TP.HCM: Đề xuất xây dựng thành 3 TP mới, bất động sản 5 huyện ngoại thành sẽ ra sao?

Mới đây, trong dự thảo quy hoạch TP.HCM thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 đang được lấy ý kiến đã nêu đề xuất về việc xây dựng 5 huyện ngoại thành (Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè) thành 3 thành phố mới. Trong đó, thành phố phía Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn, thành phố phía Tây gồm Bình Chánh và thành phố phía Nam gồm Nhà Bè và Cần Giờ.

Trong dự thảo cũng nêu rõ, nhóm tư vấn đã đề xuất định hướng phát triển hệ thống đô thị TP.HCM trong tương lai gồm 1 đô thị trung tâm với 15 quận, TP. Thủ Đức cùng với 3 thành phố khác song hành. Trong đó, thành phố phía Bắc có định hướng phát triển sinh thái nông nghiệp và nông thôn, khu vui chơi giải trí, chăm sóc sức khỏe, dịch vụ, công nghiệp sinh thái. Trong đó, huyện Hóc Môn sẽ là trung tâm hành chính và chính trị của thành phố phía Bắc.

Thành phố phía Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn, thành phố phía Tây gồm Bình Chánh và thành phố phía Nam gồm Nhà Bè và Cần Giờ. (Ảnh minh họa)

Thành phố phía Tây có định hướng hình thành trung tâm y tế, đào tạo và sản xuất công nghiệp, công nghệ cao và triển lãm - hội chợ quốc tế. Tại thành phố phía Nam, huyện Nhà Bè sẽ là nơi sản xuất công nghiệp và công nghệ cao, logistics, du lịch sinh thái cùng thương mại dịch vụ. Còn huyện Cần Giờ sẽ là trung tâm kinh tế biển, cảng trung chuyển quốc tế và công nghiệp gắn với cảng, ngoài ra còn có du lịch sinh thái, bảo tồn sinh quyển.

Ngay lập tức, thông tin quy hoạch thành 3 thành phố mới đã nhận được sự quan tâm của giới đầu tư. Bởi 5 huyện ngoại thành Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè đều là điểm nóng bất động sản, vô cùng nhạy cảm về các thông tin quy hoạch và hạ tầng.

Thông tin quy hoạch chưa tác động nhiều đến giá cả

Theo ghi nhận thực tế, nhà đất khu vực Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè trong hơn 1 năm qua vẫn im ắng cả về nguồn cung và giao dịch. Thậm chí, các khu vực này còn xuất hiện hiện tượng bán "cắt lỗ" đất nền và nhà phố. Môi giới đầu năm 2023 gần như không có giao dịch. Hiện tượng cắt lỗ sâu giảm từ quý 3/2023 đến nay, nhưng giao dịch nhà đất vẫn chưa cải thiện rõ rệt.

Thời điểm cận Tết, những thông tin mới về hạ tầng và quy hoạch gần như chưa tác động quá nhiều đến giá bán và giao dịch của thị trường. Tâm lý nhà đầu tư dần kỳ vọng vào sự tăng giá của bất động sản đã khiến đà giảm giá sâu của bất động sản nơi đây giảm đôi chút.

Hiện tại, các nền đất và nhà bán riêng lẻ bán ra thời điểm này vẫn ghi nhận mức giảm trung bình từ 10 đến 20% so với giá thị trường; thậm chí mức giảm lên đến 30% với những sản phẩm cần bán gấp trước Tết.

Đất nền thứ cấp tại Nhà Bè, Bình Chánh và Cần Giờ ra sao?

Đà giảm giá đất nền tại 3 huyện nói trên kể từ tháng 10/2023 cho đến nay đã có sự chuyển dịch từ trạng thái giảm mạnh sang giảm nhẹ hoặc đi ngang, tùy theo từng địa phương.

Dễ dàng thấy được, mặt bằng giá thứ cấp đất nền tại Nhà Bè, Bình Chánh và Cần Giờ đều giảm, tùy theo từng sản phẩm và khu vực. (Ảnh minh họa)

Đất nền và nhà riêng lẻ tại Bình Chánh, Nhà Bè thời điểm cận Tết đã giảm giá cục bộ từ 10-25%, giảm khoảng 5-7% so với thời điểm rao bán đầu năm 2023. Với một số lô đất có diện tích lớn, nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận giảm thêm 5-10% nếu thanh toán nhanh. Giá bán đất nền trên thị trường thứ cấp tại huyện Bình Chánh giảm 15-25% tùy theo diện tích. Thậm chí, một số lô đất nông nghiệp có diện tích lớn trên 5.000-10.000 m2 còn giảm gần 30%. Nhóm đất nền dự án tại Tân Túc, Tân Kiên, Bình Hưng so với tháng 12/2022 cũng đã giảm 15% nhưng lượng giao dịch không đáng kể.

Tại huyện Cần Giờ, giá đất nền thứ cấp đã giảm từ 7-30% tùy theo sản phẩm và vị trí. Một số lô đất tại Phong Phú, Long Thới từng rao bán giảm mạnh 30-35% hồi đầu năm ngoái hiện vẫn giữ nguyên giá. Những lô thổ cư nhỏ ở đường Giồng Ao rao bán 34 triệu đồng/m2 đầu năm 2023, giá rao hiện giảm xuống khoảng 30-31 triệu đồng/m2. Ngoài ra, đất nền hỗn hợp mặt biển thị trấn Cần Thạnh lô lớn trên 2.000-3.000 m2 có trường hợp đang chào giá giảm 20-25% so với tháng đầu năm 2023 nhưng giao dịch vẫn ảm đạm.

Giá đất Cần Giờ từng tăng hơn 200% sau các đợt sốt đất năm 2018-2020. Trong khi đó, giá nhà đất tại các tuyến đường lớn thuộc xã Bình Khánh, Long Hòa và thị trấn Cần Thạnh liên tục leo thang. Từ tháng 4/2027, đỉnh sốt đất bắt đầu xuất hiện ở một nơi vẫn còn heo hút và có mức giá thấp nhất TP.HCM. Hiện tại, mặt bằng giá nhà đất tại Cần Giờ khá cao. Hầu hết những giao dịch đất đai tại đây đều là những lô lớn có diện tích trên 1.000 m2 đến vài ha, thậm chí cả chục ha và thuộc nhóm đất hỗn hợp. Hiện tại, các lô đất thổ cư diện tích nhỏ ở Cần Giờ đang khan hiếm nguồn cung thứ cấp.

Dễ dàng thấy được, mặt bằng giá thứ cấp đất nền tại Nhà Bè, Bình Chánh và Cần Giờ đều giảm, tùy theo từng sản phẩm và khu vực. Tuy nhiên, mức giảm chủ yếu tập trung tại nhóm các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc trong giai đoạn 2018-2022 của các chủ đầu tư.

Nhà đầu tư đất tại Hóc Môn, Củ Chi vẫn "giữ hàng" chờ tăng giá

Tại khu vực huyện Hóc Môn, đất nền ở một số trục đường chính xã Xuân Thới Sơn, Xuân Thới Thượng, Bà Điểm hiện giá khoảng 18-23 triệu đồng/m2, so với đầu năm 2022 đã giảm khoảng 10-15%, phần lớn vẫn giữ nguyên mức rao bán từ tháng 12/2023 cho đến nay. Một số chủ đất chấp nhận giảm thêm 10% nhưng giao dịch vẫn yếu.

Giá đất nền tại Củ Chi trong 2 quý đầu năm 2023 đã giảm khoảng 25-30% so với đầu năm 2022, đến quý 3/2023 mức giảm dần chậm lại. Thời điểm hiện tại, mức giảm trong khoảng 10-25% tại các nền đất mà nhà đầu tư cần bán gấp trước Tết. Những lô đất vườn, đất trồng cây lâu năm diện tích lớn tại Củ Chi đang có giá 6-8 tỷ đồng, một số lô còn giảm trên dưới 2 tỷ đồng tùy vị trí nhưng giao dịch vẫn trầm lắng. Có nhà đầu tư cần tiền gấp, giảm giá lô đất từ 6,5 tỷ đồng xuống còn 4 tỷ đồng nhưng rao bán 6 tháng nay vẫn chưa có giao dịch.

Giá đất nền tại Củ Chi trong 2 quý đầu năm 2023 đã giảm khoảng 25-30% so với đầu năm 2022, đến quý 3/2023 mức giảm dần chậm lại. (Ảnh minh họa)

Nói chung, mức giảm giá và tình trạng nhà đầu tư thoát hàng đã giảm rõ rệt. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng vào các thông tin quy hoạch, hạ tầng có thể tạo đà tăng giá từ 2024 trở đi. Do đó, họ vẫn đang cố gắng gồng gánh để giữ hàng.

Mới đây, báo cáo của Nhà Tốt cho thấy, đất nền tại Củ Chi và Hóc Môn đã có những chuyển biến tích cực hơn sau một khoảng thời gian lao dốc. Đất nền tại 2 huyện này so với quý 2/2023 đã lần lượt tăng 16% và 32%, chỉ số lượt liên lạc sau khi xem tin đăng có sự tăng trưởng tích cực. Đáng chú ý, phân khúc đất nền dưới 3 tỷ đồng cũng như trong khoảng 3-7 tỷ đồng tại huyện Hóc Môn đã có sự tăng trưởng về tỷ lệ lượt quan tâm, mức tăng lần lượt là 1% và 4%. Ngược lại, phân khúc đất nền có giá trên 7 tỷ đồng sụt giảm 7% về lượt quan tâm và tìm kiếm.

Phân khúc đất nền dưới 7 tỷ đồng tại huyện Củ Chi có sự giảm về lượt quan tâm, mức giảm dao động từ 3 - 4%. Ngược lại, phân khúc trên 7 tỷ đồng lại có sự tăng trưởng 6% về tỷ lệ người quan tâm tìm kiếm. Trải qua nhiều đợt sốt đất, mặt bằng giá bất động sản tại Củ Chi và Hóc Môn đã lên mức mới. Tuy nhiên, mức này vẫn được xem là "vùng trũng" giá của TP.HCM khi so với khu Nam và khu Đông.

Liên quan đến vấn đề này, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young từng đánh giá, bất động sản Củ Chi và Hóc Môn có rất nhiều tiềm năng tăng giá trong thời gian tới. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng cảnh báo, người mua khi mua nhà đất ở các khu vực này cần tìm hiểu thật kỹ càng, không chạy theo những thông tin về quy hoạch hoặc siêu dự án.

Các chuyên gia còn nhận định, thời điểm phục hồi của đất nền so với những loại hình khác có thể chậm hơn. Nhiều yếu tố phải đến cuối năm 2024 mới có thể đảo chiều, tín dụng cho đầu tư bất động sản chưa nhiều, lãi suất đang giảm nhưng vẫn ở mức khá cao. Tâm lý thị trường với các phân khúc bất động sản thuộc loại đầu tư và đầu cơ vẫn thấp.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho biết, tín hiệu quan tâm dành cho đất nền vẫn có nhưng chưa đủ để thị trường này vực dậy. Đất nền vùng ven thời gian qua đang trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn. Loại hình này mang tính đầu cơ cao, thời gian phục hồi cũng chậm hơn so với những loại hình khác. Ông Quang chia sẻ, đất nền từ trước đến nay luôn là loại hình có sức hút với các nhà đầu tư. Khi thị trường phục hồi, đất nền sẽ trở thành loại hình bất động sản được quan tâm và săn đón nhiều nhất. Vị này dự đoán, việc giằng co về giá giao dịch sẽ kết thúc trong khoảng đầu năm 2024 nhưng sự phục hồi không xảy ra đồng bộ. Cụ thể, đất nền vùng ven TP.HCM sẽ phục hồi trước, sau đó đến các tỉnh lân cận.