Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản gặp “cơn gió ngược chiều”

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, ngành bất động sản vừa trải qua giai đoạn đầy thách thức khi khi thị trường đột ngột đảo chiều, nguồn huy động vốn bị siết chặt và dòng tiền bán hàng đã chững lại khiến cho thanh khoản của nhiều doanh nghiệp gần như “đóng băng”. 

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, hoạt động triển khai bất động sản nhà ở có những diễn biến chậm lại đáng kể trong quý III/2022. Số lượng những dự án được cấp phép hay đủ điều kiện mở bán đã giảm 8% và 23% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Cùng với đó, thị trường vốn trong nước còn nhiều sự tắc nghẽn từ những kênh trái phiếu và ngân hàng, đi kèm là lãi suất cho vay mua nhà hiện tại ở mức khá cao từ 11 - 14%/năm khiến cho dòng tiền luân chuyển chỉ nhỏ giọt. 

Báo cáo ngành cập nhật mới đây, nhóm phân tích của CTCP Chứng khoán BIDV (BSC) đã đánh giá về xu hướng lãi suất tăng cùng động thái kiểm soát chặt vào tín dụng bất động sản sẽ là cơn gió ngược chiều cho ngành và tạo áp lực lớn lên việc vay mới, chi phí vốn vay tăng mạnh cùng nhu cầu giảm xuống mức thấp. 

BSC Research cho rằng, tỷ lệ hấp thụ dự án chậm đi đáng kể trong quý III/2022, nhất là với phân khúc cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng. Vì vậy, thời điểm triển khai mở bán mới cùng việc giá bán sẽ thay đổi nhiều so với kế hoạch ban đầu của các chủ đầu tư và giá trị mở bán mới/bàn giao sản phẩm cũ sẽ yếu đi rõ rệt trong thời gian tới. 

Với những doanh nghiệp đã niêm yết, quy mô trái phiếu đáo hạn năm 2023 sẽ cao gấp 2 lần năm nay, chiếm gần 20% tổng giá trị đáo hạn toàn ngành BĐS. 

Thông tin từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp niêm yết cho thấy, tổng quy mô đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp niêm yết trong năm 2023 - 2024 lần lượt là 32.666 tỷ đồng và 19.582 tỷ đồng.

Theo đánh giá của nhóm phân tích, dù 80% giá trị đáo hạn ngành BĐS năm 2023 chủ yếu là ở các công ty BĐS chưa niêm yết, nhưng áp lực dòng tiền thanh toán trái phiếu đáo hạn lại đè nặng vào những doanh nghiệp niêm yết, khi gần như mọi nguồn huy động vốn đang rất khó khăn, gồm cả bán hàng và những doanh nghiệp sẽ có lượng lớn nợ vay ngân hàng đáo hạn 2023.

BSC cho biết, trong 9 tháng đầu năm nay, nguồn vốn của các công ty BĐS niêm yết hầu như đều tới từ việc huy động vốn thông qua vay nợ/phát hành trái phiếu. Tuy tỷ lệ nợ vay/tổng tài sản của những doanh nghiệp này chưa quá cao nhưng áp lực thanh toán nợ đến hạn giai đoạn 2023 - 2024 là rất lớn khi giá trị mở bán mới trong giai 9 tháng đầu năm giảm đáng kể so với cùng kỳ và cả năm 2021. 

Giá trị mở bán mới kể từ quý III/2022 đã bắt đầu chứng kiến mức giảm mạnh và mức giảm từ 50 - 80% về giá trị so với quý I và quý II. Nhóm phân tích dự báo về xu hướng giảm giá trị mở bán mới vẫn tiếp tục trong thời gian tới khi những dự án hiện nay đa phần thuộc phân khúc cao cấp chưa đáp ứng nhu cầu thực. Bên cạnh đó, khả năng triển khai dự án mới của các chủ đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn trong bối cảnh tín dụng bị thắt chặt và bất ổn về kinh tế vĩ mô. 

Theo thống kê của FiinRatings, tính tới hết tháng 10, giá trị trái phiếu BĐS đang lưu hành là 445.000 tỷ đồng, chiếm gần 34% tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ lưu hành và chiếm khoảng 50% giá trị trái phiếu của những tổ chức doanh nghiệp phi tài chính (trên 896.000 tỷ đồng).

Dù việc các nhà đầu tư rút trước hạn và mua lại trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành khiến dòng tiền của doanh nghiệp gặp không ít khó khăn, nhưng cũng góp phần làm giảm áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn còn ở thời điểm này. 

Song, với áp lực đáo hạn trái phiếu của doanh nghiệp BĐS vẫn sẽ ở mức đáng kể từ năm 2023 với hơn 119.000 tỷ đồng, năm 2024 gần 112.000 tỷ đồng. Trong khi thị trường đang đối mặt với nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau, được áp dụng nhiều hơn bởi những tổ chức phát hành. 

Theo FiinRatings, đây là dấu hiệu tích cực cho vấn đề thanh khoản hiện nay của thị trường vì những biện pháp này đã giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ ngắn hạn trước những yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ. 

Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam Trương Hiền Phương đánh giá cao các nỗ lực từ doanh nghiệp đang chủ động tháo gỡ khó khăn, bởi đây là những giải pháp phù hợp để cứu lấy mình trong bối cảnh hỗn loạn này. 

Nhìn dưới góc độ kinh tế, doanh nghiệp đã đề xuất gia hạn và chuyển đổi sang nhà đất mang lại nhiều lợi ích hơn cả hợp đồng trước đó và vẫn đảm bảo phần tài sản cho trái chủ. Đổi lại thì với những nỗ lực vượt khó sẽ khiến lợi nhuận của doanh nghiệp bị bào mòn, dẫn tới lợi nhuận bị mất đi tương ứng. Đây là câu chuyện doanh nghiệp buộc phải hy sinh lợi nhuận để đi đường dài. 

Ông Phương còn nhấn mạnh, doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn khi huy động vốn mới từ cả kênh ngân hàng và trái phiếu. Trong khi dòng tiền từ việc bán sản phẩm cũng đang rất chậm. Những yếu tố này tới cùng một thời điểm khiến cho doanh nghiệp càng khó có thể xoay sở được. 

Với nhóm nhà đầu tư cởi mở, những giải pháp này có thể dễ dàng được chấp thuận, bởi khi doanh nghiệp và trái chủ đã thương lượng xong điều khoản, nhất là với những đơn vị có thương hiệu lớn, uy tín và nhiều dự án thành công trên cả nước.