Phải làm gì khi đất của riêng mà sổ đỏ lại ghi thành đất hộ gia đình

Hỏi: Tôi có một mảnh đất là tài sản riêng của mình, nhưng khi làm sổ đỏ, do nhầm lẫn cơ quan có thẩm quyền đã cấp sổ ghi tên hộ ông Nguyễn Thế Anh. Việc nhầm lẫn giữa tài sản cá nhân và tài sản chung (hộ gia đình) khiến một số thành viên không liên quan đến tài sản nhưng cùng trong hộ gia đình tôi có quyền sử dụng mảnh đất đó.

Xin luật sư tư vấn giúp tôi, trong trường hợp này, tôi phải làm gì để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Xin cảm ơn.

(Anh Nguyễn Thế Anh, Bắc Giang).

Trả lời: Khi thực hiện các thủ tục cấp, cấp đổi, sang tên Sổ đỏ, Sổ hồng vì nhiều lý do khác nhau có thể dẫn tới việc sai sót thông tin, trong đó có việc Sổ đỏ ghi nhầm thành hộ gia đình. Việc sai sót này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Về vấn đề của anh, luật sư Nguyễn Huy An (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) tư vấn như sau: Trước hết, cần xác định khi nào sổ đỏ được ghi đất hộ gia đình?

Khi nào Sổ đỏ được ghi đất hộ gia đình?

Hiện nay đất hộ gia đình được quy định khá rõ tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”.

Theo đó, người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) ghi tên là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” khi có đủ các điều kiện sau:

(1) Các thành viên có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi,…).

(2) Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

(3) Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp (góp tiền mua chung,…) hoặc cùng nhau tạo lập (cùng nhau khai hoang đất,…) để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung,…

Trong một số trường hợp không chứng minh được việc có chung quyền sử dụng đất sẽ xác định theo Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình và có đủ điều kiện (1) và (2) ở trên.

Trường hợp của anh, quá trình làm sổ đã có sự nhầm lẫn, sơ suất dẫn tới việc giấy chứng nhận đã ghi nhầm thành đất hộ gia đình. Điều này rõ ràng đã ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của anh đối với mảnh đất đó.

Cách xử lý khi Sổ đỏ ghi nhầm thành hộ gia đình

Theo điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013, khi "cấp nhầm" thành hộ gia đình sử dụng đất được xem là trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không đúng đối tượng sử dụng đất. Theo quy định cơ quan có thẩm quyền cấp sẽ thu hồi và cấp lại Giấy chứng nhận mới.

Căn cứ khoản 26 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, tùy thuộc vào người phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật mà có quy định thu hồi riêng đối với từng trường hợp, cụ thể:

1. Cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định

Trường hợp cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét:

- Nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.

- Nếu xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định thì phải thông báo lại cho cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra.

2. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tự phát hiện

Trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định thì kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi Giấy chứng nhận.

3. Người sử dụng đất phát hiện

Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định thì gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm kiểm tra, xem xét quyết định thu hồi Giấy chứng nhận.

4. Trường hợp Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có bản án, quyết định có hiệu lực thi hành, trong đó có kết luận về việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp thì việc thu hồi Giấy chứng nhận được thực hiện theo bản án, quyết định đó.

Như vậy, trường hợp của anh là do anh – người sử dụng đất phát hiện việc cấp nhầm thì anh làm văn bản kiến nghị gửi đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Cơ quan này sẽ kiểm tra, xem xét và ra quyết định thu hồi sổ đã cấp nhận và cấp lại giấy chứng nhận khác.