Xu hướng đầu tư mới của thị trường bất động sản từ năm 2024

Trong chia sẻ mới đây, đại diện đến từ CBRE Việt Nam cho biết, xu hướng phát triển đô thị gắn với hệ thống giao thông công cộng (Transit Oriented Development - TOD) là mô hình được TP.HCM chủ trương trở thành chìa khóa phát triển không gian đô thị cũng như tạo cú hích bứt phá cho bất động sản quanh tuyến Metro, vành đai.

Được biết, TP.HCM đã đặt kế hoạch thí điểm mô hình TOD tại khu vực nhà ga Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên và các nút giao của dự án đường Vành đai 3, Vành đai 2 là các dự án đã và đang có kế hoạch đầu tư, xây dựng.

Tại TP.HCM, mô hình TOD được đánh giá là đặc biệt phù hợp phát triển tại TP. Thủ Đức vì có 8 trên tổng 11 nhà ga trên cao thuộc tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên. Đây là công trình đường sắt đô thị đầu tiên tại TP.HCM, tổng mức đầu tư là hơn 43.000 tỷ đồng, đã hoàn thành 95% khối lượng tiến độ, dự kiến được đưa vào vận hành từ tháng 6 năm nay và chạy thương mại sau đó 1 tháng.

Bên cạnh đó, khu vực này cũng được đẩy mạnh quy hoạch đầu tư công đồng bộ như đường Vành đai 3, Vành đai 2, cao tốc TP.HCM - Dầu Giây - Phan Thiết, nút giao Mỹ Thủy, cầu Cát Lái và các dự án kết nối liên vùng TP.HCM như cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu, Sân bay quốc tế Long Thành,...

Hệ thống metro được đầu tư xây dựng, trở thành bệ phóng phát triển TP.HCM và các khu vực kết nối lân cận.

Đặc thù phù hợp nhất để quy hoạch TOD là nơi hội tụ đa dạng loại hình nhà ở, văn phòng, dịch vụ, hạ tầng tiện ích. Vì thế, những năm gần đây, khu vực kết nối với các nhà ga metro tại TP. Thủ Đức đang xuất hiện nhiều dự án căn hộ cao tầng, thu hút sự quan tâm của khách hàng và nhà đầu tư.

Tính đến hiện tại, ghi nhận 10 cụm đô thị trong khu vực TP. Thủ Đức, TP.HCM được quy hoạch dọc tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, từ đó tạo thành các trung tâm phát triển mới.

Trong khi đó, tuyến đường Vành đai 3 là công trình giao thông quan trọng theo định hướng mô hình đô thị TOD. Đây là dự án giao thông trọng điểm quốc gia với chiều dài 76 km, chạy qua 4 tỉnh, thành, tổng mức đầu tư gần 75.400 tỷ đồng. Đầu năm 2024, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông TP.HCM (Ban Giao thông) dự án Vành đai 3 đoạn qua TP.HCM đang tập trung thiết bị, nhân lực, vật tư,... để đẩy nhanh tiến độ thi công, đảm bảo đúng tiến độ dự án và sẽ đưa đường Vành đai 3 vào khai thác trong năm 2026.

Không lâu trước đó, UBND TP.HCM đã trình HĐND thành phố quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường Vành đai 2, đoạn từ cầu Phú Hữu đến đường Võ Nguyên Giáp với 9.328 tỷ đồng bằng ngân sách thành phố. Tuyến đường Vành đai 2 là công trình quan trọng của TP.HCM giúp kết nối các khu công nghiệp, khu đô thị và các tuyến đường trục xuyên tâm để giảm tải cho khu vực nội đô nhằm kết nối giao thông vùng.

TP.HCM nhận định, việc khép kín đường Vành đai 2 là hết sức cần thiết, cần triển khai ngay để giải quyết việc vận chuyển hàng hóa qua các cảng phía Đông, Đông Bắc và phía Nam thành phố như cảng Cát Lái, cảng Phú Hữu,...

Trợ lực cho thị trường bất động sản từ năm 2024

Khảo sát thực tế cho thấy, dọc tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên và đường Vành đai 2, Vành đai 3 đã thu hút nhiều dự án bất động sản với quy mô lớn, đơn cử như đại đô thị Vinhomes Grand Park, FIATO Premier, The Madison, City Garden, Sunwah Pearl, Saigon Pearl, Thảo Điền Pearl, Masteri Thảo Điền, Masteri An Phú, Saigon Luxury, The Manor,...

Tuy nhiên, thời điểm hiện tại, sự phân bổ của những dự án căn hộ này lại không đều trên địa bàn TP. Thủ Đức - nơi kết nối đa nhiệm với TOD. Nếu như Quận 9 và Quận 2 (cũ) ghi nhận nhiều dự án gia nhập thị trường thì quận Thủ Đức (cũ) thuộc phía Tây Bắc của khu Đông TP.HCM lại rất khan hiếm căn hộ mới. Một trong những dự án hiếm hoi là dự án căn hộ FIATO Premier (phát triển bởi Thang Long Real Group), tọa lạc tại đường Tô Ngọc Vân, phường Tam Phú, TP. Thủ Đức. Dự án này có khả năng kết nối trực tiếp đến trung tâm thành phố và các khu vực lân cận qua đại lộ Phạm Văn Đồng, đường Vành đai 2, tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên, đồng thời kết nối với các khu dân cư hiện hữu và sầm uất.

Dọc tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên và đường Vành đai 2, Vành đai 3 đã thu hút nhiều dự án bất động sản với quy mô lớn

Thông tin về việc tuyến Metro số 1 vận hành đã từng đẩy giá bán của các sản phẩm tại khu vực này tăng nhanh ngay cả khi thị trường thiếu thanh khoản. Dữ liệu từ CBRE Việt Nam cho biết, giá bán trung bình ở một số dự án quanh tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên đã tăng 50-70%, cá biệt có sự án tăng 150% trong vòng 8 năm (từ 2015-2023).

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE, ở khu vực phía Nam cho rằng, các tuyến đường vành đai, cao tốc sẽ tạo ra xu hướng xây dựng các đô thị ly tâm phát triển. Theo đó, các hệ thống tuyến đường Vành đai sẽ tác động rõ nét đến sự “thay da đổi thịt” của thị trường bất động sản.

Mặc dù xu hướng đầu tư phát triển bất động sản theo hạ tầng không phải mới nhưng sẽ trở thành lực đẩy cho các doanh nghiệp bất động sản. Bởi sự đột phá về hạ tầng chính là bệ phóng để tăng giá trị cũng như thanh khoản cho các dự án TOD nhờ mạng lưới hạ tầng giao thông phát triển.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), mô hình TOD đã khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản mua lại quỹ đất 2 bên đường, phát triển các dự án tầm cỡ. Việc khai thác tốt quỹ đất 2 bên các tuyến đường mới mở hay tại các nhà ga của tuyến Metro đã tạo nên môi trường kinh doanh minh bạch trong đấu giá, thu hút nhà đầu tư, giúp thành phố bù đắp lại khoản tiền đã bỏ ra đầu tư hạ tầng và đem tái đầu tư ở các dự án khác. Từ đó, thị trường sẽ đón nhận nhiều nguồn cung mới.

Các chuyên gia cho biết, mặc dù chưa chính thức đi vào hoạt động, nhưng tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã tạo ra diện mạo mới cho thị trường bất động sản phía Đông TP.HCM.

Thống kê từ năm 2016 đến nay đã có hơn 30 dự án nhà ở và các trung tâm thương mại sầm uất hiện diện suốt dọc tuyến Metro này. Giai đoạn 2012-2016 ghi nhận giá mở bán tăng mạnh, khoảng 150-200% so với các khu vực khác. Đến nay, những dự án hiện hữu dọc theo tuyến đường này cũng tăng tăng từ 15-50% so với giá ban đầu chỉ trong vòng vài năm.

Thị trường bất động sản đầu năm 2024 đang cho thấy những tín hiệu tích cực hơn cả về mức độ quan tâm và lượng tin đăng.

Theo các doanh nghiệp bất động sản, sau kỳ nghỉ Tết Giáp Thìn, mức độ quan tâm đến bất động sản đã nhanh chóng tăng trở lại.

Cụ thể, so với đầu năm 2023, thị trường bất động sản đầu năm 2024 đang cho thấy những tín hiệu tích cực hơn cả về mức độ quan tâm và lượng tin đăng. Trong đó, nhu cầu tìm kiếm trong tháng 1/2024 tăng 66% so với cùng kỳ năm trước, lượng tin đăng bán bất động sản cũng tăng 52%.

Đặc biệt, tại Hà Nội và TP.HCM, đất nền và đất dự án có mức độ quan tâm mạnh hơn cả chung cư. Cụ thể, trong tháng 1/2024, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội tăng 110%, đất dự án tăng 77% so với cùng kỳ năm 2023. Trong khi đó, lượng tìm kiếm chung cư tại Thủ đô tăng 71%. Còn tại thị trường TP.HCM, nhu cầu tìm kiếm tăng từ 71-73% đối với đất nền và đất dự án, trong khi chung cư chỉ tăng 59%.

Theo báo cáo và Chỉ số về tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) của Công ty PropertyGuru nửa đầu năm 2024 cũng chỉ ra rằng, có đến 65% người được hỏi cho biết họ vẫn có dự định mua bất động sản trong 1 năm tới. Trong đó, tỷ trọng mua để đầu tư chiếm 60% và đất nền vẫn là phân khúc được người mua quan tâm nhiều nhất trong tương lai.

Báo cáo của CSS cũng chỉ ra rằng, tâm lý của các bên mua, bán bất động sản đã không còn quá dè chừng như năm 2023. Chỉ số tâm lý thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024 tăng 3 điểm so với nửa cuối năm 2023. Chỉ số này tăng nhờ sự cải thiện mức độ hài lòng của người tiêu dùng về tiềm năng tăng giá bất động sản, lãi suất vay mua nhà và chính sách, tình hình thị trường./.