TS Cấn Văn Lực: Cơ cấu thị trường mất cân đối nghiêm trọng, chỗ thì thừa, chỗ lại thiếu!

Theo VTV, trong Hội nghị trực tuyến toàn quốc tháo gỡ khó và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững sáng 17/2 vừa qua, TS Cấn Văn Lực đã phát biểu và cho biết, thị trường bất động sản hiện nay đang xuất hiện tình trạng bất thường. Kinh tế vĩ mô dù tốt nhưng thị trường lại gần như “đóng băng”. Rõ ràng, có điểm nghẽn trong vấn đề này cần phải tháo gỡ. 

Vị chuyên gia kinh tế này cũng chỉ ra hàng loạt khó khăn và vướng mắc chính của thị trường bất động sản thời điểm hiện tại. Ông Lực cho rằng, khó khăn lớn nhất hiện nay là điểm nghẽn pháp lý. Cụ thể, nhiều quy định vẫn còn chồng chéo, không rõ ràng, thiếu nhất quán, không được hướng dẫn và tháo gỡ kịp thời, chưa phù hợp với thực tiễn… Trong khi đó, một bộ phận cán bộ công chức còn có tâm lý sợ sai, sợ phải chịu trách nhiệm. Hệ quả là nhiều dự án không thể triển khai, hoặc kéo dài thời gian triển khai. Những dự án này muốn bán hoặc chuyển nhượng đều khó, muốn nộp tiền thuê cũng không được, muốn thế chấp cũng không xong…

TS Cấn Văn Lực bổ sung, hiện nay công tác quy hoạch, thực thi cũng như giám sát thực thi quy hoạch vẫn còn nhiều bất cập. Ngoài ra, công tác giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc, khó khăn. Nguồn vốn bị thu hẹp, chưa kể còn những khó khăn về lạm phát, tỷ giá và lãi suất…

Chuyên gia này nhấn mạnh, cơ cấu thị trường đang mất cân đối một cách nghiêm trọng, chỗ thì thừa nhưng chỗ lại thiếu. Quan hệ cung cầu bị lệch pha và giá cả lại chưa hợp lý. Riêng về vấn đề giá cả, giá bất động sản hiện nay so với thu nhập của đa số người dân đang ở mức tương đối cao.

Cụ thể, VTV dẫn lại lời ông Lực cho biết: “Trung bình, người Việt Nam cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia trên thế giới, tương đương với Thái Lan, Hàn Quốc trong khi thu nhập của chúng ta lại thấp hơn họ; cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)…”

Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng này là do nguồn cung hạn chế. Đặc biệt, sản phẩm nhà ở phù hợp với túi tiền người dân đang bị thiếu hụt nghiêm trọng. Trong khi đó, những phân khúc khác, đặc biệt là phân khúc cao cấp lại dư thừa…

Sử dụng vốn mồi để hỗ trợ, giải cứu thị trường BĐS

Để giải cứu, hỗ trợ thị trường bất động sản, TS Cấn Văn Lực cho rằng, Nhà nước không nhất thiết phải sử dụng ngân sách để hỗ trợ và giải cứu. Thay vào đó, chúng ta có thể sử dụng cơ chế, chính sách cùng với vốn đối ứng, đặc biệt là vốn mồi, chủ yếu là với phân khúc nhà ở xã hội. Đồng thời, ông Lực nêu quan điểm: “Thêm một quan điểm nữa, đó là thị trường bất động sản cũng như thị trường tài chính, cần phải tiến tới sự minh bạch và chuyên nghiệp hơn. 

Vị chuyên gia này nhấn mạnh, cần giải quyết dứt điểm những vụ việc trong thời gian qua, đảm bảo lấy được niềm tin của thị trường cùng nhà đầu tư. Ngoài ra, cần sớm sửa đổi các nghị định và thông tư trong thẩm quyền của Chính phủ, bộ ngành và địa phương; đặc biệt những nghị định và thông tư liên quan đến chuyển nhượng dự án, xác định tiền thuê đất và định giá đất, giải phóng mặt bằng và quy hoạch nhà ở xã hội. 

Đề cập đến gói tín dụng 110.000 tỷ đồng, TS Cấn Văn Lực cho rằng, Chính phủ nên cân nhắc về một Đề án tổng thể, căn cơ để phát triển mạnh hơn nữa phân khúc nhà ở xã hội, giống như mô hình của Singapore mà Hàn Quốc đã áp dụng khá thành công. 

Về tín dụng, ông Lực đề xuất kiểm soát rủi ro tín dụng thông qua việc điều chỉnh lại hệ số rủi ro với những phân khúc bất động sản; đồng thời cân nhắc cho phép việc tái cơ cấu nợ, không chuyển nhóm nợ với thời hạn và đối tượng phù hợp. 

Ngoài ra, TS Cấn Văn Lực bổ sung, Bộ Tài Chính trong thời điểm này cần sớm trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Đặc biệt, Bộ cũng cần có những hướng dẫn cho doanh nghiệp phát hành ra công chúng. Bên cạnh đó, Bộ Tài chính cũng cần phối hợp với Bộ Xây dựng, có hướng dẫn “đổi trái phiếu bất kỳ lấy bất động sản”. Giải pháp này đã được Trung Quốc áp dụng và vô cùng thành công. Đồng thời, có thể có hướng dẫn để nhất quán thực hiện và tránh xung đột cũng như tranh chấp sau này. 

Với các doanh nghiệp xây dựng và bất động sản, TS Cấn Văn Lực cần nâng cao tính công khai cũng như minh bạch trong huy động vốn và huy động vốn. Ngoài ra, điều quan trọng là cần tăng cường đố. Đặc biệt, vị chuyên gia này nhấn mạnh trong khoảng thời gian này cần phải quyết liệt cơ cấu lại và tiết giảm chi phí… Chỉ có như thế, các doanh nghiệp mới có thể vượt qua được giai đoạn khó khăn và từng bước khởi sắc.