Luật mua bán đất đai 2022 và những điều cần lưu ý

Chuyển nhượng, mua bán đất đai là gì?

Quyền sử dụng đất cũng là một quyền tài sản. Hoạt động chuyển nhượng, mua bán đất đai vì thế chịu sự điều chỉnh chung của Bộ luật dân sự và Luật đất đai. Từ những quy định liên quan, ta có thể rút ra đặc điểm hoạt động chuyển nhượng, mua bán đất đai như sau:

 

Về chủ thể, hoạt động này diễn ra giữa chủ thể có quyền sử dụng đất và chủ thể có nhu cầu muốn có được quyền sử dụng đất đó thông qua hoạt động mua bán.

Đối tượng chuyển nhượng, mua bán ở đây là quyền sử dụng đất.

Nội dung chuyển nhượng, mua bán đất đai là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyên giao quyền sử dụng đất.

Như vậy chuyển nhượng, mua bán đất đai là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, bên bán chuyển giao quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của mình cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ phải trả tiền cho bên bán theo mức mà các bên thỏa thuận và trong phạm vi pháp luật cho phép.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

1.2. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Các bước thực hiện thủ tục mua bán đất mới nhất 

Bước 1: Khi các bên đã bàn bạn thống nhất việc mua bán đất thì các bên có thể tiến hành hợp đồng đặt cọc.

Thông thường nội dung hợp đồng đặt cọc gồm các nội dung như sau:

• Đối tượng của hợp đồng (thông tin về quyền sử dụng đất, nhà ở); – Thời hạn đặt cọc.
• Giá chuyển nhượng (mặc dù chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng các bên thường thỏa thuận giá chuyển nhượng nhà đất để tránh biến động).
• Mức đặt cọc.
• Quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc.
• Phương thức giải quyết khi các bên có tranh chấp.
• Cam kết của các bên.

Hợp đồng đặt cọc hiện nay pháp luật cũng không quy định cần công chứng. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực hoặc có người làm chứng để đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng.

Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán đất tại phòng công chứng

Các bên sau khi đặt cọc hoặc không thỏa thuận đặt cọc thì sẽ tiến hành công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng của Nhà nước hoặc Văn phòng công chứng tư nhân trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất.Các bên cần chuẩn bị bộ hồ sơ gồm các giấy tờ đầy đủ theo quy định.

• Bên bán: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy tờ tùy thân (Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu của cả vợ và chồng và còn hạn sử dụng); Sổ hộ khẩu; Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân hoặc hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).
• Bên mua: Giấy tờ tùy thân (Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu của cả vợ và chồng và còn hạn sử dụng); Sổ hộ khẩu; Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính theo quy định khi tiến hành thủ tục mua bán đất

Tùy vào thỏa thuận các bên để xác định bên mua hay bên bán là người nộp thuế.

• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực..
• Nếu bên mua đất chịu thuế thì thời gian kê khai thuế chậm nhất tính từ thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu và sử dụng đất.

Bước 4: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ tại văn phòng đăng ký đất đai

Sau khi thực hiện các thủ tục đã hoàn tất, bên mua tiếp tục mang hồ sơ đầy đủ lên phòng địa chính – nơi quản nhà đất để thực hiện làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

Việc thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ được thực hiện theo trình tự nộp hồ sơ với đầy đủ các thông tin giấy tờ cần chuẩn bị sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
• Ngoài ra, phải có sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu. Bên cạnh đó khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…thì chủ thể nhanh chóng tiến hành nộp theo số tiền như thông báo tại cơ quan thuế và biên lai thì giữ và gửi lại cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra thông tin hồ sơ. Trong trường hợp hồ sơ đủ thông tin  sẽ thực hiện giải quyết yêu cầu và hẹn trả kết quả theo lịch hẹn. Ngoài ra văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Bước 5: Hoàn tất thủ tục và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất.

Sau khi cả 2 bên đã hoàn tất những thủ tục mua bán nhà đất và kê khai nộp thuế đầy đủ thì khách hàng sẽ làm nhiệm vụ cuối cùng là mang toàn bộ giấy tờ đến cơ quan thẩm quyền. Cơ quan thẩm quyền được nhắc đến ở đây là UBND (ủy ban nhân dân) – nơi thực hiện thủ tục mua bán đất.

Chi phí khi sang tên khi tiến hành thủ tục mua bán đất

Thông thường khi thực hiện thủ tục mua bán đất thì các chủ thể sẽ cần hoàn thành các khoản chi phí khi sang tên bao gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân: Thuế phải nộp bằng 2% giá trị chuyển nhượng.
• Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng.
• Phí thẩm định hồ sơ (Mức thu do hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định).
• Trong một số trường hợp khi chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải nộp thêm các khoản phí đo đạc khi tách thửa.