HoREA hiến kế chống “xù” thanh toán tiền đấu giá: Luật sư nói gì?

Tăng tiền nộp trước và chứng minh tiềm lực

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc sửa đổi, bổ sung các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất. Theo HoREA, việc sửa đổi, bổ sung này nhằm đến thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị. Việc HoREA đưa ra bản kiến nghị này sau vụ “bỏ cọc chạy lấy người” tại phiên đấu giá đất Thủ Thiêm khiến dư luận dậy sóng. Văn bản do ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA ký.

Theo lãnh đạo HoREA, để hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, Nhà nước cần kiểm soát, quản lý 3 vấn đề quan trọng.

Thứ nhất, đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để làm dự án đầu tư kinh doanh BĐS, nhà ở, khu đô thị, Nhà nước nên bỏ việc đấu giá “mồm” và áp dụng biện pháp đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá hoặc hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp.

Theo đó, phương án đấu giá này sẽ áp dụng đấu thầu 2 giai đoạn, 2 túi hồ sơ. Có nghĩa là trong giai đoạn 1, cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu tính khả thi của dự án mà nhà thầu đưa ra để lọc bớt nhà thầu. Giai đoạn 2 là tổ chức đấu giá đối với các nhà đầu tư trong danh sách rút gọn. Lúc này, phương thức đấu giá sẽ là bỏ phiếu trực tiếp tại buổi đấu giá hoặc bỏ phiếu gián tiếp.

Thứ hai, tránh trường hợp nhà thầu tham gia đấu giá nhưng không có tài sản, tiền thực HoREA cho rằng nên thêm quy định nhà đầu tư phải chứng minh được có sẵn tiền trong tài khoản ngân hàng của tổ chức tín dụng, hoặc phải thêm tiền đặt trước. Ngoài ra, cũng có thể linh động khi cho phép tổ chức tín dụng ra văn bản bảo lãnh cho nhà đầu tư đó.

HoREA dẫn chứng, vì tiền đặt cọc theo luật thấp nhất là 5%, cao nhất là 20% giá khởi điểm nên nhiều khi các doanh nghiệp tham gia đấu giá “thỏa sức” đưa giá lên trời rồi trúng giá thì “xù” thanh toán phần còn lại, chịu mất tiền đặt cọc. Điều này dẫn đến hệ lụy những doanh nghiệp, nhà đầu tư có nhu cầu mua thực không trúng, sau đó Nhà nước lại phải tiến hành đấu giá lại.

Thứ 3, ngăn ngừa việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất. Thực tế cho thấy, trên cả nước có tình trạng thổi giá đất qua đấu giá để tạo mặt bằng cao “ảo” sau đó đầu cơ đất, trục lợi.

Còn nhớ, cách đây không lâu, HoREA cũng có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ xem xét, sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản năm 2016. Ngoài các kiến nghị giống như văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, HoREA còn “hiến kế” việc kiểm soát nâng cao năng lực hoạt động đấu giá tải sản. Phải chặt chẽ ngay từ khâu định giá tài sản, nâng cao chất lượng hoạt động của Trung tâm đấu giá để phòng chống tiêu cực, lợi ích nhóm, “quân xanh, quân đỏ”, thông đồng giữa nhà đầu tư với nhà đầu tư, nhà đầu tư với cơ quan tổ chức đấu giá.

Giữa tháng 12/2021, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ban hành công điện liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất.

Người đứng đầu Chính phủ yêu cầu liên bộ Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên & Môi trường, các địa phương đánh giá tác động của kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thời gian gần đây, đặc biệt là các cuộc đấu giá có kết quả cao bất thường.

Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng chỉ đạo các Bộ, ngành tìm ra các bất cập trong quy định đấu giá để đề xuất sửa đổi, xử lý nghiêm hành vi lợi dụng đấu giá để giây nhiễn loạn thị trường. Ngân hàng Nhà nước phải rà soát được các ngân hàng cho nhà đầu tư vay để tham gia đấu giá đất, nếu phát hiện sai phạm phải xử lý nghiêm; Bộ Công an chỉ đạo công an các địa phương nắm tình hình, phát hiện, ngăn chặn, xử lý nghiêm các vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất.

Nhiều chuyên gia cho rằng, sự chỉ đạo sát sao, quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ sẽ giảm thiểu đáng kể tình trạng “thổi giá” thông qua các cuộc đấu giá đất.

Còn nhiều việc cần làm

Trao đổi với Phóng viên, Luật sư Nguyễn Văn Hùng (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng có tình trạng “thổi giá đất” để trục lợi. Đó có thể là các nhà đầu tư đã mua sẵn đất ở gần khu vực đấu giá đất rồi, họ thi nhau đưa giá đất lên mức “ảo” để bán những lô đất của mình trong thời gian chờ thanh toán khu đất đã trúng đấu giá. Sau khi bán được những khu đất bên cạnh, họ sẵn sàng bỏ cọc. Bởi số tiền cọc không thấm vào đâu so với số tiền họ đã kiếm được.

“Việc HoREA đưa ra những kiến nghị là khá hợp lý. Tuy nhiên, để áp dụng được các kiến nghị này vào Luật thì cần phải đòi hỏi thời gian và những phân tích cụ thể hơn”, Luật sư Hùng nói.

Luật sư này phân tích, ví dụ như chứng minh tiềm lực kinh tế của nhà đầu tư bằng số tiền trong tài khoản. Đối với các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp lớn, số tiền được xoay vòng liên tục để đầu tư các dự án. Ít có doanh nghiệp nào để lượng tiền lớn trong két hoặc ngân hàng. Vì thế, yêu cầu họ chứng năng tiềm lực kinh tế qua số tiền trong tài khoản là không hợp lý.

Bên cạnh đó, việc sàng lọc doanh nghiệp qua 2 “lớp” sẽ giúp các doanh nghiệp có năng lực, nhu cầu thực sự có nhiêu cơ hội hơn. Tuy nhiên, yêu cầu doanh nghiệp gửi bản kế hoạch sử dụng đất đó vào việc gì, xây dựng dự án gì cũng không hợp lý. Bởi nó ảnh hưởng đến việc kinh doanh của doanh nghiệp.

 “Tôi lấy ví dụ, trong 3 năm tới doanh nghiệp dự bán nhà ở thương mại là các căn chung cư bình dân sẽ bán được. Tuy nhiên, sau đó, họ lại xác định là chung cư cao cấp sẽ có tiềm năng hơn và chuyển sang chung cư cao cấp. Khi đó, thay vì đi xin phép xây dựng chung cư cao cấp họ lại phải mất thời gian trình cơ quan chức năng để chuyển đổi. Như vậy rất mất thời gian”, luât sư này nói.

Cùng quan điểm, Luật sư Nguyễn Huy An (Đoàn luật sư TP.Hà Nội) đánh giá cao tính trách nhiệm của HoREA. Ông Huy An nói rằng, việc bổ sung quy định, Luật về đấu giá là điều vô cùng cần thiết. Bởi thực tế cho thấy, chỉ một vụ bỏ cọc ở Thủ Thiêm mà tác động đến cả thị trường bất động sản và chứng khoán.

Luật sư Huy An tán thành việc bỏ phiếu trong các cuộc đấu giá. Việc mỗi đơn vị chỉ được đấu giá một lần sẽ cải thiện đáng kể tình trạng thổi giá hoặc đấu giá bằng được rồi âm thầm bỏ cọc. Tuy nhiên, để làm được điều này thì công tác thẩm định giá ban đầu cần phải được thực hiện kỹ càng hơn, sát sơn.

“Việc thẩm định giá của chúng ta lâu nay vẫn có lùm xùm, dư luận không tốt. Nhiều cơ quan định giá thấp hoặc cao hơn rất nhiều giá trị thực của tài sản. Điều này gây thất thoát tài sản của Nhà nước và bức xúc cho đơn vị tham gia đấu thầu”, Luật sư Huy An nhấn mạnh.

Cũng theo luật sư này, công tác chứng minh năng lực của các nhà đầu tư tham gia đấu thầu rất quan trọng. Tuy nhiên, việc yêu cầu ngân hàng đứng ra bảo lãnh cho khoản tiền nếu trúng thầu cũng gây khó dễ cho doanh nghiệp. Khi đó, có thể xảy ra việc ngân hàng sẽ chi phối giá cả tham gia đấu giá của doanh nghiệp đó.