Toàn cảnh sự việc Tân Hoàng Minh bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm

2,4 tỷ đồng/m2 và “cơn sóng thần” mang tên Tân Hoàng Minh

Ngày 10/12/2021 sẽ còn được nhắc tới mãi sau này trong “lịch sử ngành bất động sản” với việc Công ty Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt của Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá lô đất có ký hiệu 3-12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm thuộc thành phố Thủ Đức (TP Hồ Chí Minh), với diện tích 10.059,7 m2 với 24.500 tỷ đồng, cao gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm. Như vậy, với mỗi m2, Tân Hoàng Minh đã bỏ ra hơn 2,4 tỷ đồng. Đây chắc chắn là con số kỷ lục vô tiền khoáng hậu với một bất động sản được đấu giá tại Việt Nam, thậm chí là ở tầm thế giới. Mức giá này tương đương với các siêu đô thị như Hồng Kông (Trung Quốc), Tokyo (Nhật Bản) hay Los Angeles, những trung tâm tài chính, kinh tế của thế giới.

Việc lô đất ký hiệu 3-12 được Tân Hoàng Minh đấu giá với mức 1 tỷ USD đã tạo “sóng” trong giới bất động sản. Ngay lập tức, thị trường bất động sản khu vực xung quanh Thủ Thiêm nói riêng và thành phố Thủ Đức nói chung đã tăng nhiệt mạnh mẽ trong thời gian ngắn. Thậm chí, đã xuất hiện tình trạng tăng giá ảo tại khu vực này.

Theo khảo sát, các căn hộ có vị trí ven sông Sài Gòn trên bán đảo Thủ Thiêm có mức giá trên 200 triệu đồng/m2, thậm chí ở mức 400 triệu đồng/ m2, tăng tới 40% so với năm 2020. Nếu so với năm 2019, mức giá tại một số khu vực xung quanh Thủ Thiêm đã tăng từ 150-200%., cá biệt lên tới 250%. Tuy nhiên, nếu nhìn rộng ra toàn TP Hồ Chí Minh thì mức giá trên vẫn thấp hơn các khu vực trung tâm, đất “vàng”, thường dao động ở mức từ 1-2 tỷ đồng/ m2.

Hệ lụy từ việc đấu giá thành công ở mức 1 tỷ USD cho một lô đất của Tân Hoàng Minh không những đẩy giá đất các khu vực xung quanh tăng nóng, nó còn khiến thị trường trở nên khó lường hơn. Giờ đây, bài toán đầu tư trên mỗi m2 trở thành nan giải. Giá đất tăng nhanh, ảo, nhưng giá trị khai thác trên mỗi m2 lại không tương xứng. Điều này dẫn tới rất nhiều hệ lụy khó có thể đoán định trước. Giá đất tại các khu vực xung quanh Thủ Thiêm đã tăng sau khi Tân Hoàng Minh đấu giá thành công lô 3-12 với mức giá kỷ lục. Nhưng khi doanh nghiệp này bỏ cọc, giới bất động sản lại thêm một lần “hoảng hốt” trước nguy cơ giá đất tụt dốc không phanh. Hiện cả người mua và người bán đều đang “lừng khừng”, lắng nghe thị trường trước khi đưa ra quyết định. Người bán thì lo hớ, người mua thì lo mình phải bỏ ra một số tiền vô lý.

Không những thế, theo chuyên gia, các dự án mới bước vào giai đoạn tạm nộp tiền sử dụng đất hoặc chưa nộp sẽ rơi vào tình cảnh đứng ngồi không yên, nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá của thị trường. Khi đó, số tiền phải nộp sẽ đội lên rất cao, khiến các nhà đầu tư chịu thiệt, và cuối cùng khách hàng là người phải chịu phần “đội giá” đó.

“Cơn sóng thần” mang tên Tân Hoàng Minh có thể sẽ khiến “bong bóng” bất động sản tái hiện, gây nên nhiều rủi ro đối với các ngân hàng – nơi nắm giữ túi tiền của các tập đoàn bất động sản. Do đó, cần có sự thận trọng từ phía ngân hàng khi định giá tài sản trong thời gian tới.

Cú sốc bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm bằng tâm thư

Với mức giá 24.500 tỷ đồng cho khu đất 3-12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Tân Hoàng Minh phải đặt cọc gần 600 tỷ đồng.

Tuy nhiên, chỉ sau khi đấu giá thành công lô đất nêu trên khoảng 1 tháng, Tân Hoàng Minh tiếp tục gây sốc cho toàn thị trường bất động sản khi tuyên bố bỏ cọc. Cụ thể, bức tâm thư của ông Đỗ Anh Dũng – Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh đưa ra ngày 11/1/2022 gửi tới Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng và các lãnh đạo Đảng, Nhà nước. Theo đó, Tân Hoàng Minh xin được đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá tài sản lô đất 3-12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm mà doanh nghiệp đã đấu giá thành công với mức giá 24.500 tỷ đồng hồi tháng 12/2021.

Để đi đến tâm thư này, Chủ tịch Đỗ Anh Dũng cho rằng lãnh đạo Tân Hoàng Minh đã lắng nghe các ý kiến phân tích từ phía nhà nước, dư luận. Tân Hoàng Minh nhận thấy mức giá mà họ đưa ra có thể kéo theo hệ lụy không tốt cho thị trường bất động sản. Trong tâm thư, ông Dũng cũng nhắc đến việc tiếp thu ý kiến của Bộ trưởng Bộ Tài Chính Hồ Đức Phớc tại Kỳ họp bất thường lần thứ nhất Quốc hội Khóa XV vừa qua. Khi đó, Bộ trưởng Bộ Tài chính cho rằng mức giá mà Tân Hoàng Minh đưa ra là không thực, không phù hợp.

Từ các lý do đó, Tân Hoàng Minh đã tự nguyện chấm dứt hợp đồng mua bán lô đất 3-12 và chấp nhận chịu xử phạt theo quy định.

Cần phải nói rằng, ngay sau khi Tân Hoàng Minh trúng đấu giá lô đất 3-12 với mức kỷ lục, nhiều chuyên gia và các hiệp hội bất động sản đã tỏ ra hoài nghi. Thậm chí ngay tại thời điểm đó, phương án bỏ cọc cũng đã được dự báo trước. Bởi đơn giản, đây là mức giá phi lý, thậm chí còn có thể ẩn chứa những toan tính đằng sau. Đặc biệt, ngày 21/12, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Công điện về tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, người đứng đầu Chính phủ yêu cầu kiểm tra những trường hợp có dấu hiệu bất thường trong đấu giá đất và rà soát hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng cho nhà đầu tư bất động sản.

Ngược thời gian, đây không phải lần đầu tiên Tân Hoàng Minh trúng đấu giá rồi bỏ cọc. Còn nhớ, cách đây 7 năm, hồi 2015, Tân Hoàng Minh cũng từng trúng thầu khu đất  3.000m2 (số 23 Lê Duẩn, Q.1, TP Hồ Chí Minh) với mức giá hơn 1.400 tỷ đồng. Kết quả sau đó bị hủy, Tân Hoàng Minh tiếp tục kiến nghị mua lô đất và chấp nhận chịu phạt hơn 260 tỷ đồng. Tiếp đó không lâu, tháng 6/2016, tập đoàn này từ chối mua một tác phẩm nghệ thuật với giá hơn 6 tỷ đồng, chấp nhận mất 50 triệu tiền cọc.

Cần làm gì để tránh xuất hiện một Tân Hoàng Minh thứ 2?

Theo các chuyên gia bất động sản, dựa trên thực tế phía Tân Hoàng Minh bỏ cọc, đơn phương chấm dứt hợp đồng, thì các cơ quan liên quan sẽ phải trình hồ sơ lên cấp có thẩm quyền, ở đây là Ủy ban Nhân dân TP Hồ Chí Minh. Từ đây, TP Hồ Chí Minh sẽ ra quyết định hủy công nhận kết quả đấu giá, phía Tân Hoàng Minh sẽ phải chấp nhận mất cọc (600 tỷ đồng). Đồng thời, lô đất 3-12 sẽ vẫn thuộc quyền quản lý của Ủy ban Nhân TP Hồ Chí Minh.

Bên cạnh đó, trong trường hợp Tân Hoàng Minh bị hủy kết quả đấu giá, lô đất trên cũng không thuộc về đơn vị đấu giá cao thứ 2 (đó là Capital One Financial đã đưa ra giá 23.800 tỷ đồng). Nguyên nhân là do phiên đấu giá đã thành công, Tân Hoàng Minh và cơ quan quản lý đã ký hợp đồng.

Theo Luật sư Lê Bá Thường, trường hợp đơn vị có mức giá đấu giá cao thứ hai mua được tài sản đấu giá chỉ áp dụng khi đơn vị trúng đấu giá từ chối quyền mua ngay sau đó. Đồng thời, mức giá của đơn vi trả cao thứ hai kèm tiền cọc bằng hoặc cao hơn đơn vị trúng giá từ chối. Do đó, trong thời gian tới, Nhà nước phải tổ chức lại một phiên đấu giá mới nếu có nhu cầu.

Còn theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, ông tỏ ra không ngạc nhiên với việc Tân Hoàng Minh bỏ cọc lô đất 3-12 ở Thủ Thiêm. Theo vị chuyên gia này, nguyên tắc thuận mua vừa bán của thị trường khi áp dụng trong trường hợp của Tân Hoàng Minh là bình thường. Ban đầu họ có thể muốn mua, nên bỏ tiền ra cọc, nhưng sau đó vì nhiều lý do, có thể là không đủ tiền, chưa đồng thuận nên bỏ cọc là tất nhiên. Ông phân tích, với việc bỏ cọc của Tân Hoàng Minh, chính quyền thành phố Hồ Chí Minh “được” 600 tỷ, nhưng mất 24.500 tỷ, tương đương hơn 6% thu ngân sách của thành phố trong năm qua. Đồng thời, việc bán đấu giá đất của thành phố bị ảnh hưởng, cơ cấu quỹ đất cũng bị lỡ dở và chính mảnh đất đó tự nhiên có “dớp”.

Để tránh việc xảy ra câu chuyện tương tự Tân Hoàng Minh có thể xảy ra trong tương lại, chuyên gia Cấn Văn Lực đề xuất cần thiết rà soát các quy định về đấu giá, nhất là tài sản công, quyền sử đất. Theo đó, cần đánh giá năng lực tài chính của đơn vị tham gia đấu giá, thực lực của họ và đưa ra những yêu cầu cam kết chắc chắn hơn. Ông cũng đề xuất bổ sung các quy định trong Luật Đất đai 2013, Luật Đấu giá tài sản 2016 để “vá các lỗ hổng” trong đấu giá tài sản công.  

Chuyên gia kinh tế - Tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh thì cho rằng, việc đấu giá với mức giá kỷ lục rồi bỏ cọc sẽ tạo ra tiền lệ rất xấu, gây ra hậu quả cho xã hội. Theo ông Thịnh, đây chính là lúc Chính phủ cần xem lại việc đặt cọc đã ổn chưa? Đồng thời cần có biện pháp xử lý với việc hủy cọc, ví dụ như không cho doanh nghiệp đó tiếp tục được đấu giá nữa.

Lo lắng trước những tác động từ việc đấu giá-hủy cọc của Tân Hoàng Minh, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng điều này gây bất lợi cho thị trường bất động sản, ảnh hưởng lớn tới sự phát triển, ổn định của thị trường. Chuyên gia này cảnh báo giá đất ở mức cao như vậy sẽ khó thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, ảnh hưởng tới việc xây dựng trung tâm tài chính quốc tế và khu vực tại Thủ Thiêm.

Theo các chuyên gia, cần xử lý mạnh tay hơn đối với các trường hợp tương tự để tránh tạo ra các hiệu ứng xấu đối với thị trường bất động sản trong nước. Có thể tính đến phương án không cho tham gia các cuộc đấu giá đất khác, xem xét hạn chế hoạt động động đầu tư trong lĩnh vực này để đảm bảo ổn định thị trường.

Có thể nói, việc Tân Hoàng Minh bỏ cọc sau khi trúng đấu giá kỷ lục đã khiến TP Hồ Chí Minh chịu những thiệt hại về kinh tế, hình ảnh, khi địa phương này vừa trải qua giai đoạn dịch bệnh căng thẳng và đang trong quá trình hồi phục. Ở góc độ vĩ mô, sự việc này đã phần nào phơi bày ra nhiều khoảng trống của pháp luật đấu giá tài sản công, cần thiết phải nghiên cứu, khỏa lấp trong thời gian tới. Về phía doanh nghiệp, bên cạnh số tiền 600 tỷ đồng bị “mất” do bỏ cọc, Tân Hoàng Minh còn chịu tai tiếng, ảnh hưởng tới thương hiệu của một tập đoàn lớn trong lĩnh vực bất động sản mà rất khó có thể lấy lại được trong thời gian ngắn.

Để ngăn chặn tình trạng đất giá đất rồi bỏ cọc như ở Thủ Thiêm này, cần thiết các cơ quan chức năng sớm vào cuộc, đưa vấn đề ra nghiên cứu cụ thể, đề xuất và thực hiện các biện pháp hữu hiệu nhằm ngăn chặn những Tân Hoàng Minh thứ 2, thậm chí thứ 3… Như vậy sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản, tạo sự ổn định, phát triển bền vững.