Siết tín dụng bất động sản cần có sự chọn lọc

Tại hội thảo “Khơi thông dòng vốn cho thị trường Bất động sản Việt Nam” TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia đánh giá, thị trường bất động sản là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị, bao gồm 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần.

Tính trong năm 2021, 4 ngành liên quan, như xây dựng (5,95% GDP), du lịch (1,97% GDP), lưu trú (1,71% GDP), tài chính - ngân hàng (4,62% GDP). Trong năm nay, kinh doanh bất động sản đóng góp 3,58% tổng GDP.

Thị trường bất động sản chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm, xếp thứ hai về thu hút vốn nước ngoài. Lũy kế tính đến hết tháng 4, vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản chiếm 15,3% tổng vốn FDI đăng ký, tương đư ơng với gần 65 tỉ USD. Bất động sản là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị.

Cũng theo Tiến sĩ Lực, thị trường vốn có sự tác động qua lại giữa các nhân tố: bảo hiểm - ngân hàng – chứng khoán - bất động sản. Nguồn vốn trên thị trường bất động sản hiện nay bao gồm vốn tự có, vốn góp của doanh nghiệp; vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê tài chính; vốn từ các đối tác của doanh nghiệp; vốn từ ngân sách nhà nước; nguồn vốn FDI và vốn huy động từ thị trường vốn.

Theo thống kê từ Ngân hàng nhà nước và Bộ Xây dựng cho biết, nguồn vốn tín dụng bất động sản hết quý 1 tăng khoảng 2,4% so với đầu năm. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 2,23 triệu tỉ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế. Trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 65% (1,45 triệu tỉ đồng) còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 35% (0,78 triệu tỉ đồng).

Về vốn FDI, đến hết tháng 4 vừa qua, tổng vốn đăng ký mới vào bất động sản đạt gần 2,8 tỉ USD, chiếm khoảng 26,5%, xếp thứ hai, trong đó, góp vốn và mua cổ phần đạt 1,04 tỉ USD,chiếm 9,69%.

Bên cạnh đó, phát hành trái phiếu tính đến hết tháng 4, toàn thị trường phát hành 72.000 tỉ đồng. Trong đó, doanh nghiệp bất động sản phát hành 27.000 tỉ đồng, đứng đầu với mức 37,3%, thứ hai là nhóm tổ chức tín dụng với 31,6% và xây dựng đứng thứ 3 chiếm 17%.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, phân tích: “Tín dụng bất động sản giảm dần từ trên 26% từ cuối 2018 xuống còn 12% trong giai đoạn cuối 2020. Con số này thấp hơn cả mức tăng trưởng chung của nền kinh tế. Năm 2021, thị trường bị tác động từ nhiều yếu tố, dịch Covid19, lãi suất huy động giảm mạnh, thị trường vàng biến động, chứng khoán tăng cao … người dân đổ tiền rất nhiều vào bất động sản, tuy nhiên dự nợ tín dụng bất động sản cuối năm 2021 chỉ đạt khoảng 2 triệu tỉ đồng, tăng 12% nhưng vẫn thấp hơn tăng trưởng tín dụng của nền kinh tế.

PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội phân tích: “Tại các nước phát triển, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD là điều kiện để các lĩnh vực khác của nền kinh tế phát triển từ 1,5 - 2 USD. Để hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản, thì thị trường tài chính chính là nguồn cung vốn chủ yếu, vì vậy những biến động của thị trường tài chính lập tức tác động mạnh tới thị trường bất động sản”.

Thị trường bất động sản hoạt động tốt tạo nên cơ sở để huy động được nguồn tài chính cho mục tiêu phát triển kinh tế. Nâng cao hiệu quả điều tiết vốn vay cho đầu tư bất động sản của các ngân hàng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn. Nếu như, thị trường vốn bị hạn chế thì thị trường bất động sản cũng khó có cơ hội phát huy hết năng lực, thậm chí là rơi vào khủng ho.

Biện pháp giải quyết vấn đề nguồn vốn bất động sản

Theo các chuyên gia, hoàn thiện chính sách tín dụng là điều kiện tiên quyết để khơi thông nguồn vốn cho bất động sản được bền vững. Cụ thể, buộc phải phân biệt rõ bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để có phương án ưu tiên tập trung nguồn vốn, tránh trường hợp phát triển ồ ạt, tạo bong bóng thị trường.

Cùng lúc đó, phát triển thị trường tài chính đồng thời cả thị trường tiền tệ và thị trường vốn. Phát triển thị trường vốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản có cơ sở để huy động vốn. Bởi huy động vốn và tiền tệ là hai vấn đề là tạo ra hành lang pháp lý phù hợp với từng doanh nghiệp. Cùng với đó, là hoàn thiện hệ thống luật pháp liên quan như, luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản…

Thị trường bất động sản hoạt động song song với nhiều thị trường khác, chính vì thế, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững đòi hỏi phải có sự phối hợp chỉ đạo thống nhất của các bộ, ngành liên quan. Từ quản lý thị trường nhà ở, đầu tư, xây dựng, nguyên vật liệu… từ phía các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và xây dựng hệ sinh thái bất động sản hướng tới phát triển kinh tế tuần hoàn.

Theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, nên xem xét lại hoạt động siết tín dung, hạn chế tình trạng sốc thị trường bất động sản, nhất là khi bất động sản cũng là ngành chịu tác động nặng nề của dịch Covid-19, doanh nghiệp trong lĩnh vực này cũng cần nhận được sự hỗ trợ về cơ chế, thuế, vốn để phục hồi sản xuất, kinh doanh. Hiện nay, siết chặt nguồn vốn đang phần nào có nhữnh tác động liên quan đến sự phát triển chung đến quá trình phục hồi phát triển kinh tế sau đại dịch Covid-19.

Đồng tình với ý kiến trên, TS Cấn Văn Lực nêu rõ, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như: quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản, chứng khoán hóa bất động sản, cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở…là thực sự cần thiết.

Điều tiết số vốn ngân hàng phù hợp hơn để có phương án hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. không chỉ vốn tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần có sự linh hoạt, nhạy bén trong huy động vốn từ các nguồn khác như: phát hành trái phiếu, cổ phiếu quỹ, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, quỹ đầu tư, trái phiếu công trình, thuê tài chính một cách minh bạch, rõ rang.

Cụ thể, TS Cấn Văn Lực nói: “Việt Nam có nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, một số phân khúc còn thiếu nguồn cung, lĩnh vực xây dựng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp… đòi hỏi phát triển cân bằng thị trường tài chính, tạo điều kiện để phát triển nhưng vẫn đảm bảo hạn chế rủi ro, điều chỉnh dòng vốn thay vì cắt hẳn “mạch máu”.

Liên quan đến nguồn vốn tạo ra từ chứng khoán, Bà Hoàng Hải Anh, Phó chủ tịch Hiệp hội Kinh doanh chứng khoán, nhấn mạnh: “Chứng khoán là kênh huy động vốn quan trọng của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Chính vì vậy, cần phải có giải pháp kịp thời để củng cố niềm tin cho nhà đầu tư. Xử lý các hành vi vi phạm hình sự trong lĩnh vực chứng khoán nhằm đảm bảo tính nghiêm minh pháp luật, cải tạo môi trường lành mạnh là điều nên làm. Tuy nhiên, bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư cũng là một khía cạnh quan trọng”.

Thời gian qua, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đứng đầu trong hoạt động huy động vốn qua trái phiếu, tiềm ẩn nhiều rủi ro là lý do buộc cơ quan quản lý cần phối hợp rà soát khả năng chi trả của các tổ chức phát hành, giúp bảo vệ niềm tin và giữ chân dòng vốn đầu tư trên thị trường trước khi có những biện pháp dài hạn khác.

Trước tình hình thực tế hiện nay, các chuyên gia phần lớn đồng tình với quan điểm, không nên “đánh chuột lại làm vỡ bình”, cụ thể, khơi thông nguồn vốn bất động sản sau thời gian dài bị siết chặt song song với việc bảo vệ quyền lợi, bảo vệ niềm tin của nhà đầu tư trái phiếu, cổ phiếu.