Vội vàng “bán lúa non”, doanh nghiệp bất động sản TP.HCM ngậm ngùi ăn “quả đắng”

Chủ đầu tư đã hết thời “bán lúa non”

Năm 2017, một dự án mang tên High Intela tọa lạc ở đường Võ Văn Kiệt của chủ đầu tư là Công ty LDG mở bán và thu tiền trước của khách hàng với mức 30% giá trị sản phẩm. Chủ đầu tư đã không tiếc lời quảng cáo, PR cho dự án bằng những lời hoa mỹ để bán sản phẩm như: "Dự án High Intela được thiết kế thông minh theo phong cách châu Âu, sở hữu các tiện ích hiện đại và sang trọng bậc nhất". Thế nhưng trái với sự tin tưởng của khách hàng thì tất cả những gì mà người mua nhận được chỉ là một bãi đất trống bị bỏ hoang, quây tôn, không hề có dấu hiệu thi công hạ tầng kỹ thuật dù đã trải qua hơn 5 năm kể từ ngày công bố ra mắt. Nhận diện duy nhất của dự án là một khu nhà mẫu.

Theo thông tin được chủ đầu tư công bố, dự án nói trên có quy mô diện tích 8.772m2, khi hoàn thành đưa vào sử dụng sẽ cung ứng cho thị trường 540 căn hộ có diện tích trung bình từ 64 - 85m2.

Ông Phạm Đăng Huy cho biết ông là một trong những khách hàng đầu tiên đặt cọc mua dự án High Intela, trong giai đoạn 2017-2018, với mức giá khi đó chỉ khoảng 20 triệu đồng/m2. Đến thời điểm hiện tại, giá trị của khu đất này đã tăng lên đến mức 35 triệu đồng/m2.

“Lúc dự án này được mở bán, thấy vị trí đẹp, đắc địa cũng như hệ thống tiện ích được giới thiệu quá hấp dẫn, nằm trên trục đường Võ Văn Kiệt là tuyến đường đẹp, rộng, nối liền hai đầu Đông Tây TP.HCM nên tôi mới quyết định mua. Tôi định chờ một vài năm nữa, khi dự án xây xong mình sẽ bán có lời nhưng đến giờ nản quá, không thể chờ được. Toàn bộ số tiền đặt cọc mua nhà là khoản tiền mà tôi tích góp sau rất nhiều năm bươn chải đi làm thuê nơi đất khách và vay mượn thêm từ bạn bè, người thân, giờ kẹt tiền lắm nên mới phải bán", ông Huy  cho biết.

Ghi nhận thực tế dự án vào thời điểm tháng 5/2022, dự án vẫn đang trong trạng thái quây tôn, cỏ dại mọc um tùm kín lối đi. Trong khuôn viên dự án hoàn toàn không có một bóng người. Người dân địa phương cho biết, dự án này đã im lìm như vậy trong suốt mấy năm nay, không thấy ai đả động đến.

Cũng nằm trong diện bán "lúa non" là dự án D-Aqua, có chủ đầu tư là Công ty TNHH MTV Đầu tư DHA (Công ty DHA). Dự án này nằm tại địa chỉ số 301 Bến Bình Đông (quận 8), có quy mô diện tích là 9.588,6 m2, được chào bán ra thị trường từ thời điểm năm 2020 với mức giá khi đó là tầm 40 triệu đồng/m2.

Ban đầu dự án này được mang tên là Glory Tower, được UBND quận 8 cấp phép cho chủ đầu tư IMEXCO triển khai xây dựng thông qua Quyết định số 2192/QĐ-UB ngày 22/5/2002 của Chủ tịch UBND TP.HCM. Sau đó, vào ngày 13/11/2007, UBND Quận 8 đã chính thức ban hành Công văn số 7405/UBND-ĐT chấp thuận về việc tiến hành đầu tư xây dựng dự án tại khu đất 301 Bến Bình Đông.

Chị Phương Anh là một trong những khách hàng đầu tiên mua căn hộ thuộc dự án nói trên cho biết đã nhiều lần liên hệ với chủ đầu tư yêu cầu trả lại tiền, hoặc phải nhanh chóng trả nhà nhưng hoàn toàn vô vọng. "Tôi mua căn hộ của dự án này cho con trai lấy vợ, khi đặt cọc mua nhà, công ty ngon ngọt hứa hẹn sẽ bàn giao nhà đúng thời hạn cam kết, thế nhưng đến giờ dự án vẫn không được triển khai, vợ chồng con trai tôi cho đến giờ này vẫn phải thuê trọ. Đọc tin tức trên mạng thấy có rất nhiều người cũng rơi vào hoàn cảnh giống như tôi. Nếu tình trạng này kéo dài chắc tôi phải gửi đơn kêu cứu đến các cơ quan chức năng để tố cáo việc chủ đầu tư sai phạm, vi phạm hợp đồng”, chị Phương Anh bức xúc chia sẻ.

Dù cho dự án này dự kiến sẽ được bàn giao trong năm 2022, nhưng đến thời điểm hiện tại, vị trí dự án vẫn trong tình trạng cửa đóng then cài, không hề có bất cứ dấu hiệu nào về việc thi công hạ tầng kỹ thuật.

Theo TS. Lê Tuấn, Giảng viên Khoa Tài chính của Trường Đại học Kinh tế TP.HCM, việc các doanh nghiệp bất động sản bán "lúa non" và thu lợi nhuận thành công đã là chuyện quá khứ, còn hiện nay nếu các doanh nghiệp sử dụng đến "chiêu" này thì xác định chỉ có lỗ nặng.

Theo TS. Tuấn phân tích, trong giai đoạn năm 2014-2017, khi thị trường bất động sản đang trong quá trình hồi phục mạnh mẽ, việc cấp phép phê duyệt cho dự án chỉ diễn ra trong vòng từ 18 tới 24 tháng. Khi đã có trong tay Quyết định Quy hoạch 1/500, các doanh nghiệp dễ dàng tiến hành tính toán được mức chi phí thực hiện dự án như tiền sử dụng đất, tiền xây dựng… để từ đó ra giá bán chính thức rồi chào bán cho khách hàng để thu tiền về (khoảng dưới 30% giá trị của sản phẩm). Sau đó, doanh nghiệp sẽ lấy tiền thu được từ khách hàng để đóng tiền sử dụng đất và lo việc lấy giấy phép xây dựng.

“Tuy nhiên, từ thời điểm năm 2018 cho tới nay, thị trường bất động sản TP.HCM đang gặp nhiều khó khăn trong việc cấp giấy phép triển khai dự án mới, quy trình cấp phép sẽ mất nhiều thời gian hơn (kéo dài 3 năm tới 5 năm) ngay cả khi doanh nghiệp đã có trong tay Quyết định 1/500. Thời gian chờ đợi cấp phép quá lâu, trong khi giá tiền sử dụng đất cao, giá nguyên vật liệu xây dựng cũng đang tăng theo từng quý của mỗi năm, thêm vào đó là giá của các loại chi phí phát sinh, lãi vay ngân hàng… cũng tăng theo. Trong khi đó dự án lúc mới mở bán giá lại thấp, tới khi dự án được chính thức cấp phép thì giá đã lên cao tăng gấp 3 thậm chí 5 lần so với giá bán lúc ban đầu. Vậy là doanh nghiệp không thu được lợi nhuận như kỳ vọng cũng như không có đủ tiền xây dựng, nên cho dù dự án đã có giấy phép đi chăng nữa cũng sẽ không thể thực hiện được”, TS. Tuấn nói.

Về vấn đề chịu lỗ do bán "lúa non", đại diện của một công ty bất động sản trên địa bàn quận 7 cho hay, chẳng có doanh nghiệp nào muốn cho dự án của mình “đóng băng”, không thể triển khai xây dựng trong suốt một quãng thời gian dài. Doanh nghiệp cũng có nỗi khổ riêng, khi quy trình cấp phép, thực hiện dự án diễn ra trong thời gian quá dài, trong khi các loại chi phí liên quan đều tăng lên theo từng thời điểm, từ thuế cho đến các khoản chi phí về xây dựng, nguyên vật liệu đầu vào.

“Ví dụ như thuế đất, có sự thay đổi và khấu trừ theo từng năm. Ví dụ, doanh nghiệp bất động sản mở bán dự án trong năm 2018, với mức giá bán là 25 triệu đồng/m2. Khách hàng tiến hành đặt cọc trước rồi sau đó trả dần theo tiến độ, nên cứ thế trả ở mức đó thôi. Doanh nghiệp không thể nào ép khách hàng trả thêm 5 triệu vào năm 2019. Nếu yêu cầu tăng tiền đóng là khách hàng sẽ phản ứng ngay. Chỉ có giải pháp là trong giai đoạn mở bán tiếp theo với hợp đồng cho các khách hàng mới thì doanh nghiệp mới có thể điều chỉnh khung giá”, vị này chia sẻ.

Ngoài ra, việc kéo dài thủ tục pháp lý quá lâu cũng khiến dự án bị đội giá lên gấp nhiều lần do giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao, trong khi bản hợp đồng ký kết giữa đơn vị chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng là hợp đồng khoán ở mức giá trong thời điểm ký kết hợp đồng. Rất ít hợp đồng tính toán đến yếu tố trượt giá của nguyên vật liệu xây dựng. Điều này đã dẫn đến tình trạng dự án bị chậm tiến độ thi công vì giá nguyên vật liệu liên tục bị đẩy lên cao, khiến cho chủ đầu tư và nhà thầu rất khó có thể tìm được tiếng nói chung.

Hậu quả để lại rất khó lường 

Dự án khu dân cư Bắc Rạch Chiếc TP. Thủ Đức được chủ đầu chào bán từ năm 2009, nhưng đến nay đã trải qua hơn 10 năm nhưng đến nay khách hàng vẫn chưa thể tiến hành việc xây dựng nhà ở trên chính lô đất mà mình đã mua. Lý do là vì khi giao dịch bán đất cho khách hàng, chủ đầu tư dù đã thu tiền mua đất của khách nhưng lại không thực hiện việc đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nước để được cấp sổ đỏ bàn giao đất cho khách hàng.

Mãi đến năm 2015 khi khách hàng phàn nàn, phản ứng mạnh về việc chủ đầu tư đã xây dựng hạ tầng, phân lô bài bản trong nhiều năm nhưng người dân vẫn chưa chính thức nhận được sổ đỏ để tiến hành xây nhà thì chủ đầu tư là Công ty Địa ốc 10 mới bắt đầu thực hiện làm thủ tục đóng tiền sử dụng đất cho dự án. Nhưng đến thời điểm đó, mức giá tiền sử dụng đất đã tăng cao hơn nhiều lần so với giá ban đầu mà đơn vị chủ đầu tư này bán ra cho khách hàng, và rồi doanh nghiệp không có đủ tiền để đóng phí nghĩa vụ. Vậy là đến nay dự án nói trên vẫn chỉ là một bãi đất trống với cỏ hoang mọc um tùm, trong khi người dân không thể thực hiện xây dựng nhà hợp pháp.

Ngay cả các dự án căn hộ chung cư đã từng được mở bán cho khách hàng nhưng đến nay chưa đủ tính pháp lý thì giờ đây các chủ đầu tư cũng có nguy cơ rơi vào cảnh “phá sản” khi mà sau gần 10 năm bán sản phẩm cho khách hàng với việc tính giá nhà bán ban đầu tới khi hoàn tất thủ tục pháp lý để ra sổ không đảm bảo đủ lãi để doanh nghiệp tiếp tục hoạt động.

Thực tế là nhiều tập đoàn bất động sản lớn của TP.HCM dù đã bán hàng chục ngàn sản phẩm nhà căn hộ chung cư, đã tiến hành xây dựng và bàn giao từ nhiều năm trước nhưng đến nay vẫn chưa thể hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất.

Ở thời điểm hiện tại, Cục Thuế TP.HCM đang tính toán lại tiền sử dụng đất để cho các doanh nghiệp này đóng sau đó tiến hành cấp sổ cho khách hàng, vậy nhưng giá đất được Cục Thuế TP.HCM tính lại không phải ở thời điểm mà doanh nghiệp áp dụng để đưa vào mức giá bán dành cho khách hàng mà là mức giá đất hiện tại đang được TP.HCM áp dụng. Nghĩa là giá đã cao hơn gấp nhiều lần so với thời điểm các doanh nghiệp mở bán nhà cho các khách hàng.

Chính vì thế, doanh nghiệp sẽ phải bù ra hàng ngàn tỷ đồng vào những dự án đã bán cho khách hàng bởi vì tiền sử dụng đất hiện nay ở mức quá cao so với thời điểm mà doanh nghiệp bán nhà.

(Nguồn: Nhà đầu tư)