Rầm rộ rao cắt lỗ bất động sản cuối năm, liệu có lỗ thật?

Ngã ngửa vì chiêu trò

Dạo qua các diễn đàn, chợ mạng chuyên về bất động sản tại thời điểm này, chúng ta dễ dàng nhận thấy có nhan nhản thông tin rao bán cắt lỗ, giảm sâu đất nền, nhà đất hay chung cư.

Đơn cử, một căn hộ hơn 70m2, 2 phòng ngủ ở tầng 21 của một chung cư trên đường Minh Khai (Hai Bà Trưng, Hà Nội) được rao bán cắt lỗ gần 300 triệu đồng. Chủ nhà cho biết, căn hộ mua cách đây 2 năm với mục đích đầu tư. Giá mua là hơn 3 tỷ đồng, tương đương hơn 42 triệu đồng/m2, nay bán cắt lỗ chỉ với 37 triệu đồng/m2. 

Tương tự, một nhà đầu tư khác tại Nam Từ Liêm (Hà nội) cũng rao thông tin về mảnh đất rộng hơn 80m2 mình đang sở hữu ở Hưng Yên với giá hơn 3 tỷ đồng. Theo chia sẻ, người này định “lướt sóng” nhưng rồi mọi tính toán đều đổ vỡ khi thị trường hạ nhiệt. “Tôi đang phải vay 50% giá trị mảnh đất tại ngân hàng. Nay lãi suất ngân hàng lên cao, cần thanh toán ngân hàng nên tôi đành bán cắt lỗ 400 triệu mảnh đất” – người rao thông tin cho hay.

Có 3 tỷ đồng trong tay, chị Minh Hằng (ở Ba Đình, Hà Nội) những tháng qua đã “săn” khắp chợ mạng rồi đến các trung tâm môi giới bất động sản để tìm được một mảnh đất vừa tiền. Chị cho rằng, đây là thời điểm thích hợp để mua được những mảnh đất với “giá mềm”.

Tuần trước, chị Hằng đã “xuống tiền” với một mảnh đất ở Bắc Ninh với giá 2,5 tỷ đồng. “Người bán kể rằng, họ mua lô đất với giá 2,7 tỷ đồng với mong muốn “lướt sóng” kiếm vài trăm triệu nhưng ngờ đâu thị trường hạ nhiệt, vì không chịu được sức ép tài chính vay ngân hàng, cuối cùng, họ chấp nhận cắt lỗ 200 triệu đồng” – chị Hằng chia sẻ thông tin.

Thế nhưng, khi làm thủ tục sang tên, chị Hằng mới ngã ngửa biết rằng, lô đất này người chủ đã mua cách đây 3 năm. So với giá mua ở thời điểm đó và thời điểm hiện tại bán cho chị, thì chủ đất lãi hơn 1 tỷ đồng chứ không có chuyện cắt lỗ như quảng cáo.

Bất động sản đang cắt lãi lên đến 80% lợi nhuận

Thực tế, từ cuối quý I/2022 đến nay, giao dịch trên thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại do tín dụng bất động sản bị các nhà băng siết lại, lãi suất cho vay bất động sản tăng, vấn nạn mua lô bán nền đươc kiểm soát chặt… Thực tế trên khiến nhiều chủ đầu tư đang dùng đòn bẩy tài chính buộc phải bán bất động sản để trả nợ nhà băng.

Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, bất động sản trong giai đoạn 2020 – 2021 đã tăng giá gấp đôi, vì thế, chuyện rao bán cắt lỗ ở thời điểm này là không chính xác. Nói đúng hơn là chủ đầu tư đang “cắt lãi”, chứ chưa cắt vào giá gốc.

Anh Nguyễn Tiến Đông, một môi giới bất động sản trên đường Khuất Duy Tiến (Hà Nội) cho hay, văn phòng giao dịch bất động sản của anh hiện đang có gần 300 người ký gửi bán bất động sản, ở nhiều tỉnh thành khác nhau như Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng… Các bộ hồ sơ gửi đến văn phòng môi giới bất động sản của anh chủ yếu là những bộ hồ sơ cần bán gấp.
 
Tuy nhiên, khi nói về tính thanh khoản, anh Đông chia sẻ, cả quý III/2022, văn phòng chỉ bán thành công 12 lô bất, giảm gần 5 lần so với cùng kỳ năm 2021.

Anh Nguyễn Tiến Đông lấy dẫn chứng về một lô đất vừa giao dịch thành công. Lô đất gần Đại học Quốc gia Hà Nội, được rao cắt lỗ 30% giá gốc nhưng thực chất chỉ giảm 15% giá so với mặt bằng hiện tại, vẫn cao hơn thời điểm mua 1 tỉ đồng. “Lô đất này bán rất nhanh, chứng tỏ vẫn còn có nhiều người tin vào việc “cắt lỗ”” anh Đông nhận định.

Theo đánh giá của anh Đông, mặc dù chủ đầu tư kêu “cắt lỗ” nhưng thực chất, mức giá bán ra vẫn cao hơn so với giá tại thời điểm mua vào. Họ chỉ giảm phần lợi nhuận, phổ biến giảm ở mức 30 – 50%, thậm chí có người giảm đến 80% lợi nhuận.

Đồng quan điểm, ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Bất động sản Hải Phát, nếu trong thời gian tới, lãi suất cho vay tiếp tục tăng lên mức 15% thì nhà đầu tư vẫn chưa phải “cắt lỗ, quá thời gian này thì mới phải cắt lỗ. 

Theo ông Duy, ở những thị trường có thanh khoản tốt như các thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM, cứ giá bất động sản chào bán tốt hơn mặt bằng chung hiện tại là sẽ có giao dịch ngay, nên không có chuyện “rao mãi không có người mua” mà đến nỗi chủ đầu tư “phải cắt lỗ”.

Có nên xuống tiền đầu tư thời điểm này?

Ông Ngô Văn Dũng, Giám đốc Công ty CP Kim Long Land cho rằng: “Mặc dù những tháng qua, thanh khoản không cao nhưng đến thời điểm này chưa thấy giá bất động sản ở đâu giảm. Giá bất động sản mới chỉ ghi nhận đi ngang. Hiện tại, nguồn cung bất động sản vẫn hạn chế trong khi nhu cầu thì tiếp tục tăng nên trong tương lai trung và dài hạn, bất động sản vẫn có dư địa lớn, vẫn trên đà tăng. Việc giảm giá chỉ là cục bộ, xảy ra ở một số nhà đầu tư đuối vốn, thậm chí là vỡ nợ. Vì vậy, không nên kỳ vọng chờ giá đất giảm để mua”.

Các chuyên gia cũng nhận định, tại thời điểm này, tình hình bất động sản chịu ảnh tác động lớn từ những quyết sách từ phía nhà băng, khiến những người mới đầu tư bất động sản thì sẽ có tâm lý sợ hãi nhưng những ai am hiểu về thị trường và đã đi qua giai đoạn những năm 2011- 2013 thì sẽ nhận thấy rõ, tại thời điểm này, Chính phủ đang làm rất tốt công tác điều chỉnh lạm phát, lãi suất và ổn định kinh tế vĩ mô nên sẽ không có chuyện sốt đất và giảm sâu đột ngột.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản khuyến cáo, nhà đầu tư cần cẩn trọng trước các thông tin rao bán cắt lỗ bất động sản. Đặc biệt, trong bối cảnh lãi suất cho vay đang gia tăng, người mua không nên ham “bất động sản giá rẻ” mà liều lĩnh vay tiền ngân hàng đầu tư. Tuy nhiên, dù là “cắt lỗ” hay “cắt lãi” thì đây vẫn là cơ hội tốt cho những người trường vốn, dòng tiền mạnh, tầm nhìn dài hạn.