Văn bản bán đất hộ gia đình có cần phải công chứng không ? 

TRẢ LỜI:

Luật sư Diệp Năng Bình (Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh) cho biết: Khi bán chuyển nhượng đất của hộ gia đình phải có sự đồng ý bằng văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất. Vậy, văn bản đồng ý bán đất hộ gia đình có bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực không?

1. Văn bản phải được công chứng hoặc chứng thực

Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

Người có tên trên Giấy chứng nhận thường là chủ hộ, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì phải được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, cụ thể:

“5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”.

2. Thành viên nào có quyền ký vào văn bản đồng ý?

Mặc dù pháp luật về đất đai quy định rõ khi chuyển nhượng đất của hộ gia đình phải có sự đồng ý bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất nhưng trên thực tế thành viên nào trong hộ gia đình có quyền ký tên thì không phải ai biết.

Để giúp bạn đọc hiểu rõ về vấn đề này, LuatVietnam đưa ra căn cứ pháp lý và phân tích cụ thể như sau:

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”.

Theo đó, một người trở thành thành viên hộ gia đình sử dụng đất (có quyền đối với thửa đất) khi có đủ 03 điều kiện sau:

• Điều kiện 1: Có quan hệ hôn nhân (vợ chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).
• Điều kiện 2: Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (thời điểm cấp Giấy chứng nhận đối với đất không có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê), nhận chuyển quyền sử dụng đất (nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,…).
• Điều kiện 3: Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như cùng nhau đóng góp, tạo lập hoặc được tặng cho, thừa kế chung,…

Tóm lại, chỉ khi nào có đủ 03 điều kiện trên thì một thành viên trong hộ gia đình mới trở thành thành viên hộ gia đình sử dụng đất. Nói cách khác, chỉ khi có đủ 03 điều kiện trên thì mới có quyền đồng ý hoặc không đồng ý việc chuyển nhượng đất của hộ gia đình.

Ví dụ: Giấy chứng nhận cấp cho hộ ông A vào năm 2000, B là con ông A sinh năm 2002 thì khi chuyển nhượng ông A không cần sự đồng ý của B vì B sinh sau thời điểm được cấp Giấy chứng nhận, B không có chung quyền sử dụng đất với các thành viên khác.

3. Thủ tục công chứng văn bản đồng ý của các thành viên

* Nơi công chứng

Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản như sau:

“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.”.

Như vậy, người dân có quyền công chứng văn bản đồng ý chuyển nhượng đất của hộ gia đình sử dụng đất tại bất kỳ phòng/văn phòng công chứng nào trong phạm vi cả nước.

* Hồ sơ, thủ tục công chứng

• Hồ sơ yêu cầu công chứng

Căn cứ Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014, hồ sơ yêu cầu công chứng gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng (khi đến văn phòng công chứng sẽ có mẫu).

+ Văn bản ghi ý kiến của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất (thông thường không cần chuẩn bị trước, khi tới văn phòng công chứng nêu yêu cầu thì công chứng viên sẽ đưa mẫu).

+ Giấy tờ tùy thân, gồm một trong các loại giấy tờ sau: Chứng minh thư, căn cước công dân, hộ chiếu còn giá trị sử dụng.

• Thủ tục công chứng

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu công chứng

Bước 2: Thực hiện công chứng

• Thời hạn công chứng: Không quá 02 ngày làm việc nhưng trên thực tế đa số văn phòng công chứng sẽ giải quyết luôn khi có yêu cầu.

Kết luận:

Văn bản đồng ý bán đất hộ gia đình phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật, quy định này không chỉ bảo đảm quyền của từng thành viên mà còn giúp tránh những tranh chấp xảy ra. Nếu công chứng thì người dân tới phòng hoặc văn phòng công chứng, nếu người dân muốn chứng thực thì tới UBND xã, phường, thị trấn để thực hiện.