Đã qua thời "có bất động sản là giàu", nhà đầu tư đang phải vật lộn với khó khăn

Theo Nhịp sống thị trường, thời gian gần đây, những căn nhà cắt lỗ hàng tỷ đồng, những mảnh đất sụt giá vài trăm triệu đồng hiện đang xuất hiện nhan nhản trên thị trường bất động sản. Theo đó, nhiều người đặt ra câu hỏi, liệu đây có phải hệ lụy của thị trường sau thời gian nóng sốt?

Đơn cử, căn nhà phố 8,5 tỷ đồng tại một khu đô thị hiện đang được rao bán với giá 6,5 tỷ đồng nhưng chưa ai chốt. Hay mảnh đất 50m2 tại một khu dân cư mới thuộc khu Đông TP. Hồ Chí Minh được bán với giá 2,4 tỷ đồng/nền, lỗ 400 triệu đồng so với thời điểm mua vào nhưng cũng vẫn chưa bán được.

Trong khoảng thời gian 2-3 tháng nay, tỷ lệ rao bán hàng "ngộp" mà các môi giới nhận được tăng lên theo từng ngày. Không chỉ riêng đất nền, căn hộ bàn giao cũng bị bán cắt lỗ với mức giá vài trăm triệu đồng.

Qua đây để thấy, sự khó khăn của nhà đầu tư cũng như của thị trường bất động sản đang tăng lên. Những người "ôm" nhiều đất phải ngậm ngùi vì bán mãi không được. Hoặc nếu bán thì cũng bị bên mua ép giá khá nhiều mới có thể đi đến giao dịch thành công.

Câu nói "có bất động sản là giàu" gần như không còn đúng ở giai đoạn hiện nay. Nhà đầu tư cá nhân vật lộn với những khó khăn. Thị trường rơi vào tình trạng trầm lắng giao dịch kéo dài. Tỷ lệ hàng cắt lỗ theo đó cũng tăng lên. Thời điểm này, những giao dịch xuất hiện lẻ tẻ trên thị trường chủ yếu là đến từ hàng ngộp. Một số người trong ngành cho rằng, họ không nghĩ thị trường bất động sản lại rơi vào tình cảnh khó khăn như hiện nay. Tình trạng thanh khoản kéo dài gần 1 năm đã tạo ra sự bất động ở một số phân khúc.

Việc những nhà đầu tư liên tục gửi bán nhà với giá giảm mạnh nhất kể từ thời điểm 2014 đến nay cho thấy, sức chống cự của thị trường đang yếu dần. Những tài sản lẽ ra phải là "siêu lợi nhuận" cho nhà đầu tư thì hiện lại nằm bất động, không có giao dịch. Tình cảnh này hoàn toàn đối lập với giai đoạn 2018 - 2019. Thậm chí khác xa với thời điểm đầu năm 2022, khi mà các bất động sản nhà đầu tư nắm giữ vẫn tăng giá mạnh.

Theo góc độ nhà đầu tư cá nhân, thị trường bất động sản từng là sân chơi "làm giàu" của rất nhiều người. Thế nhưng tình trạng hiện nay đang diễn biến theo chiều ngược lại.

Thậm chí, nhiều người đặt ra câu hỏi rằng, phía sau những khoản đầu tư "siêu lợi nhuận" từ bất động sản của nhà đầu tư từ trước đến nay là gì? Ông Lê Quốc Kiên, cố vấn đầu tư bất động sản cho rằng, đó là hệ quả của việc không ít nhà đầu tư "tay không bắt giặc" nhưng còn thắng lớn hơn những người dùng tiền thật đầu tư. Nghịch lý này của thị trường bất động sản đã âm thầm diễn ra trong nhiều năm qua.

Không ít nhà đầu tư tham gia vào thị trường và xem bất động sản như một công cụ để thực hiện "cuộc chơi tài chính", do đó thị trường đã tồn tại những bất ổn. Nhiều nhà đầu tư bỏ qua các yếu tố: vị trí bất động sản ở đâu, loại hình gì, nhu cầu sử dụng thực ra sao, giá trị thị trường hay uy tín của chủ đầu tư thế nào?... tất cả đều không bằng kỳ vọng lợi nhuận. Nhiều trường hợp thậm chí không biết chính xác mảnh đất nằm ở vị trí nào từ lúc mua cho đến lúc bán. Họ chỉ quan tâm đến chi phí sử dụng vốn bao nhiêu, giá bất động đã tăng lên ở mức nào...

Ông Kiên cho biết, không ít trường hợp nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính kiểu như vay 6 tỷ đồng, trong đó lấy 5 tỷ mua bất động sản còn lại 1 tỷ để dành đóng lãi vay trong vòng 1-2 năm và chờ tài sản tăng giá rồi bán. Thế nhưng, những nhà đầu tư này lại luôn thắng đạm, hơn cả nhà đầu tư có sẵn dòng tiền.

Theo vị chuyên gia, việc giá bất động sản liên tục tăng trong thời gian dài đã làm nhiều tiền bạc của cải của xã hội dồn vào cuộc chơi tài chính. Trong khi nhu cầu sử dụng cuối là không nhiều. Điều này đã gây ra sự mất cân đối nghiêm trọng giữa lao động, làm việc, sản xuất kinh doanh - hoạt động tạo ra của cải vật chất cho xã hội, với đầu cơ bất động sản  - chỉ mua để không chờ tăng giá. Và hệ lụy để lại cho chính nhà đầu tư và xã hội là không hề nhỏ. Đó là lý do tạo ra sự trầm lắng rõ ràng của thị trường bất động sản hiện nay.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Group nhận định, nguồn cơn sâu xa dẫn đến việc trầm lắng của thị trường hiện nay là đến từ sự phát triển nóng và mất cân đối của thị trường trong những năm vừa qua. Sau giai đoạn khủng hoảng năm 2008 - 2012, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ hồi phục và tăng trưởng mới, đến giai đoạn 2015 - 2019, thị trường chứng kiến sự tăng trưởng nóng cả về nguồn cung, tiêu thụ và đặc biệt là mặt bằng giá. Nếu so với năm 2015, giá bán bất động sản hiện nay đã tăng trung bình từ 2-3 lần, tùy từng khu vực, thậm chí có những nơi tăng 7 - 10 lần (những dự án đất nền mang tính đầu ở ở xa).

Điều đáng nói là khách mua bất động sản chủ yếu là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy đến 70 - 80%. Điều này dẫn đến rủi ro khi thị trường bất ổn nhà đầu tư sẽ bán tháo sản phẩm để thu hồi vốn.

Các chuyên gia trong ngành cho rằng, thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Trở thành sân chơi dành cho các nhà đầu tư sử dụng vốn thật, tiền nhàn rỗi, tiền thu nhập ổn định từ hoạt động sản xuất kinh doanh khác. Các sản phẩm bất động sản phải hướng đến nhu cầu sử dụng thật, có thể thanh khoản dễ dàng, nhanh chóng.