Từ tháng 6/2023, các nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ "ngấm đòn"

Đó là chia sẻ của ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing.

Theo ông Trung, cùng thời điểm này năm ngoái, người dân và cả nhà đầu tư đều hồ hởi tham gia vào thị trường. Doanh nghiệp cũng hồ hởi triển khai các dự án. Thế nhưng từ giữa năm 2022, thị trường rơi vào thế ảm đạm. “Có thể ví thị trường giống như đang chạy trên đường cao tốc với tốc độ 150km/ giờ bỗng phải phanh gấp bởi tín hiệu kiểm tra của cảnh sát giao thông. Tất cả phanh dồn dập lại”, ông Trung ví von.

Doanh nghiệp đang rất cần hành lang pháp lý để doanh nghiệp biết đường và có định hướng phát triển sản phẩm rõ ràng từ phân khúc sản phẩm đến dòng tiền, quản trị dòng tiền. Còn với người dân có những cơ sở để yên tâm đầu tư.

Khác với cuộc khủng hoảng của chu kì trước cách đây 10 năm, cuộc khủng hoảng lần này, chúng tôi nhận thấy yếu tố đầu cơ vẫn còn rất nhiều.  Trong khi đó, nền tảng về hành lang pháp lý của chúng ra chưa rõ ràng, đang hoàn thiện dần. Đó là cái gốc của mọi khó khăn của thị trường hiện nay.

Vấn đề điều tiết chính sách tiền tệ và quản trị dòng tiền là hai vấn đề doanh nghiệp đang “vấp”. Những khó khăn vừa qua, doanh nghiệp, đang rất ảnh hưởng rất mạnh mẽ. Nhưng có phân khúc căn hộ vẫn giữ được phong độ, duy trì giao dịch.

“Từ đầu năm 2022 đến nay, chúng tôi nhận thấy phân khúc bất động sản nhà ở cao cấp vẫn duy trì được nhịp độ giao dịch. Trong khó khăn, chủ yếu người giàu vẫn giữ được tiền và tiếp tục thực hiện đầu tư kinh doanh”, ông Trung chia sẻ.

Ông Trung cũng cho rằng, trước nay, thị trường bất động sản tập trung vào yếu tố đầu cơ. Ở các quốc gia trên thế giới, không có yếu tố đầu cơ mà họ chỉ có khái niệm đầu tư bài bản và kinh doanh trên bất động sản một cách trường tồn và bền vững. Từ Châu Âu, Châu Á, ở các nước phát triển hơn chúng ta 20-30 năm như Đài Loan, Singapore, Nhật Bản, Hong Kong,… phần lớn đều tập trung vào giá trị cốt lõi mà doanh nghiệp cần, từ các phân khúc khác nhau. Đối với người thu nhập thấp có nhà ở xã hội, tầng lớp dưới trung lưu thì có xu hướng chọn nhà ở mức trung bình, tầng lớp trung lưu có xu hướng lựa chọn mức trung bình cao cấp và đây đang là tầng lớp gia tăng nhanh về số lượng lớn nhất. Nhu cầu này cũng thống lĩnh thị trường trong thời gian tới. Cuối cùng nhà ở hạng sang dành cho số ít giới thượng lưu.

“Vì sao khi thị trường khó khăn, phân khúc căn hộ lại ít bị ảnh hưởng?”, ông Trung đặt câu hỏi.

Lý giải về điều này, ông Trung cho biết bởi phân khúc này không có yếu tố đầu cơ. Ông Trung cũng lý giải việc vừa qua thị trường TP.HCM bị tác động mạnh hơn so với thị trường Hà Nội. Bởi thị trường này trong bối cảnh từ 2018-2021 là một chặng đường tăng giá, người mua hầu hết là người miền Bắc. Khi thị trường khó khăn, nhà đầu tư cân đối tài sản, thu lại dòng tiền thì đương nhiên thị trường sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên. Thói quen tích lũy tài sản và phòng ngừa rủi ro của người miền Bắc tốt hơn người miền Nam do đó, khi thị trường khó khăn, phân khúc thực sự đáp ứng được nhu cầu xã hội với hạ tầng tốt, chủ đầu tư đầu tư bài bản, sản phẩm được thiết kế phù hợp, đúng với kì vọng của khách hàng, nâng cấp chất lượng cuộc sống,… thì đều vẫn được lựa chọn.

Xu hướng mong muốn cuộc sống tốt đẹp hơn luôn ở mỗi con người. Tuy nhiên với doanh nghiệp, ông Trung đánh giá, không phải thấy đối thủ xây dựng nhà cao cấp hay phát triển sản phẩm nghỉ dưỡng thì mình cũng đổ xô đi xây dựng theo xu hướng đó. Bên cạnh đó, ông cũng nhấn mạnh, với doanh nghiệp, yếu tố quản trị doanh nghiệp và quản trị danh mục đầu tư là hai yếu tố cực kì quan trọng nhất là trong bối cảnh hiện nay. Sau cuộc khủng hoảng, việc quản trị dòng tiền, quản trị danh mục đầu tư là bài học sâu sắc đối với bất kì doanh nghiệp nào làm bất động sản.

“Thời gian vừa qua, phần lớn doanh nghiệp bị gãy dòng tiền. Sau tháng 11/2022, thị trường bị tác động bởi hành lang pháp lý và các yếu tố vĩ mô trong đó có chính sách tiền tệ và các vấn đề pháp lý. Tuy nhiên, từ nay tới tháng 6/2023 là giai đoạn tác động tới các nhà đầu tư cá nhân. Bởi lúc đó, các chương trình ưu đãi lãi suất sẽ hết hạn, người dân sẽ đối diện với việc trả lãi suất thả nổi 12-14%. Như vậy không khác gì “đi buôn ngược”, điều này sẽ dẫn đến khủng hoảng tâm lý. Khi ảnh hưởng về mặt tâm lý thì có người sẽ cần tiền gấp, bán tháo sản phẩm. Đó sẽ là hệ lụy tiếp theo”, ông Trung nhìn nhận.

Nếu chính sách tiền tệ của Nhà nước sắp tới như vấn đề giảm lãi suất diễn ra và đi sâu vào bản chất vấn đề là điều cần quan tâm. Bên cạnh đó, các yếu tố điều tiết kinh tế của Mỹ liên quan đến lạm phát như chúng ta đang bàn, nếu Việt Nam không có sự nhất quán trong hành động của Chính phủ thì tình hình khó khăn sẽ gia tăng.

Nhưng ngược lại, trong khó khăn không phải không có cơ hội. Chúng ta có thể coi đây là cuộc thanh lọc. Vì vậy, chúng ta không nên dùng từ “cứu” doanh nghiệp bất động sản mà là cứu thị trường bất động sản. Bởi khi cứu thị trường chúng ta có thể tạo hành lang pháp lý, tạo môi trường tốt, tạo kênh huy động dòng tiền ổn định cho thị trường bất động sản. Khi đó hình thành các doanh nghiệp hoạt động bài bản, thị trường sẽ bền vững, giảm đầu tư, đầu cơ theo ngắn hạn và giảm yếu tố “tham”.

Với vai trò là doanh nghiệp phân phối bất động sản, chúng tôi cho rằng các nhà đầu tư nhỏ lẻ nên tìm những phân khúc thực sự đáp ứng được giá trị cho xã hội.

Xu hướng tiếp theo từ nay tới 2030 là bất động sản dòng tiền. Và xu hướng này sẽ bắt nhịp với xu hướng của thế giới đang phát triển. Tham gia phân khúc này, đồng nghĩa các chủ đầu tư, nhà đầu tư tham gia đều phải có sự tính toán sử dụng đòn bẩy tài chính một cách hợp lý, lựa chọn phân khúc chuẩn chỉ, thay vì đầu tư theo tâm lý đám đông. Khi đó, đầu tư phải dài hơi không thể lãi gấp đôi, gấp ba ngay được.

“Tâm lý thay đổi, hành vi thay đổi, tư duy thay đổi cùng với việc hành lang pháp lý được ban hành như một số sửa đổi Luật liên quan đến thị trường bất động sản tháng 10/2023 được thông qua với mức “đập đi xây lại tới 80%” sẽ mở ra cơ hội cực kì lớn cho cuối năm 2023. Và sang 2024 là cơ hội lớn hơn nữa, nhiều người mong đợi, tiếp tục hành trình sôi động cho thị trường bất động sản Việt Nam”, ông Trung nói.