Các nhà đầu tư sẽ mạnh tay “cắt lỗ” chung cư?

Chị Hoàng Thuý Hằng (Nam Từ Liêm, Hà Nội) là một nhà đầu tư bất động sản loại hình chung cư được khoảng 15 năm, đã có nhiều kinh nghiệm trong việc lựa chọn dự án, khu vực và hướng, tầng để đầu tư. Từ hồi chung cư ở Thành phố Hồ Chí Minh tăng giá vào giai đoạn 2018-2019, chị đã ôm một khoản tiền rất lớn. Chị chia sẻ rằng mình cứ “đánh đâu” là thắng đó, cứ đầu tư là có lãi. 

Chẳng hạn như chị đã mua 3 căn hộ chung cư ở Vinhomes Central Park và Thảo Điền (TP. Hồ Chí Minh) kể từ lúc dự án bắt đầu triển khai. Chị đã từ từ bán 3 căn hộ chung cư do được vay với lãi suất ưu đãi (ưu đãi là cán bộ của một ngân hàng thương mại). Sau khi bán, chị nhận lời lãi được 1 tỷ đồng mỗi căn. Sau khi kiếm được khoản tiền, chị lại tiếp tục xoay chuyển vốn đầu tư vào chung cư tại thủ đô Hà Nội.

Trong giai đoạn năm 2019-2020, chị đã đầu tư chung cư ở dự án Iris Garden, Goldmark City, Vinhomes Gardenia cũng nhờ được vay ưu đãi. Chị tiếp tục đầu tư vào tu sửa nội thất sau khi được nhận nhà. Và đó cũng là lúc làn sóng tăng giá chung cư xảy ra. Căn hộ tại Goldmark City chị đầu tư 4,1 tỷ đồng và bán được 5,3 tỷ đồng, trong khi căn hộ ở dự án Iris Garden với số tiền đầu tư 3,7 tỷ đồng, chị đã thu về được 4,6 tỷ đồng.

Chị cầm tiền trong tay rồi đem trả nợ ngân hàng một phần, và tiếp tục đầu tư vào 2 căn hộ chung cư tại dự án Hoàng Thành Pearl với số tiền còn lại. Thế nhưng, giá chung cư lần này đã tăng quá cao, do đó chị cũng cần vay tiền nhiều hơn. Dự kiến, dự án quý 2/2024 mới được bàn giao, tuy nhiên chị đã vay ngân hàng lên tới 60% giá trị của căn hộ.

Hiện nay, mối quan tâm nhất của chị Hằng là liệu ngân hàng có duy trì việc cho người mua nhà giải ngân nữa không? Bởi lẽ, theo chị, nhiều ngân hàng sẽ hết hạn mức tín dụng từ nay đến cuối năm và sang năm sau cũng sẽ ghi nhận tình trạng không mấy khả quan hơn. Theo đó, chị lo ngại rằng mình sẽ không có tiền để đóng tiếp và nhiều khả năng phải bán “lúa non”. Chi có thể chấp nhận giảm lãi để bán nếu thị trường chung cư tiếp tục tăng giá. Thế nhưng, chắc chắn chị sẽ phải cắt lỗ nếu thị trường chung cư hạ nhiệt.

Thị trường căn hộ chung cư từ hơn 2 tháng gần đây đã tăng giá đột biến. Đà tăng không chỉ xảy ra ở các dự án vừa đi vào hoạt động mà còn ở những dự án vận hành hàng chục năm rồi cũng tăng giá.

Một đơn vị kinh doanh bất động sản cho biết chỉ trong vòng 2 tháng, giá của căn hộ chung cư đã tăng từ 15 đến 20%. Ở một mặt khác, nhiều dự án đã phải dừng lại để kiểm tra và rà soát lại tính pháp lý trong bối cảnh nguồn cung bất động sản tiếp tục khan hiếm. tình trạng nhiều doanh nghiệp bất động sản không thể triển khai vì không còn nguồn tài chính, lãi suất huy động và cho vay đều tăng khiến cả người dân và doanh nghiệp đều gặp sức ép.

Theo chia sẻ từ đại diện lãnh đạo Tập đoàn Bất động sản Hải Phát, nhiều ngân hàng vừa qua đã đưa ra thông báo tăng lãi suất cho vay. Vị này cho biết lãi suất sẽ tiếp tục tăng tiếp trong thời gian tới. Và trong trường hợp lãi suất tiếp tục tăng đạt mức 15%, nhà đầu tư vẫn có thể cầm cự, duy trì được trong khoảng nửa năm. Câu chuyện “cắt lỗ” sẽ xảy ra trên thị trường nếu quá thời gian này.

Thế nhưng, vị lãnh đạo này cho rằng giá bất động sản từ năm 2020 đến năm 2021 vẫn tăng tối thiểu khoảng 50% bất chấp lãi suất tăng và thanh khoản giảm. Nhà đầu tư vẫn có lời nếu mua bất động sản ở thời điểm năm 2021. Bởi vậy, sẽ là không đúng nếu dùng từ “cắt lỗ”, thay vào đó là dùng từ ám chỉ đang cắt trên lãi hoặc chưa cắt đến gốc.

Lãnh đạo Tập đoàn này cho biết: “Hiện nay, thị trường bất động sản không giống như thời điểm trước đây khi thị trường phải đóng băng lâu rồi mới xảy ra tình trạng “cắt lỗ”. Cách đây 10 năm, thị trường bất động sản rơi vào khó khăn khoảng 1 đến 1,5 năm và nhà đầu tư cũng không chịu được mới đi đến hành động “cắt lỗ”. Trong khi đó, chuyện cắt lỗ hay đóng băng không xảy ra ở tất cả toàn bộ thị trường, mà chỉ có thể xảy ra ở một số phân khúc và vài khu vực nào đó”.

Chia sẻ nhận định về việc liệu thị trường có tiếp tục giảm giá, các nhà chuyên môn cho rằng bất động sản vẫn chưa cho thấy dấu hiệu giảm giá, mà chỉ thấy đi ngang dù thị trường thanh khoản rất èo uột. Đáng chú ý, người lao động ngày càng gặp khó khăn lớn hơn khi sở hữu một ngôi nhà khi loại hình chung cư còn tăng giá mạnh.

Một số chuyên gia bất động sản nhận định về thị trường trong thời gian tới rằng xu thế của thị trường trong năm 2023 vẫn chưa thực sự rõ ràng, do vậy các nhà đầu tư nên chờ đợi thêm thay vì nóng vội. Bởi lẽ, thị trường sang năm còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như lãi suất điều hành, các chính sách vĩ mô, từ đó mới có thể đi đến quyết định. Từ nay đến hết năm và thậm chí cả năm sau, thị trường bất động sản vẫn sẽ khó khăn. Thị trường có chu kỳ, sẽ có 2-3 năm giảm sau cứ 5-6 năm tăng. Chu kỳ giảm hiện nay bắt đầu từ tháng 4 đến nay, và theo kỳ vọng 1 năm nữa, hoặc thậm chí là 1,5 năm nữa mới hết chu kỳ giảm.