Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở đúng chuẩn quy định pháp luật hiện nay

Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở

Theo quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Xem xét nhà ở cũng là một loại hình tài sản (cụ thể là bất động sản) thì nhà ở nằm trong phạm vi quy định của hợp đồng mua bán tài sản.

Căn cứ khoản 1 Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2015 “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”. 

Như vậy, có thể hiểu đơn giản hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua, đồng thời bên mua có nghĩa vụ trả một khoản tiền tương ứng cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức thanh toán mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.

Xác định đúng đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là nhà ở. Cần phân biệt công dụng của nhà là để ở, khác với nhà sử dụng cho các mục đích công năng khác. Theo quy định của pháp luật hiện hành, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán đang phải tồn tại, đang xây dựng. Nhưng trên thực tế, nhiều giao dịch mua bán nhà ở vẫn được tiến hành ngay tại thời điểm ngôi nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán chưa hình thành, đây là trường hợp mua bán nhà ở trong tương lai.

Căn cứ Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 th đối tượng điều kiện của nhà ở tham gia mua bán mua phải có đủ điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp khác;Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn. Điều kiện này không áp dụng đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều kiện này không áp dụng đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Điều kiện phải tuân thủ của các bên khi tham gia mua bán nhà ở

Bên bán phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và pháp luật về dân sự; Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.

Bên mua nhà ở phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch; Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam  và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Các hình thức mua bán nhà ở phổ biến hiện nay

• Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

Hiện nay, việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần rất phổ biến bởi lợi ích không cần chi trả tất cả khoản tiền một lần. Việc mua bán này do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc  nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định của pháp luật.

Đối với mua bán nhà ở trả chậm, trả dần thì bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu phát sinh vấn đề bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó.

• Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

Thực tế việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung khá phức tạp và có khá nhiều rủi ro bởi việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu, nếu có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật nhưng sẽ khá mất thời gian chờ giải quyết. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

• Mua bán nhà ở đang cho thuê

Nếu chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở,  bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

• Mua trước nhà ở

Khi các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu mua nhà ở đó để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định mua trước nhà ở đó. Giá mua bán, điều kiện và phương thức thanh toán tiền mua nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên đã ký kết, Nhà nước thực hiện bồi thường thiệt hại cho các bên (nếu có). Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết sẽ không còn giá trị pháp lý.

Các nội dung cần phải có trong hợp đồng mua bán nhà ở

Một hợp đồng mua bán nhà ở đảm bảo đúng và đủ tính chất pháp lý cần đảm bảo có đầy đủ các nội dung được thể hiện trong hợp đồng theo quy định của pháp luật liên quan. Cụ thể, căn cứ Khoản 1 Điều 123, Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 thì nội dung tối thiểu cần có của hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm các thông tin sau:
1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. Căn cứ nội dung này được quy định tại Điều 124 Luật Nhà ở 2014 thì giá mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trường hợp Nhà nước có quy định về giá mua bán nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Khi nào hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực?

Căn cứ Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng, chứng thực và thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực cũng được quy định đầy đủ, cụ thể:

Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp  tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

Đối với các giao dịch quy định phải công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Đối với trường hợp không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Lưu ý rằng việc công chứng hợp đồng về nhà ở phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán.

Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở đúng chuẩn quy định pháp luật

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
 
HỢP ĐỒNG
MUA BÁN NHÀ Ở
Căn cứ Bộ luật Dân sự năm 2015;
Căn cứ Luật Nhà ở năm 2014;
Căn cứ Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014.
Hôm nay, ngày ......  tháng ........ năm...….., tại ……………, chúng tôi gồm có:
BÊN BÁN (Bên A)
Ông/bà: ............................................ Năm sinh: ....................................................
CMND số: ...............................Ngày cấp................... Nơi cấp...............................
Hộ khẩu:..................................................................................................................
Địa chỉ:....................................................................................................................
Điện thoại: ..............................................................................................................
BÊN MUA (Bên B)
Ông/bà: ............................................ Năm sinh: ....................................................
CMND số: ...............................Ngày cấp................... Nơi cấp...............................
Hộ khẩu:..................................................................................................................
Địa chỉ:....................................................................................................................
Điện thoại: ..............................................................................................................
Chúng tôi tự nguyện ký bản hợp đồng này để thực hiện việc mua bán nhà ở, với những điều khoản đã được hai bên bàn bạc và thoả thuận như sau: 
Điều 1. Đối tượng của hợp đồng
1.1. Đối tượng của hợp đồng này là ngôi nhà số: ……........... đường................................phường/xã…………quận/huyện......................thành phố/tỉnh..............................., có thực trạng như sau :
a. Nhà ở :
- Tổng diện tích sử dụng: …………………………………………………..m2
- Diện tích xây dựng: ……………………………………………………..m2
- Diện tích xây dựng của tầng trệt: ………………………………………..m2
- Kết cấu nhà: ……………………………………….………………………
- Số tầng: ……………………………………………………………………..
b. Đất ở :
- Thửa đất số: ……………………………………………..…………………..
- Tờ bản đồ số: ………………………………………..………………………
- Diện tích: ………………………………………………………………….m2
- Hình thức sử dụng riêng: …………………….…………………………….m2
c. Các thực trạng khác:............................................................................................             
(phần diện tích nằm ngoài chủ quyền; diện tích vi phạm quy hoạch, trong đó phần diện tích trong lộ giới)
1.2. Ông ……………………………..và Bà.............................là chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở nêu trên theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số……ngày..... tháng......năm.....
Do …………………………………………………………………….cấp
Điều 2. Giá và phương thức thanh toán
2.1. Giá mua bán hai bên thỏa thuận là ……………. đồng (bằng chữ:………………….. đồng) trả bằng tiền Nhà nước Việt Nam hiện hành.
2.2. Phương thức thanh toán: Bên B thanh toán cho Bên A bằng tiền mặt thông qua hình thức trả bằng tiền mặt tại số tài khoản………………. Ngân hàng……………………………………………………………………………….
2.3. Thời hạn thanh toán:
a) Thanh toán một lần vào ngày..........tháng........năm.........., kể từ sau khi ký kết hợp đồng này.
b) Trường hợp mua nhà ở theo phương thức trả chậm, trả dần thì thực hiện thanh toán bao gồm các đợt như sau:
- Thanh toán đợt 1:....................đồng (bằng chữ:..................); thời hạn thanh toán:........................................................................................................................
- Thanh toán đợt 2:..................đồng (bằng chữ.....................); thời hạn thanh toán.........................................................................................................................
2.4. Việc trả và nhận số tiền nói trên do hai bên lập giấy biên nhận tiền.
Điều 3. Quyền và nghĩa vụ của Bên A
3.1. Quyền của Bên A:
a) Yêu cầu Bên B trả đủ tiền mua nhà ở theo đúng thỏa thuận ghi trong hợp đồng;
b) Yêu cầu Bên B nhận nhà theo đúng thỏa thuận ghi trong hợp đồng;
3.2. Nghĩa vụ của Bên A:
a)  Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho Bên B.
Điều 4. Quyền và nghĩa vụ của Bên B
4.1. Quyền của Bên B:
a) Nhận bàn giao nhà ở chất lượng như đã thỏa thuận;
4.2. Nghĩa vụ của Bên B:
a) Thanh toán tiền mua nhà ở theo thỏa thuận của hợp đồng này;
b) Thanh toán các khoản thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật Bên B phải nộp như thỏa thuận.
Điều 5. Giao nhận nhà và các giấy tờ về nhà
5.1. Bên A giao và Bên B nhận ngôi nhà đúng như thực trạng nêu trên vào ngày ..........tháng............năm...............; trong thời hạn chưa giao nhà, Bên A có trách nhiệm bảo quản ngôi nhà đó.
Điều 6. Thuế và lệ phí
Thuế và lệ phí liên quan đến việc mua bán ngôi nhà gồm: thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và lệ phí công chứng do Bên B chịu trách nhiệm  nộp.
Điều 7. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở
7.1. Bên B có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên đối với ngôi nhà nêu trên tại…………………………………………………………………
Bên A phải hỗ trợ, tạo điều kiện cho Bên B hoàn thành thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại……………………………………………………………………….
7.2. Quyền sở hữu ngôi nhà nêu trên được chuyển cho Bên B, kể từ thời điểm Bên B thực hiện xong việc đăng ký trước bạ sang tên tại 
Điều 8. Giải quyết tranh chấp
Trường hợp các bên có tranh chấp về nội dung của hợp đồng này thì hai bên cùng bàn bạc giải quyết thông qua thương lượng. Trong trường hợp các bên không thương lượng được thì một trong hai bên có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
Điều 9. Điều khoản chung
9.1. Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc công chứng (chứng thực) này, sau khi đã được nghe lời giải thích của người có thẩm quyền công chứng hoặc chứng thực;
9.2. Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong hợp đồng này;
9.3. Hợp đồng này được lập thành 02 bản, mỗi bản gồm có.........trang, các bản đều giống nhau. Bên bán giữ 01 bản, Bên mua giữ 01 bản.
BÊN MUA
(Ký và ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức thì
đóng dấu và ghi chức vụ người ký)
BÊN BÁN
(Ký và ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức thì
đóng dấu và ghi chức vụ người ký)

Trên đây là một số vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở theo đúng quy định pháp luật hiện hành. Trong bối cảnh nhiều người lợi dụng lòng tin của khách hàng trong giao dịch mua bán nhà ở để chuộc lợi, thì việc khách hàng tự nắm bắt thông tin pháp luật, mà đặc biệt là thông tin về hợp đồng mua bán nhà ở chính là biện pháp tối ưu giúp chủ động bảo vệ quyền lợi của mình.