Nhà đầu tư bất động sản “chới với” vì ngân hàng ngừng cho vay

Chật vật vì chính sách của ngân hàng

Hiện tượng nhiều nhà đầu tư bất động sản bị chôn vốn vì không thoát được hàng đã diễn ra trong suốt thời gian vừa qua. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, tình trạng này diễn ra ngày càng căng thẳng khi một số người sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư có nguy cơ đổ nợ vì không thể xoay được nguồn tiền đáo hạn cho ngân hàng.

Chị Nguyễn Thị Đại (Gò Vấp, TP Hồ Chí Minh) đang rơi vào tình trạng bị chôn vốn vì đầu tư đất nền. Đầu năm 2022, chị đầu tư một lô đất có diện tích 70m2 với giá 2 tỷ đồng. Ở thời điểm đó, lô đất này có giá rẻ hơn rất nhiều so với thị trường nên chị đặt nhiều kỳ vọng.

Chị Đại đã sử dụng 100% vốn vay ngân hàng để đầu tư vào lô đất này. Với lãi suất 10%, trung bình mỗi tháng, chị phải trả tiền lãi gần 20 triệu đồng cho ngân hàng. Ban đầu, chị dự định sẽ gánh mức lãi này đến tầm giữa năm, đợi lô đất tăng giá rồi bán để có  tiền trả nợ ngân hàng.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, chị vẫn chưa bán được lô đất vì thị trường bất động sản “trầm lắng” kéo dài. Dù đã giảm giá xuống còn 1,5 tỷ đồng nhưng lô đất của chị vẫn không có người mua nào quan tâm.

Không thoát được hàng, cộng thêm áp lực từ việc phải trả lãi vay hàng tháng khiến chị ngày càng bế tắc về tài chính. Đầu tháng 10 vừa qua, chị phải đi vay nóng bên ngoài để có tiền đáo hạn lần 1 cho ngân hàng. Nhưng trớ trêu thay, sau khi đáo hạn, ngân hàng không cho chị vay tiếp với lý do hết hạn mức tín dụng.

Điều này khiến chị rơi vào khủng hoảng vì không thể xoay được tiền để trả khoản vay nóng. Từ nay đến hết năm, nếu không kham nổi, chị sẽ tiếp tục giảm giá sâu lô đất để nhanh chóng đẩy hàng đi.

“Mỗi ngày, tôi phải trả gần 2 triệu đồng tiền lãi cho khoản vay nóng này. Với mức thu nhập hiện tại, tôi không thể cầm cự được lâu. Lô đất mua đầu tư thì mãi không thể bán được. Cứ tình trạng này, tôi không chỉ mất trắng tài sản, mà còn có nguy cơ đổ nợ rất cao”, chị Đại nói.

Đồng cảnh ngộ, anh Phạm Xuân Thành (Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh) cũng đang rơi vào tình cảnh khốn đốn vì ngân hàng thay đổi chính sách cho vay liên tục. Gần 2 tháng này, khoản vay đầu tư bất động sản của anh ngày càng phình to vì động thái vừa đóng hạn mức tín dụng, vừa tăng lãi suất cho vay từ phía các ngân hàng.

Cuối năm 2021, anh đã vay tiền ngân hàng để đầu tư một lô đất nông nghiệp ở tỉnh Tây Ninh. Ở thời điểm đó, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng còn dễ, lãi suất thấp nên anh rất mạnh tay trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại, lãi suất ngân hàng tăng mạnh. còn lô đất thì không bán được khiến anh rơi vào tình cảnh “nằm chết trên một đống tài sản”.

Suốt 2 tháng nay, anh liên tục thông báo giảm giá bán nhưng vẫn chưa có người hỏi mua. Đây là lý do khiến mọi dự tính ban đầu trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính của anh đều không đổ bể.

Làn sóng bán cắt lỗ cuối năm

Giám đốc một công ty bất động sản ở TP Hồ Chí Minh nhận định, lãi suất cho vay tăng, thị trường bất động sản trầm lắng suốt một quãng thời gian dài đã tác động lớn đến tâm lý của các nhà đầu tư. Cuối năm là thời điểm các nhà đầu tư phải đáo hạn cho các khoản vay ngân hàng trước đó nên làn sóng bán tháo, cắt lỗ sẽ xuất hiện rất nhiều.

Hiện nay, không chỉ có những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính mà cả những nhà đầu tư dùng vốn tự có cũng sẽ bán cắt lỗ để thu hồi dòng vốn. Bởi lẽ, thị trường trầm lắng, thanh khoản rất thấp, họ sẽ có tâm lý không muốn giữ đất trong khoảng thời gian này.

Vị giám đốc này nhấn mạnh, kịch bản cắt lỗ đất nền đã manh nha xuất hiện từ nhiều tháng trước. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, trước áp lực của lãi suất ngân hàng tăng cao, nhiều nhà đầu tư không “cầm cự” được, bắt buộc phải tìm mọi cách để thoát hàng, tránh rơi vào tình trạng đổ nợ vì đất.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, động thái kiểm soát tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã tác động mạnh đến tâm lý của cả người mua lẫn người bán. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đang giảm dần niềm tin vào khả năng tăng giá của bất động sản. Trong khi đó, những nhà đầu tư đang có ý định mua bất động sản lại tin rằng giá bán có thể giảm thêm.

Vị chuyên gia kinh tế này còn cho biết thêm, nhiều thị trường đất nền từng xảy ra “sốt ảo” đã mất hoàn toàn thanh khoản. Dù làn sóng bán cắt lỗ chưa rầm rộ nhưng hiện tượng nhà đầu tư xả hàng vẫn đang âm thầm diễn ra. Mức giảm phổ biến ghi nhận ở mức trên dưới 10%. Một số nơi từng xảy ra tình trạng sốt đất, mức giảm khoảng 20%.

Còn theo ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, dù bán cắt lỗ nhưng các nhà đầu tư chỉ chịu lỗ phần lời. Ví dụ, họ mua một căn nhà với giá 3 tỷ đồng. Nếu tính mức lãi suất 10% như hiện nay thì sau một năm, căn nhà của họ được định giá ở mức 3,3 tỷ đồng. Khi gặp khó khăn về tài chính, họ sẽ bán cắt lỗ với mức giá 3 tỷ đồng . Họ rất khó bán ra với một mức giá thấp hơn bởi vì nguồn cung đang rất hạn chế, còn giá bán bất động sản luôn tăng cao trong từng đợt mở bán của chủ đầu tư.

Ông Khương cho rằng, thời điểm này là cơ hội để nhiều nhà đầu tư bất động sản “bắt đáy”. Tuy nhiên, cuộc chơi này chỉ dành cho những người có tiềm lực tài chính mạnh, có kế hoạch đầu tư dài hơi, thay vì đầu tư ngắn hạn, lướt sóng.