Giới thiệu Luật đất đai 2013 và pháp luật về đất đai qua các thời kỳ

Luật đất đai là một lĩnh vực quan trọng trong đời sống xã hội. Đây là các quy phạm pháp luật để điều chỉnh các quan hệ về đất đai và tài sản gắn liền với đất. Ngày 29/11/2013, quốc hội đã chính thức thông qua luật đất đai 2013 với 14 chương và 212 điều. Đây là các quy định được kế thừa và sửa đổi từ luật đất đai 2003. Vậy luật đất đai 2013 có những điểm mới nào? Và so với các bộ luật trước, pháp luật về đất đai đã có những thay đổi gì?

Có thể bạn quan tâm: So Sánh Luật Đất Đai 2003-2013

Giới thiệu luật đất đai 2013

Luật đất đai 2013 được Quốc Hội thông qua ngày 29/11/2013 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/07/2014. Vậy là sau 10 năm, pháp luật nước ta đã ban hành bộ luật mới, điều chỉnh các quan hệ về đất đai như quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người được giao đất, quản lý nhà nước về đất đai… 

Kế thừa những quy định của luật đất đai 2003, luật đất đai 2013 đã có những sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện hơn về quy định của pháp luật liên quan tới đất đai. Luật đã có nhiều điểm vượt trội khi có các quy định điều chỉnh quyền và trách nhiệm của nhà nước với đất đai. Trong đó, nhà nước là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có toàn quyền trong việc giao đất, mở rộng thời hạn giao, cho thuê đất… 

Đồng thời, luật đất đai cũng quy định về các kế hoạch sử dụng quỹ đất vào năm 2018. Đây là các kế hoạch được đánh giá là phù hợp với tình hình thực tế. Luật đất đai 2013 là sự kế thừa và là tiền đề để nhà nước bổ sung, hoàn thiện các dự thảo luật đất đai về sau. 

6 nội dung đáng chú ý nhất của luật đất đai 2013

Luật đất đai 2013 gồm 14 chương và 212 điều, điều chỉnh tất cả các thông tin liên quan tới quan hệ đất đai. Bộ luật này gồm rất nhiều quy định đáng chú ý. Trong đó, có 6 nội dung các cá nhân và hộ gia đình không thể bỏ qua. Đây đều là những nội dung quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp tới các cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất. 6 nội dung có thể được khái quát như sau:

Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quyền gắn liền với đất luôn là vấn đề được rất nhiều người quan tâm. Tại luật đất đai 2013, quy định này được cụ thể hóa tại điều 100. Theo đó, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ, hộ gia đình, cá nhân phải đảm bảo đủ các điều kiện theo yêu cầu. Đồng thời, khi cấp sổ đỏ cần theo trình tự nhất định.

Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để được cấp sổ đỏ, hộ gia đình, cá nhân phải đáp ứng điều kiện đầu tiên, đó là đang sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp với bất cứ bên nào khác. Đồng thời, người yêu cầu cấp sổ đỏ phải có 1 trong 7 loại giấy tờ sau: 

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước năm 1993, được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền theo quy định của nhà nước. 
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được cấp tạm thời hoặc có tên trong số đăng ký ruộng đất trước ngày 15/10/1993 
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế hoặc tặng, cho quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất.
• Các loại giấy tờ chuyển nhượng, mua bán đất đai trước ngày 15/10/1993 và được UBND cấp xã xác nhận. 
• Giấy tờ thanh lý nhà ở, đất đai thuộc sở hữu nhà nước. 
• Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ.
• Giấy tờ hợp pháp khác được lập trước ngày 15/10/1993. 

Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại luật đai 2013, sổ đỏ được cấp theo trình tự sau: Trước tiên, người có nhu cầu xin cấp sổ đỏ cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ đăng ký, theo quy định tại điều 70 nghị định Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Sau khi chuẩn bị đầy đủ giấy tờ được quy định, hãy nộp tại văn phòng đăng ký đất đai tại UBND huyện nơi mảnh đất trực thuộc. Tiếp theo nộp đầy đủ các khoản thuế phí được yêu cầu và nộp lại biên lai thuế. Sau thời hạn quy định, người có nhu cầu cấp sổ đỏ đến nhận theo giấy hẹn.

Các trường hợp không được cấp sổ đỏ

Dù đủ các điều kiện quy định, tuy nhiên không phải ai cũng được nhận số đỏ. Nếu thuộc các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn sẽ không thể đăng ký và không được cấp sổ đỏ. Các trường hợp nổi bật cần lưu ý bao gồm:

• Người thuê lại đất của người có quyền sử dụng đất trừ trường hợp thuê tại khu công nghiệp, khu chế xuất.
• Người sử dụng đất đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi được cấp bởi các cơ quan có thẩm quyền.
• Các mảnh đất được sử dụng để xây công trình công cộng như xây đường, ống dẫn nước, làm đường dây tải điện… 

Thời hạn sử dụng đất

Theo quy định của luật đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất được chia thành 2 trường hợp: sử dụng ổn định lâu dài và trường hợp sử dụng đất có thời hạn. Cụ thể, các trường hợp được phân chia như sau:

Các trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài:

• Đất được sử dụng bởi hộ gia đình, cá nhân
• Đất phục vụ mục đích nông nghiệp, được sử dụng bởi cộng đồng dân cư
• Đất thương mại, dịch vụ hoặc đất sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp đang được sử dụng ổn định bởi hộ gia đình, cá nhân
• Đất được sử dụng để xây dựng trụ sở cơ quan

Các trường hợp sử dụng đất có thời hạn

• Đất được thuê bởi hộ gia đình, cá nhân, phục vụ cho mục đích nông nghiệp: thời hạn tối đa 50 năm.
• Đất nông nghiệp được giao cho hộ gia đình và các cá nhân để trực tiếp sản xuất: tối đa 50 năm.
• Đất được giao cho các đơn vị đầu tư, thực hiện tổ chức thực hiện dự án: từ 50 – 70 năm.
• Đất cho các đơn vị nước ngoài thuê làm trụ sở (có chức năng ngoại giao): tối đa 99 năm. 

Những trường hợp bị thu hồi đất

Luật đất đai 2013 cũng có các quy định rõ ràng về việc thu hồi đất. Luật đã dành hẳn 1 chương số 6 để quy định về vấn đề này. Theo đó, nhà nước sẽ có quyền thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế xã hội. Đồng thời, các trường hợp vi phạm quy định về luật đất đai cũng có thể bị cơ quan có thẩm quyền thu hồi. Cụ thể, các trường hợp có thể bị thu hồi đất bao gồm:

• Sử dụng đất không đúng theo mục đích được nhà nước giao trước khi cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất. Các trường hợp này sẽ bị thu hồi sau khi đã bị xử phạt hành chính nhưng vẫn tiếp tục tái diễn.
• Người có ý định hủy hoại đất một cách cố ý.
• Các trường hợp đất được giao hoặc cho thuê nhưng không đúng thẩm quyền và không đúng đối tượng.
• Đất không thuộc diện được tặng cho hay chuyển nhượng nhưng lại được chuyển nhượng, tặng, cho… 
• Người có quyền sử dụng đất không thực hiện đúng nghĩa vụ, đã bị xử phạt hành chính mà vẫn tiếp tục vi phạm. 
• Người sử dụng đất lấn chiếm dù không được quyền chuyển quyền sử dụng đất.

Theo quy định, nếu thuộc 1 trong các trường hợp trên, các cơ quan có thẩm quyền có toàn quyền thu hồi đất. Cá nhân, tổ chức vi phạm sẽ không được bồi thường và nếu không chấp hành có thể bị áp dụng các biện pháp cưỡng chế. 

Quy định về mức đền bù giải phóng mặt bằng

Khi bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật để thực hiện xây dựng công trình an ninh, quốc phòng, phát triển đất nước hoặc các dự án có vốn ODA, người bị thu hồi sẽ được đền bù. Tuy nhiên, các cá nhân, hộ gia đình phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa có giấy chứng nhận nhưng phải đủ điều kiện theo quy định kể trên. 

Khi bị thu hồi đất, các cá nhân, hộ gia đình sẽ được giao một khu đất khác, có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi. Trong trường hợp không có đất để bồi thường, cá nhân, hộ gia đình sẽ nhận được tiền bồi thường. Tiền đền bù giải phóng mặt bằng sẽ được tính theo giá đất cụ thể, tương ứng với loại đất bị thu hồi. Đơn vị có thẩm quyền quyết định giá đất là UBND cấp tỉnh, thời điểm là thời điểm quyết định thu hồi. 

Theo quy định, trong tối đa 30 ngày kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất, các cơ quan, tổ chức phải có trách nhiệm bồi thường, chi trả tiền đền bù. Nếu chưa thống nhất được mức đền bù hoặc chưa thực hiện đền bù theo quy định, người dân có quyền không giao đất. 

Giải quyết tranh chấp liên quan tới đất đai

Tranh chấp về đất đai là tranh chấp thường xuyên xảy ra trong cuộc sống hiện nay. Luật đất đai 2013 đã kế thừa các quy định của luật đất đai 2003. Trong đó, điều 202 đã quy định rõ ràng về trình tự giải quyết tranh chấp đất đai.

Trước tiên, các bên phải tự tiến hành hòa giải. Nếu không thống nhất được ý kiến, cần gửi đơn yêu cầu đến UBND cấp xã nơi tranh chấp xảy ra để được hòa giải. Tại UBND xã, chủ tịch UBND xã sẽ thực hiện hòa giải giữa 2 bên. Thủ tục hòa giải cần được thực hiện trong 45 ngày kể từ thời điểm các bên gửi đơn yêu cầu được giải quyết tranh chấp về đất đai. 

Nếu hòa giải thành công, UBND xã có trách nhiệm gửi biên bản hòa giải tới Phòng Tài Nguyên Môi trường huyện để thực hiện cấp lại sổ đỏ. Nếu hòa giải không thành công, tiếp tục chia thành trường hợp đất có sổ đỏ và không có sổ đỏ. Nếu có sổ đỏ, các bên có thể khởi kiện lên tòa án nhân dân có thẩm quyền. Nếu đất không có sổ đỏ thì có thể nộp yêu cầu giải quyết tại UBND huyện hoặc khởi kiện tại tòa.

Khi các bên đang xảy ra tranh cấp, không bên nào được phép chuyển quyền sử dụng đất. Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất sẽ bị coi là vô hiệu và không được pháp luật công nhận. Khi đã có quyết định giải quyết tranh chấp, các bên có thể khiếu nại trong thời hiệu quy định. Nếu hết thời hiệu thì phải nghiêm chỉnh chấp hành, nếu không sẽ bị cưỡng chế. 

Cách tính tiền sử dụng đất

Luật đất đai 2013 quy định rõ ràng về tiền sử dụng đất. Theo đó, đây là tiền mà người có quyền sử dụng đất phải trả cho nhà nước hoặc khoản tiền phải trả khi chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Cách tính tiền sử dụng đất được chia thành 2 trường hợp:

• Nếu thông qua hình thức đấu giá thì số tiền là số tiền trúng đấu giá
• Nếu không qua hình thức đấu giá, tiền sử dụng đất được tính theo công thức:

Có một số trường hợp sẽ được miễn nộp tiền sử dụng đất, quy định này được cụ thể hóa tại điều 110 của luật đất đai mới nhất. Một số trường hợp nổi bật có thể kể tới như:

• Đất được sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh nhưng phải thuộc các lĩnh vực ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật.
• Đất được sử dụng theo chính sách của nhà nước với người có công với cách mạng hoặc các hộ gia đình có hoàn cảnh khó khăn.
• Đất được sử dụng cho mục đích nông nghiệp với đồng bào dân tộc thiểu số.
• Đất sử dụng để xây các công trình sự nghiệp của các tổ chức theo quy định. 

Ngoài ra, các quy định của luật đất đai còn được cụ thể hóa tại nghị định hướng dẫn luật đất đai 2013 hay còn gọi là nghị định Số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của luật đất đai. Đây là nghị định giúp giải thích, làm sáng tỏ một số nội dung của luật đất đai 2013. Khi tìm hiểu quy định của pháp luật về đất đai, nhất định không thể bỏ qua nghị định này. 

Quy định của luật đất đai qua các thời kỳ

Cùng với sự phát triển của đất nước, luật đất đai đã có nhiều thay đổi, biến động, gắn liền với những cuộc cách mạng, cải tiến của nhà nước. Luật đất đai 1987 là luật đất đai đầu tiên của nước Cộng Hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Tiếp đó là luật đất đai 1993, rồi đến luật đất đai 2003 và hiện nay là luật đất đai 2013. 

Đến nay, luật đất đai đã được hoàn thiện thành một hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật, các văn bản hướng dẫn thi hành như các nghị định của chính phủ, thông tư của các bộ, ban ngành… Có thể nói, hành lang pháp lý quy định về pháp luật đất đai đã được hoàn thiện hóa qua từng bộ luật và được cập nhật, đổi mới để phù hợp với tình hình thực tế. 

Nhìn vào từng giai đoạn, ta có thể thấy được dốc mốc, hoàn cảnh của từng thời kỳ. Nhắc tới các giai đoạn phát triển của luật đất đai, chúng ta có thể phân chia như sau:

Pháp luật đất đai trước ngày 01/07/1980

Đây là thời điểm chính phủ tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong khắp cả nước. Lúc này, đất nước tư vừa giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước. Việc quản lý ruộng đất còn gặp nhiều khó khăn. Vì thế giai đoạn này thường tập trung vào các vấn đề liên quan tới tranh chấp và quản lý, sử dụng đất. Đặc biệt là đất của các doanh nghiệp. 

Trong đó, việc quản lý đất tư nhân, đất bỏ hoang ở các khu vực nội thành, nội thị được hết sức quan tâm. Nhà nước cũng đã ban hành nhiều quyết định để xóa bỏ triệt để tàn tích còn sót lại của chế độ chiếm hữu ruộng đất và bóc lột thực dân, phong kiến ở miền Nam.

Các quyết định, chính sách về quản lý, cải tạo xã hội chủ nghĩa với nhà, đất được ban hành. Đặc biệt là với khu vực phía Nam. Việc ban hành nhiều văn bản pháp luật đã giúp việc sáp nhập, quản lý dễ dàng và thống nhất hơn. 

Giai đoạn từ ngày 01/7/1980 đến ngày 8/1/1988

Đây là giai đoạn sau khi hiến pháp năm 1980 được ban hành. Lúc này, nhà nước vẫn tập trung vào vấn đề quản lý đất của doanh nghiệp. Đồng thời, thống nhất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong khắp các nước, không phân biệt khu vực. Nhà nước cũng bắt đầu bổ sung các quy định về giải quyết đất đai và tài sản liên quan tới đất trong các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình. Đặc biệt là các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Giai đoạn từ ngày 08/1/1988 đến ngày 15/10/1993

Đây là thời điểm luật đất đai 1987 có hiệu lực. Giai đoạn này, các vấn đề cấp bách về ruộng đất được giải quyết thông qua quyết định số 13-HĐBT của Hội đồng Bộ trưởng, được ban hành ngày 01/02/1989. Đồng thời, nhà nước cũng chú ý chỉ đạo việc thực hiện ngăn chặn giao đất, mua bán và sử dụng đất trái pháp luật. 

Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2004

Luật đất đai năm 1993 đã đánh dấu một dấu mốc mới trong sự phát triển của luật đất đai nước ta. Đây là bộ luật căn bản, cơ sở của luật đất đai năm 2003 và luật đất đai năm 2013. Trong quá trình có hiệu lực, luật đất đai 1993 được sửa đổi 2 lần vào các năm 1998 và 2001. 

Giai đoạn này, nhà nước đã có quy định cụ thể hơn về các loại thủ tục như: thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hay thừa kế quyền sử dụng đất hay các quy định về thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Một số quy định mới về việc sử dụng quyền sử dụng đất để góp vốn đã được ra đời. 

Giai đoạn từ ngày 01/7/2004 đến nay

Từ ngày 01/07/2004 đến ngày 01/07/2014 là giai đoạn luật đất đai 2003 có hiệu lực. Và từ 01/07/2014 đến nay là giai đoạn luật đất đai 2013 có hiệu lực. Các quy định của luật đất đai 2003 không có nhiều khác biệt so với luật đất đai 2013. Bạn có thể tham khảo bảng so sánh 2 bộ luật này để tìm hiểu sự khác biệt. 

Hiện nay, luật đất đai 2013 vẫn có hiệu lực thi hành. Luật đất đai 2018 và luật đất đai năm 2019 chỉ sửa đổi một số điều tương đối nhỏ của luật đất đai 2013. Tuy nhiên, trong quá trình tham khảo các văn bản pháp luật liên quan tới đất đai, chúng ta vẫn nên tham khảo các văn bản luật đất đai mới nhất 2019 để tránh sử dụng các điều luật đã được sửa đổi. 

Tùy theo nhu cầu của xã hội, sự phát triển của đất nước mà luật đất đai sẽ có những thay đổi để phù hợp với tình hình thực tế. Hãy lưu ý những thay đổi này để nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình. Bạn có thể tải luật đất đai 2013 pdf để theo dõi và tham khảo các điều luật khi cần thiết. 

Có thể bạn quan tâm: Tìm Hiểu Một Số Quy Định Của Luật Đất Đai Về Đất Của Cơ Sở Tôn Giáo

Trên đây là một số thông tin, tóm tắt các điểm cần lưu ý của luật đất đai năm 2013. Đây là bộ luật có giá trị tham khảo cao, có ảnh hưởng lớn mà bất cứ ai cũng không thể bỏ qua. Dù các quy định luật đất đai 2019 có được cập nhật, thay đổi, luật đất đai 2013 vẫn là bộ luật tiền đề, có giá trị và ảnh hưởng lớn. Hãy nắm rõ các quy định của pháp luật đất đai để tuân thủ và không vi phạm nhé. Ngoài ra, bạn đọc có thể tham khảo thêm các bài viết khác tại chuyên mục tư vấn luật nhé.