Doanh nghiệp BĐS tính “bán lúa non”, IPO để kiếm vốn thời siết tín dụng, trái phiếu

“Cầm hơi” bằng cách nào qua thời khó khăn?

Thời gian qua, các cơ quan nhà nước liên tiếp có các văn bản chỉ đạo về việc siết tín dụng và phát hành trái phiếu đối với các doanh nghiệp bất động sản khiến các doanh nghiệp địa ốc phải mường tượng ra cảnh khó khăn bủa vây khi huy động vốn phát triển dự án. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là doanh nghiệp lớn, “đòn bẩy tín dụng” mang ý nghĩa sống còn. Bởi không nhiều doanh nghiệp có sẵn cả vài nghìn tỷ đồng để xây dựng dự án, bán cho khách hàng rồi mới thu hồi vốn.

PGS.TS Ngô Trí Long từng nói, thị trường trái phiếu là kênh để giúp doanh nghiệp huy động vốn, giảm dự phụ thuộc vào ngân hàng. Tuy nhiên, thời gian qua, bên cạnh những mặt tích cực thì nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu cũng bộc lộ nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư. Rộng hơn, việc này còn gây mất an ninh, an toàn cho nền tài chính quốc gia. Nhưng cũng không thể vì một vài doanh nghiệp mang tính chất cá biệt mà siết nguồn vốn thông qua việc phát hành trái phiếu. Dịch Covid-19 vừa được kiềm chế, doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản đang dần phục hồi. Việc siết tín dụng, phát hành trái phiếu sẽ bóp nghẹt thị trường BĐS.

Từ đó, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, việc siết phát hành trái phiếu phải được thực hiện có lộ trình tránh gây ra cú sốc cho thị trường. Các cơ quan chức năng chỉ nên đưa ra quy định chế tài để ngăn chặn đối với các hiện tượng tiêu cực trên thị trường.

Việc thắt chặt phát hành trái phiếu doanh nghiệp không phải bây giờ các cơ quan chức năng mới làm một cách rốt ráo. Vào đầu tháng 9/2021, Bộ Tài chính đã có công văn số 10059 gửi Ủy ban Chứng khoán nhà nước; Vụ Tài chính ngân hàng và Sở Giao dịch chứng khoán Việt Nam yêu cầu giám sát, thắt chặt việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ không có tài sản đảm bảo hoặc chất lượng tài sản đảm bảo.

Bộ Tài chính nhấn mạnh đến việc trái phiếu doanh nghiệp trở thành kênh huy động vốn quan trọng đối với cộng đồng doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc phát hành trái phiếu riêng lẻ cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với nhà đầu tư. Các cơ quan chức năng cần thanh, kiểm tra phát hiện các doanh nghiệp có dấu hiệu vi phạm, lách quy định của pháp luật trong việc phát hành trái phiếu riêng lẻ. Đối với các trường hợp phát hiện hành vi lừa đảo khẩn trương chuyển cơ quan công an xử lý.

Vụ việc Tân Hoàng Minh phát hành trái phiếu “chui” lại một lần nữa khiến cho nhiều người tin rằng, việc siết phát hành trái phiếu riêng lẻ đối với các doanh nghiệp là điều vô cùng cần thiết. Có lẽ vì thế mà mới đây, Bộ Tài chính đã đánh giá, rà soát và xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 153/2020. Nghị định này được xây dựng theo hướng tăng tính công khai, minh bạch, giảm thiểu các rủi ro phát sinh từ phát hành trái phiếu.

Chưa dừng lại ở đó, để xử lý triệt để hơn, Bộ Tài chính còn kiến nghị Chính phủ, Quốc hội tiếp tục sửa Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp.

Việc thắt chặt phát hành trái phiếu doanh nghiệp như một “đòn đau” giáng vào các doanh nghiệp trong việc huy động vốn. Tuy nhiên, việc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM ra văn bản gửi các ngân hàng về việc siết tín dụng đối với bất động sản lại càng khiến doanh nghiệp lo lắng. Theo đó, các phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch sẽ bị siết tín dụng trong thời gian tới.

Việc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM yêu cầu siết tín dụng đối với BĐS cũng dự vào chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước. Bởi trước đó, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng thương mại tăng cường việc kiểm soát vốn đối với đấu giá đất. Bên cạnh đó, các nhà băng kiểm soát tốc tộ dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng đối với thị trường bất động sản.

Trái phiếu bị thắt chặt, tín dụng bị siết, các doanh nghiệp bất động sản mà lâu nay “sống dựa” vào hai nguồn vốn này cũng đang loay hoay không biết sẽ “cầm hơi” bằng cách nào để qua giai đoạn khó khăn?

"Bán lúa non", IPO để huy động vốn

Mới đây, chủ đầu tư của dự án MT Eastmark City đã tổ chức lễ giới thiệu, nhận tiền đặt cọc của khách hàng tại dự án này. Tuy nhiên, nhiều người cho biết, tại dự án MT Eastmark City chỉ mới tập kết mấy chiếc máy múc, xe cẩu và cọ bên tông.

Khi các cơ quan báo chí phản ánh, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết dự án này chỉ mới vừa có giấy phép xây dựng và được phê duyệt quy hoạch 1/500. Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng tại TP.HCM chưa cho phép chủ đầu tư dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tương tự, chủ đầu tư dự án Tecco Felice Homes cũng đang nháo nhào bán các căn hộ của dự án này. Nhưng trên thực tế, “dự án” mới đang chỉ là một bãi đất trống được quây tôn. Hay dự án ris Residence Cần Giuộc cũng nhận tiền đặt cọc của khách khi chưa thi công xong hạ tầng.

Nhận định về điều này, nhiều chuyên gia cho rằng, sở dĩ các doanh nghiệp phải “bán lúa non” trong thời gian qua là do “đói vốn” thực hiện dự án. Việc ngân hàng siết vốn, phát hành trái phiếu bị thắt chặt khiến họ không có nguồn vốn để phát triển dự án. Các chuyên gia dự báo, trong thời gian tới, tình trạng “bán lúa non” tại các dự án sẽ còn xảy ra khá phức tạp.

Đối với các doanh nghiệp, đến thời điểm hiện tại, mọi kịch bản để huy động vốn phát triển dự án đều được họ nghĩ tới. Thậm chí, có doanh nghiệp còn tính đến IPO (lên sàn chứng khoán) để huy động vốn. Nhiều doanh nghiệp cho rằng, họ nắm trong tay một số dự án quỹ đất sạch, được cấp phép nhưng vấn đề nằm ở chỗ không có vốn để triển khai. “Chúng tôi tính đến việc IPO để có vốn làm dự án nhưng vẫn còn thiếu một số điều kiện”, một CEO của công ty BĐS tại TP.HCM tâm sự với phóng viên.

Vị này cũng thừa nhận, IPO cũng là một “canh bạc”. Bởi không phải bất cứ doanh nghiệp này khi lên sàn cũng huy động được vốn từ nhà đầu tư đại chúng. Các nhà đầu tư chỉ chấp nhận bỏ tiền vào khi doanh nghiệp có tài chính minh bạch, có nhiều cơ hội để phát triển như quỹ đất lớn, lợi nhuận những năm trước đó đạt dương… Có nhiều nhà đầu tư khi IPO “vỡ mộng” rồi cổ phiếu rơi vào diện cảnh báo hoặc biến mất hoàn toàn trên thị trường chứng khoán.