Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đúng quy định pháp luật mới nhất 

Khái niệm căn hộ chung cư và các loại hình căn hộ chung cư

Đầu tiên, hiểu một cách đơn giản thì căn hộ chung cư là các căn hộ nằm trong tòa nhà chung cư. Các căn hộ được thiết kế theo hình thức khép kín, đảm bảo yếu tố riêng tư, đồng thời hệ thống cơ sở hạ tầng trong khu chung cư sẽ được sử dụng chung để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt cá nhân của mỗi chủ sử hữu. Đây là sản phẩm bất động sản xuất hiện ở các khu vực đô thị, nơi có mật độ dân cư cao.

Hiện nay có nhiều loại hình căn hộ chung cư với nhiều công năng khác nhau, bao gồm:

• Căn hộ chung cư Officetel: Đây là loại hình căn hộ chung cư đa năng có thể vừa làm nhà ở, vừa làm văn phòng làm việc có diện tích từ 25 - 50m2. Điều đặc biệt là Officetel có lối đi riêng, có phòng tiếp khách, phòng làm việc đồng thời tích hợp hiện đại với phòng ăn, phòng ngủ…
• Căn hộ chung cư thông thường: Đây là loại hình chung cư có diện tích rất đa dạng, giá cả từ từ bình dân đến cao cấp, đầy đủ các công năng như phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp, nhà vệ sinh, một số có ban công. Căn hộ chung cư thông thường rất phổ biến.
• Căn hộ chung cư Studio: Diện tích nhỏ từ 25 - 45m2, thiết kế đơn giản, công năng sinh hoạt đảm bảo ở mức tối thiểu, chi phí chi trả thường khá phải chăng, phù hợp với các đối tượng như học sinh, sinh viên. Căn hộ có đầy đủ phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp, nhà vệ sinh.
• Căn hộ chung cư Shophouse: Đây là hình thức căn hộ thương mại từ 1 - 2 tầng, tích hợp việc sử dụng như công năng của căn hộ để phục vụ hoạt động thương mại, thường sẽ nằm ở tầng trệt của khu nhà chung cư.
• Căn hộ chung cư Penthouse: Đây là loại hình căn hộ cao cấp dành cho bộ phận có thu nhập rất cao, có từ hai tầng trở lên và nằm trên tầng cao nhất của tòa chung cư cao cấp. Nội thất căn hộ Penthouse được đầu tư thiết kế mang phong cách thượng lưu, cập nhật xu hướng hiện đại nhất, tích hợp mọi công năng của sự sang trọng và thông minh. Loại hình căn hộ Penthouse đòi hỏi yếu tố quang cảnh rất cao, thậm chí phải tạo được một không gian mang tầm “nghỉ dưỡng” cao cấp ngay trong căn hộ.
• Căn hộ chung cư Duplex: Đây là loại hình căn hộ thông tầng, có ít nhất hai tầng thông với nhau, khá phổ biến đối với nhóm đối tượng có thu nhập tương đối cao. Thiết kế Duplex cũng phải đảm bảo tính hiện đại và thân thiện trong sử dụng. Loại hình này gần đây được khá nhiều cộng đồng bạn trẻ lựa chọn vì không gian mở đầy sáng tạo mà nó mang lại.
• Căn hộ chung cư Sky Villa: Có diện tích giao động từ 150m2 trở lên, nằm ở vị trí cao nhất của tòa chung cư. Điều đặc biệt là căn hộ này sẽ có lối đi riêng biệt, tích hợp cùng nhiều tiện ích sân thượng của tòa nhà như bể bơi, vườn thiền, bar…

Với sự đa dạng của các loại hình căn hộ chung cư như hiện nay, người sử dụng có thể dễ dàng thoải mái lựa chọn phù hợp với nhu cầu của bản thân hay gia đình về cả công năng và giá thành.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là gì?

Căn cứ Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Bên cạnh đó, căn cứ khoản 1 Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo đó được xếp vào loại hình hợp đồng mua bán tài sản.

Như vậy, theo đúng tinh thần nội dung của pháp luật thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển chuyền sở hữu căn hộ chung cư cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Một số vấn đề cần hiểu rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Các chủ thể tham gia hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư rất đa dạng, có thể là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài nếu đáp ứng đúng và đủ các điều kiện về năng lực chủ thể trong giao kết hợp đồng. Trong đó, với đối tượng là người nước ngoài thì sẽ phải đảm bảo thêm nhiều điều kiện khác mà pháp luật quy định. Nếu chủ thể mua bán căn hộ chung cư là tổ chức thì cần có tư cách pháp nhân khi giao dịch. Chủ thể bán có thể là nhà nước, cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài. Chủ thể mua có thể là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình.

Nội dung của hợp đồng

Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần có đầy đủ các Điều khoản quy định về đối tượng của hợp đồng, giá thành, quyền và nghĩa vụ các bên, hình thức giao nhận, các loại thuế phí liên quan, giải quyết tranh chấp, cam kết từ các bên, điều khoản chung.

Hình thức của hợp đồng

Theo quy định của pháp luật Dân sự thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có chứng thực hoặc chứng nhận trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Do vậy, đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì phải có đăng ký quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản và có công chứng và chứng thực, các bên phải tiến hành thủ tục này khi giao kết. 

Một số lưu ý quan trọng về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

• Thứ nhất: Loại tiền thành toán phải là đồng Việt Nam.
• Thứ hai: Nếu căn hộ chung cư nằm trong dự án tòa nhà chung cư đã thế chấp ngân hàng thì chủ đầu tư phải cung cấp văn bản đã giải chấp căn hộ.
• Thứ ba: Tiến độ thanh toán phải song song với tiến độ xây dựng căn hộ.
• Thứ tư: Bên bán căn hộ chung cư phải có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy phép xây dựng, giấy tờ chứng minh nghĩa vụ nộp thuế, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Thứ năm: Căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng mua bán khi có văn bản xác lập quyền sở hữu của bên bán, được xác định bởi các tiêu chuẩn nhất định trong xây dựng về cấu trúc, diện tích sàn, diện tích sử dụng, thiết kế… Đối với căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai, hiểu đơn giản là “Căn hộ chung cư hình thành trong tương lai là nhà chung cư đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu tại thời điểm giao kết hợp đồng bán căn hộ chung cư của chủ đầu tư”. Đối với việc mua bán loại hình căn hộ chung cư hình thành trong tương lai cần có nhiều sự tìm hiểu, nghiên cứu để tránh những rủi ro có thể xảy ra.

Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đúng quy định pháp luật mới nhất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
 
HỢP ĐỒNG
MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
Căn cứ Bộ luật Dân sự năm 2015;
Căn cứ Luật Đất đai năm 2013;
Căn cứ Luật Nhà ở năm 2014;
Căn cứ Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014.
Hôm nay, ngày ......  tháng ........ năm...….., tại ……………, chúng tôi gồm có:
BÊN BÁN (Bên A)
Ông/bà: ............................................ Năm sinh: ....................................................
CMND số: ...............................Ngày cấp................... Nơi cấp...............................
Hộ khẩu:..................................................................................................................
Địa chỉ:....................................................................................................................
Điện thoại: ..............................................................................................................
BÊN MUA (Bên B)
Ông/bà: ............................................ Năm sinh: ....................................................
CMND số: ...............................Ngày cấp................... Nơi cấp...............................
Hộ khẩu:..................................................................................................................
Địa chỉ:....................................................................................................................
Điện thoại: ..............................................................................................................
Chúng tôi tự nguyện cùng nhau lập và ký bản hợp đồng này để thực hiện việc mua bán căn hộ chung cư, với những điều khoản đã được hai bên bàn bạc và thoả thuận như sau:
Điều 1. Đối tượng của hợp đồng - Căn hộ mua bán
1.1. Căn hộ............................. thuộc quyền sở hữu của Bên A theo “Giấy chứng nhận...............” do UBND .................... cấp ngày......................., cụ thể như sau:
Về nhà ở:
- Địa chỉ: .......................................................
- Tổng diện tích sử dụng: ...................m2 (................................. mét vuông)
- Diện tích xây dựng: ...................... m2 (................................... mét vuông)
- Kết cấu nhà: ..................................
- Số tầng: .......................
Về đất ở:
- Thửa đất số: ...........................
- Tờ bản đồ số: ........................
- Diện tích: ............................... m2 (.................................. mét vuông)
- Hình thức sử dụng:
          + Riêng: .............................. m2 (............................................. mét vuông)
          + Chung: ................... m2 (.......................... mét vuông)
1.2. Bằng hợp đồng này Bên A đồng ý bán, Bên B đồng ý mua toàn bộ căn hộ nêu trên với những điều khoản thỏa thuận theo hợp đồng này.
Điều 2. Giá mua bán căn hộ và hình thức thanh toán
2.1. Giá mua bán hai bên thỏa thuận là ……………. đồng (bằng chữ:………………….. đồng) trả bằng tiền Nhà nước Việt Nam hiện hành.
2.2. Phương thức thanh toán: Bên B thanh toán cho Bên A bằng tiền mặt thông qua hình thức trả bằng tiền mặt tại số tài khoản………………. Ngân hàng……………………………………………………………………………….
2.3. Thời hạn thanh toán:
a) Thanh toán một lần vào ngày..........tháng........năm.........., kể từ sau khi ký kết hợp đồng này.
b) Trường hợp mua nhà ở theo phương thức trả chậm, trả dần thì thực hiện thanh toán bao gồm các đợt như sau:
- Thanh toán đợt 1:....................đồng (bằng chữ:..................); thời hạn thanh toán:........................................................................................................................
- Thanh toán đợt 2:..................đồng (bằng chữ.....................); thời hạn thanh toán.........................................................................................................................
2.4. Việc trả và nhận số tiền nói trên do hai bên lập giấy biên nhận tiền.
Điều 3. Quyền và nghĩa vụ của Bên A
3.1. Quyền của Bên A:
a) Yêu cầu Bên B trả đủ tiền mua nhà theo đúng thỏa thuận ghi trong hợp đồng;
b) Yêu cầu Bên B nhận nhà theo đúng thỏa thuận ghi trong hợp đồng;
3.2. Nghĩa vụ của Bên A:
a) Xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng theo quy hoạch và nội dung hồ sơ dự án đã được phê duyệt, đảm bảo khi bàn giao, Bên B có thể sử dụng và sinh hoạt bình thường;
b) Kiểm tra, giám sát việc xây dựng căn hộ để đảm bảo chất lượng xây dựng, kiến trúc kỹ thuật và mỹ thuật theo đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành.
c) Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho Bên B.
D) Nộp tiền sử dụng đất và các khoản phí, lệ phí khác liên quan đến mua bán căn hộ theo quy định của pháp luật;
Điều 4. Quyền và nghĩa vụ của Bên B
4.1. Quyền của Bên B:
a) Nhận bàn giao căn hộ có chất lượng với các thiết bị, vật liệu nêu tại bảng danh mục vật liệu xây dựng mà các bên đã thỏa thuận;
b) Yêu cầu Bên A làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp Bên B tự nguyện thực hiện thủ tục này);
c) Được sử dụng các dịch vụ hạ tầng do doanh nghiệp dịch vụ cung cấp trực tiếp hoặc thông qua Bên A sau khi nhận bàn giao căn hộ;
4.2. Nghĩa vụ của Bên B:
a) Thanh toán tiền mua căn hộ theo thỏa thuận của hợp đồng này;
b) Thanh toán các khoản thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật Bên B phải nộp như thỏa thuận.
Điều 5. Chuyển giao quyền và nghĩa vụ, đăng ký sang tên
5.1. Bên B có quyền thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê để ở, tặng cho và các giao dịch khác theo quy định của pháp luật về nhà ở sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
5.2. Trong trường hợp chưa nhận bàn giao căn hộ từ Bên A nhưng Bên B thực hiện chuyển nhượng hợp đồng này cho người thứ ba thì các bên phải thực hiện đúng thủ tục theo quy định.
Điều 6. Thuế, phí, lệ phí
6.1. Thuế, lệ phí liên quan đến việc mua bán căn hộ theo Hợp đồng này do Bên …… chịu trách nhiệm nộp.
Điều 7. Giải quyết tranh chấp
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy định của Pháp luật. 
Điều 8. Cam kết
8.1. Bên A chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
a) Những thông tin về nhân thân, về căn hộ đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
b) Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này căn hộ nói trên thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của Bên A, không có tranh chấp khiếu kiện;
c) Việc giao kết Hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc.
8.2. Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
a) Những thông tin đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
b) Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc.
Điều 9. Chấm dứt Hợp đồng
9.1. Hợp đồng được chấm dứt trong các trường hợp sau:
a) Hai bên đồng ý chấm dứt hợp đồng bằng văn bản. Trong trường hợp này, hai bên sẽ thỏa thuận các điều kiện và thời hạn chấm dứt;
b) Bên mua chậm trễ thanh toán tiền mua nhà quá .......ngày (tháng);
c) Bên bán chậm trễ bàn giao căn hộ quá.......ngày (tháng.
Điều 10. Điều khoản chung
10.1. Bản Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết. Mọi sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai bên lập thành văn bản có đầy đủ chữ ký của các bên và chỉ được thực hiện khi Bên B chưa đăng ký sang tên quyền sở hữu theo Hợp đồng này.
10.2. Các bên đã hiểu rõ những quy định của pháp luật về chuyển nhượng căn hộ; hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình.
10.3. Các bên tự đọc lại/nghe đọc lại Hợp đồng này, cùng chấp thuận toàn bộ các điều khoản của Hợp đồng. 
 
BÊN A
(Ký, ghi rõ họ và tên)
BÊN B
(Ký, ghi rõ họ và tên)

Trên đây là toàn bộ thông tin pháp lý cơ bản về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mới nhất. Mọi sự rủi ro tiềm ẩn từ mua bán căn hộ chung cư  có thể kéo theo nhiều hệ lụy cho các bên như hao tổn về thời gian và tiền bạc. Do vậy, cần chú ý tìm hiểu và thực hiện đúng nội dung, hình thức pháp lý của hợp đồng này trước khi quyết định đi đến giao dịch mua bán.