TS Cấn Văn Lực: Thị trường bất động sản có hiện tượng "bất thường"

8 nhóm khó khăn, vướng mắc chính

Những nguyên nhân chính dẫn đến sự suy giảm của thị trường bất động sản hiện nay.

Thứ nhất là theo xu hướng điều chỉnh chung của thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam sau hơn 2 năm tăng trưởng khá nóng (giá bất động sản thế giới tăng khoảng 10-20% và của Việt Nam tăng khoảng 20-50%).

Thứ hai, vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết kịp thời.

Thứ ba, nguồn vốn rõ ràng bị thu hẹp hơn trong năm vừa qua. Thứ tư, nhiều vụ việc vi phạm liên tiếp xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư bị giảm sút, thanh khoản thị trường giảm nhanh. Cuối cùng là liên quan đến quan hệ cung cầu khiến cho việc giá cả chưa hợp lý.

Thị trường có 8 nhóm khó khăn, vướng mắc chính.

Một là, môi trường pháp lý còn nhiều điểm nghẽn. Đây là khó khăn lớn nhất hiện tại. Nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, không rõ ràng, không được hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời, chưa phù hợp với thực tiễn..., trong khi có tâm lý sợ trách nhiệm, sợ sai, đùn đẩy ở một bộ phận cán bộ công chức khá rõ nét, khiến cho nhiều dự án không thể triển khai được, hoặc thời gian triển khai kéo dài, muốn bán hay chuyển nhượng cũng không được, muốn thế chấp cũng không xong, muốn nộp tiền thuê cũng khó...; dẫn đến bỏ hoang, tồn kho, lãng phí, tốn kém, suy giảm niềm tin...

Hai là, công tác quy hoạch, thực thi và giám sát thực thi quy hoạch còn nhiều bất cập.

Ba là, công tác giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc.

Bốn là, biến động về chi phí đầu tư, xây dựng rất mạnh trong khi chúng ta ban hành nhiều đơn giá, định mức chưa kịp thời.

Năm là, cơ cấu thị trường mất cân đối nghiêm trọng như Thủ tướng đã chỉ ra chỗ này thì thừa, chỗ kia thì thiếu. Quan hệ cung - cầu lệch pha, giá cả chưa hợp lý.

Riêng về giá cả, hiện nay, giá bất động sản của chúng ta đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân. Người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia (càng cao, càng đắt) trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc (trong khi thu nhập của chúng ta thấp hơn họ); cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)....

Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung hạn chế, thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền và dư thừa ở một số phân khúc khác (đặc biệt là phân khúc cao cấp), chi phí ở các khâu làm dự án đều cao ...

Sáu là, nguồn vốn bị thu hẹp (nhất là năm 2022)

Bảy là, hoạt động thanh tra, kiểm tra và nỗi lo hình sự hóa vẫn còn.

Cuối cùng, một số khó khăn, thách thức bên ngoài như: lạm phát, lãi suất và tỷ giá; rủi ro khách quan khác như thiên tai, dịch bệnh…

Cần có hướng dẫn "đổi trái phiếu lấy bất động sản"

Trên cơ sở đó, chúng tôi có một số kiến nghị. Thứ nhất, về quan điểm, Nhà nước không nhất thiết phải dùng tiền ngân sách để hỗ trợ, giải cứu mà chúng ta dùng cơ chế, chính sách và vốn đối ứng, nhất là vốn mồi (chủ yếu đối với nhà ở xã hội). Quan điểm nữa là thị trường bất động sản cũng như thị trường tài chính, cần tiến tới minh bạch thị trường và chuyên nghiệp hơn.

Về những giải pháp trước mắt. Đầu tiên đối với Quốc hội, Chính phủ, bộ ngành, địa phương cần giải quyết dứt điểm những vụ việc vừa qua để bảo đảm lấy niềm tin của thị trường và nhà đầu tư.

Thứ hai là sớm sửa dổi các nghị định, thông tư trong thẩm quyền của Chính phủ, bộ, ngành, địa phương, đặc biệt là liên quan đến chuyển nhượng dự án, xác định tiền thuê đất, định giá đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội.

Đối với gói tín dụng nhà ở xã hội 110.000 tỷ đồng, chúng tôi có 2 gợi ý sau: Chính phủ nên cân nhắc có một Đề án tổng thể, căn cơ để phát triển nhà ở xã hội như mô hình của Singapore, Hàn Quốc khá thành công; cần rút kinh nghiệm 6 điểm bất cập khi triển khai gói 30.000 tỷ đồng trước đây.

Vấn đề nữa là Thủ tướng cần chỉ đạo điều tiết quan hệ cung – cầu, và muốn như thế phải có thông tin dữ liệu. Đây là vấn đề quan trọng với thị trường.

Đối với NHNN, cân nhắc sớm cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng ngay trong tháng này để tổ chức tín dụng chủ động triển khai thực hiện sớm.

Thứ hai là kiểm soát rủi ro tín dụng bằng cách điều chỉnh lại hệ số rủi ro đối với các phân khúc bất động sản. Bộ Xây dựng cần là đầu mối để phân khúc bất động sản theo các phân khúc khác nhau như nhà ở xã hội, nghỉ dưỡng…Cân nhắc điều chỉnh Thông tư 16, Thông tư 22 và khi sửa Thông tư 39 theo hướng cho phép các tổ chức tín dụng đầu tư nhiều hơn vào trái phiếu doanh nghiệp, bảo đảm an toàn đối với trái phiếu doanh nghiệp và cho vay góp vốn, tài trợ chuyển nhượng dự án. Cân nhắc cho phép cơ cấu lại nợ, không chuyển nhóm nợ với thời hạn, đối tượng phù hợp.

Đối với Bộ Tài Chính, sớm trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ; nên có hướng dẫn khuyến khích doanh nghiệp phát hành ra công chúng; phối hợp Bộ Xây dựng có hướng dẫn "đổi trái phiếu lấy bất động sản". Đây là một giải pháp mà Trung Quốc đã làm tốt. Có hướng dẫn để nhất quán thực hiện, tránh xung đột, tranh chấp sau này.

Đối với Bộ Xây dựng, Tổ công tác sớm báo cáo trình Chính phủ về những vướng mắc chính yếu nhất đối với thị trường, dự án BĐS với giải pháp đồng bộ, khả thi và có ưu tiên cụ thể, trong đó sớm trình 1 nghị định sửa nhiều nghị định.

Thứ hai là sớm phân loại, phân khúc bất động sản theo 5 phân nhóm khác nhau để Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính có cơ sở để áp dụng hệ số rủi ro. Kịp thời ban hành những định mức chi phí xây dựng.

Đối với các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản, thứ nhất, nâng cao tính công khai, minh bạch trong huy động vốn, sử dụng vốn. Thứ hai, tăng cường tái cơ cấu, nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn, đặc biệt là quyết liệt cơ cấu lại, tiết giảm chi phí. Thứ ba, đa dạng hóa nguồn vốn. Thứ tư, xem xét có phương án cụ thể, quyết liệt để giải quyết căng thẳng thanh khoản khi các trái phiếu đáo hạn. Một số phương án như: doanh nghiệp có thể phải bán tài sản, kể cả chấp nhận mức chiết khấu cao, 30-40% để tạo thanh khoản, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính với trái chủ. Thứ năm, chuẩn bị hồ sơ, thủ tục cho việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để có thể sớm triển khai Nghị định 65 sửa đổi được ban hành.