnh mẽ nhất trên thị trường chứng khoán.

Theo giới phân tích, cổ phiếu BĐS mất đi sức hút không chỉ bởi tâm lý e ngại áp lực đáo hạn trái phiếu, mà còn xuất phát từ các vụ án liên quan đến thao túng giá trên thị trường chứng khoán, do nhiều cổ phiếu BĐS được xếp vào nhóm cổ phiếu đầu cơ. Bên cạnh đó, các thông tin vĩ mô không hỗ trợ ngành BĐS như lạm phát, chính sách thắt chặt tín dụng, dòng vốn chảy vào các doanh nghiệp BĐS, thị trường chứng khoán. Chi phí nhà ở tăng cao và nguồn cung eo hẹp đã dẫn đến tính thanh khoản của thị trường BĐS thấp và lợi nhuận của tất cả các doanh nghiệp kinh doanh BĐS sụt giảm. Đây là những yếu tố đã tác động tiêu cực đến nhóm cổ phiếu BĐS nói chung.

Về dài hạn, BĐS vẫn là ngành có cơ hội tăng trưởng tốt và tiềm năng lớn. Ngay cả những công ty đối mặt với áp lực trái phiếu đáo hạn vẫn không vì khó khăn mà coi đây là điểm dừng. Còn đối với những doanh nghiệp lớn như NVL và SCR đều ghi nhận doanh số mở mới rất lớn và khả năng huy động vốn từ nước ngoài thông qua phát hành trái phiếu chuyển đổi. Do đó, khả năng cân đối dòng tiền và trả nợ vay vẫn khả thi.