Đề xuất bỏ đấu giá mồm sau vụ bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm

Đêm 25/1 vừa qua, Văn phòng Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HOREA) đã gửi văn bản kiến nghị đến Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các cơ quan liên quan và cơ quan báo chí. Văn bản yêu cầu sớm sửa đổi và bổ sung những quy định về đấu giá quyền sử dụng đất. Mục đích văn bản là để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở và khu đô thị. 

Đích thân Chủ tịch HOREA Lê Hoàng Châu đã ký văn bản dài 10 trang này, trong đó có nhiều thông tin liên quan tới vụ đấu giá đất Thủ Thiêm diễn ra cuối năm 2021. Sau khi trúng đấu thầu, công ty thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã gửi tâm thư và thông báo bỏ cọc. 

Nhìn lại vụ việc Tân Hoàng Minh đấu giá đất Thủ Thiêm

Ngày 10/12/2021, tham gia đấu giá những lô đất vàng tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, Công ty Ngôi Sao Việt thuộc tập đoàn Tân Hoàng Minh đã trúng đấu giá lô đất 3-12 khu chức năng số 3. Lô đất này có diện tích hơn 10.000m2, mức giá trúng thầu là 24.500 tỷ đồng. Mức giá này cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm, tương đương với 2,45 tỷ đồng/m2. 

Đến ngày 17/12/2021, Công ty Ngôi Sao Việt đã thực hiện ký hợp đồng ba bên giữa Trung tâm Phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp TP.HCM cùng với doanh nghiệp trúng đấu giá theo quy định.

Ngày 31/12/2021, UBND TP.HCM đã ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá cho Tân Hoàng Minh. Doanh nghiệp này cũng đã cọc gần 600 tỷ đồng để mua lô đất này. Theo quy định, trong 30 ngày từ khi có thông báo, doanh nghiệp phải đóng lệ phí trước bạ cùng 50% tiền sử dụng đất.  

Số tiền còn lại, doanh nghiệp phải nộp nốt, hạn chót là 90 ngày kể từ ngày có thông báo. Tuy nhiên đến ngày 11/1 vừa qua, doanh nghiệp đã bày tỏ tâm thư nguyện vọng bỏ cọc khu đất đã thắng thầu tại TP Thủ Thiêm.

Nên bỏ hình thức đấu giá "mồm"

Cũng theo HOREA, việc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện những dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở và khu đô thị. Điều này hoàn toàn khác biệt với đấu giá từng căn hộ, từng nền nhà hay đấu giá bức tranh, tài sản thanh lý hay món đồ cổ. 

Trong văn bản ông Lê Hoàng Châu ký có đoạn rằng: “cần xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực”. Tùy theo tài sản đấu giá, cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn hình thức đấu giá phù hợp.

Trường hợp thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở và khu đô thị, tốt nhất áp dụng hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá” hoặc hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp”, căn cứ theo quy định tại Điều 42, Điều 43 Luật Đấu giá tài sản 2016; trên cơ sở nghiên cứu vận dụng tương tự phương thức “đấu thầu 02 giai đoạn 02 túi hồ sơ” (quy định tại Điều 31 Luật Đấu thầu 2013).

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 41 Luật Đấu giá tài sản 2016 cần bỏ hình thức “đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá” đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.

Quy định về “tiền đặt trước” có nhiều bất cập

Trong văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội của HOREA, Luật Đấu giá 2016 chưa quy định về vấn đề nhà đầu tư phải chứng minh trong tài khoản của tổ chức tín dụng có sẵn tiền hoặc phải nộp thêm tiền đặt trước hoặc chứng minh có giá trị tổng tài sản. 

Nếu không, nhà đầu tư phải có văn bản bảo lãnh của tổ chức tín dụng để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán tài sản trúng đấu giá đối với cuộc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, do các lô đất, khu đất đưa ra đấu giá thường có giá trị rất lớn.

Quy định nộp tiền đặt trước có giá trị thấp hơn rất nhiều so với giá trúng thầu có nhiều bất cập, thế nên nhiều nhà đầu tư sau khi trúng đấu giá đã không thanh toán tiền trúng đấu giá, chấp nhận mất tiền cọc. Cũng có trường hợp nhà đầu tư kéo dài việc thanh toán. HOREA lấy dẫn chứng của Tập đoàn Tân Hoàng Minh đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn (quận 1, TP HCM) năm 2014 nhưng 3 năm sau mới thanh toán tiền trúng đấu giá và nộp phạt do chậm thanh toán. Gần đây nhất, Công ty Ngôi Sao Việt thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh cũng xin chấm dứt hợp đồng mua bán Lô đất 3-12 tại Thủ Thiêm, chấp nhận bị mất số tiền cọc 588,4 tỷ đồng.

Đặc biệt, trong văn bản cũng chỉ ra Luật Đấu giá tài sản 2016 không thống nhất, cũng không đồng bộ với quy định thuộc pháp luật về chứng khoán. Theo điểm a Điều 7 Thông tư 120/2020/TT-BTC ngày 31/12/2020 của Bộ Tài chính quy định rõ: “Nhà đầu tư chỉ được đặt lệnh mua chứng khoán khi có đủ tiền trên tài khoản giao dịch chứng khoán (…); nhà đầu tư được đặt lệnh mua chứng khoán và công ty chứng khoán được thực hiện lệnh mua chứng khoán khi có bảo lãnh thanh toán hoặc xác nhận của ngân hàng lưu ký về việc ngân hàng lưu ký chấp nhận yêu cầu thanh toán giao dịch chứng khoán của nhà đầu tư”. Quy định này nhằm ngăn ngừa trường hợp nhà đầu tư đặt lệnh mua chứng khoán nhưng không đủ năng lực tài chính để thực hiện nghĩa vụ thanh toán tài chính. 

Đồng thời, phía hiệp hội cũng đề nghị  Ủy ban Thường vụ Quốc hội điều chỉnh luật. Trong văn bản có ghi rõ: “Xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 về việc nhà đầu tư phải nộp tiền đặt cọc đấu giá để được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị theo hướng quy định nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất đấu giá khi có đủ tiền trên tài khoản hoặc khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá, hoặc khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng”. Điều này tương tự với quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Thông tư 120/2020/TT-BTC ngày 31/12/2020 của Bộ Tài chính.