Doanh nghiệp bất động sản đang rối như tơ vò

Đầu năm nay, nhiều doanh nghiệp phía Nam vẫn còn lạc quan khi nền kinh tế toàn quốc đã phục hồi rất tốt sau đại dịch. Đây cũng là động lực giúp doanh nghiệp chuẩn bị được các kế hoạch, dự án mới của năm 2022. 

Tuy nhiên, chưa kịp hưởng thụ niềm vui thì đã phải đối mặt với sóng gió. Doanh nghiệp địa ốc phía Nam bước vào giai đoạn khó khăn nhất vì nguồn vốn bị siết chặt. 

Giới quan sát cho rằng, thị trường bất động sản trong quý đầu năm 2022 sôi động bao nhiêu thì sang những quý tiếp theo trầm lắng bấy nhiêu. Dự báo tới những tháng cuối năm vẫn không có nhiều tín hiệu tích cực. Cả thanh khoản và sức mua đều đang sụt giảm chưa từng thấy.

Trưởng phòng Kinh doanh Công ty CP Bất động sản AP chia sẻ: "Không còn là các mối lo về vướng mắc pháp lý của dự án hay lệch pha cung cầu…, mà doanh nghiệp địa ốc phía Nam đang gặp những thách thức lớn hơn về dòng tiền, việc trả lương nhân viên, kế hoạch phát triển mới. Họ còn phải tái cơ cấu, thay đổi định hướng nên hiện mọi thứ rất bất ổn…".

Vị này nói thêm, trong khi những doanh nghiệp địa ốc khác đang lên kế hoạch bán hàng vào cuối năm thì cũng có không ít chủ đầu tư phía Nam đứng ngồi không yên khi không có dự án để bán. 

Đa số các công ty đang mở bán lại các dự án cũ, nhưng là để duy trì công việc cho nhân viên chứ không có nguồn thu. Các doanh nghiệp thông thường sẽ có các kênh huy động vốn từ khách hàng, quỹ đầu tư, tín dụng ngân hàng, trái phiếu… tuy nhiên hiện tại đều bị "bít cửa". 

"Công ty không vay được vốn nên không thể triển khai thêm dự án mới. Việc các ngân hàng siết tín dụng đã gây ảnh hưởng tới tâm lý khách hàng, nay chủ yếu là họ chỉ nghe ngóng chứ không mua" - Vị trưởng phòng chia sẻ và cho biết thêm, công ty của anh ta đang phải gồng mình và xoay sở đủ kiểu để có thể duy trì bộ máy nhân sự.

Tương tự, Giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại TP. HCM - Ông N.V.T cho biết, như trước đây, mỗi năm doanh nghiệp lại cung cấp ra thị trường khoảng hơn 1.500 sản phẩm căn hộ hoặc đất nền. Để có thể bán sản phẩm thì họ phải hoàn thiện được phần nền móng và hồ sơ pháp lý. Tới giai đoạn này thì phải trông chờ vào vay vốn, nhưng hiện tại rất khó.

"Kể từ đầu năm nay, phần lớn nguồn tiền của công ty đã đổ vào để chạy dự án mới và tìm kiếm đối tác. Tuy nhiên, giai đoạn 1 của dự án mở bán chưa bao lâu thì thị trường gặp biến động về dòng vốn khiến cho sức mua giảm, hiện nay gần như không có giao dịch.

Trong khi đó, lương nhân viên chủ yếu thu từ hoa hồng bán sản phẩm" - Ông T. bày tỏ và cho rằng, công ty hiện tại chỉ có thể hỗ trợ một phần tiền lương và dự định sẽ cắt giảm nhân sự trong thời gian tới.

Thị trường thứ cấp giảm giá vì thị trường sơ cấp có giá bán quá cao, cộng với ảnh hưởng từ việc siết tín dụng khiến nguồn vốn đầu tư bị "tắc" và không được hấp dẫn như trước đây. 

Thời gian qua, thị trường bất động sản bộc lộ nhiều điểm yếu như thanh khoản chậm, xảy ra tình huống một số nhà đầu tư giảm giá, cắt lỗ để thoát hàng hồi vốn.

Bên cạnh đó, vì tình hình dịch bệnh Covid - 19 kéo dài đã gây ảnh hưởng tới thị trường cho thuê căn hộ dành cho người nước ngoài. Cùng với việc dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung của Bộ Xây dựng có nội dung "quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư". Điều này làm ảnh hưởng lớn tới tâm lý người mua căn hộ chung cư, họ e ngại hơn khi đưa ra quyết định xuống tiền.

Theo nhận định của UBND TP. Hồ Chí Minh, tình hình kinh tế khó khăn khiến thị trường xảy ra nhiều diễn biến khó lường. Việc kiểm soát chặt chẽ vốn tín dụng ngân hàng và kênh phát hành trái phiếu của doanh nghiệp trong thời gian gần đây khiến nhiều chủ đầu tư rơi vào cảnh khó khăn, thanh khoản thị trường xuống thấp, nhiều dự án xây dựng dở dang, nằm "đắp chiếu" gây lãng phí nguồn lực xã hội.

Khó khăn của các doanh nghiệp địa ốc không chỉ là nguồn vốn, mà còn hàng loạt những vấn đề khác. Trong đó phải nhắc tới câu chuyện thủ tục pháp lý kéo dài. 

Giám đốc một doanh nghiệp tại TP. Hồ Chí Minh đang có dự án nhà phố hợp tác đầu tư với tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, chia sẻ rằng gần 2 năm qua, công ty này đã dồn lực để đầu tư dự án, tuy đã hoàn thiện các bước thủ tục cơ bản nhưng dự án vẫn chưa được triển khai vì vướng chỉ tiêu nhà ở. 

"Chưa biết tới bao giờ dự án mới hoàn thiện thủ tục. Hiện tôi phải gồng mình để duy trì hoạt động của công ty và trả lãi ngân hàng" - Vị giám đốc bày tỏ sự lo lắng.

Vào giai đoạn 2007 - 2011, không ít doanh nghiệp bất động sản cũng đã rơi vào khó khăn vì khủng hoảng tài chính. Nhưng cái khó hiện nay còn chồng chất hơn khi vừa vướng pháp lý lại vừa không khơi thông được dòng vốn. Đáng lo ngại là việc giải phóng hàng tồn kho rất ì ạch vì tín dụng cho khách hàng vay mua nhà đang rất hạn chế.

Hiện nay không chỉ bị siết tín dụng mà thủ tục hành chính, pháp lý, chính sách cũng đóng băng. Pháp lý không ra được mà dự án cũng không có, thậm chí còn không thể đóng tiền sử dụng đất để làm dự án. 

Trước đây, một dự án thông thường khi đóng tiền sử dụng đất, thực hiện đủ các thủ tục chỉ mất khoảng 12 - 16 tháng sẽ ra được sổ đỏ. Doanh nghiệp bất động sản có thể căn cứ vào đây để cam kết với khách hàng thời gian có sổ. Song tới nay, dù dự án có đúng thì cũng bị cơ quan chức năng yêu cầu rà soát lại.