Tình trạng “báo động” của bất động sản Trung Quốc: 4 triệu căn nhà không người ở, khó khăn vẫn chưa kết thúc

Theo Nhịp sống thị trường, nhiều chuyên gia dự báo rằng tình trạng dư nguồn cung nhà ở sẽ còn xảy ra tại một số thành phố nếu như chính phủ không thể đưa ra nhiều biện pháp kích cầu hơn. 

4 triệu ngôi nhà, tương đương hơn 320.000 m2 bị bỏ trống

Nhà cung cấp dữ liệu Wind cho biết Trung Quốc sở hữu hơn 320.000 m2 căn hộ đã hoàn thiện, song vẫn chưa bán được trong tháng 2. Diện tích này tương đương với khoảng 4 triệu căn nhà, cho thấy tình trạng dư cung tồi tệ nhất từ năm 2017 của Trung Quốc. Đó là khi mà quốc gia này đang triển khai chương trình “loại bỏ các khu ổ chuột”, thúc đẩy nhu cầu với nhà ở mới bằng việc loại bỏ các tòa nhà đổ nát, cũ kỹ.

Theo tính toán của công ty tư vấn bất động sản China Real Estate Information Corp, có khoảng ⅓ trong tổng số căn hộ mới hoàn thành vào năm 2022 không có người mua, ghi nhận tỉ lệ cao nhất trong 8 năm.

Theo các nhà kinh tế, tình trạng dư thừa nguồn cung tồi tệ nhất ở các thành phố nhỏ hơn với dân số nhiều nhất là vài triệu người. Một bài báo xuất bản năm ngoái của các nhà kinh tế Kenneth Rogoff và Yuanchen Yang cho thấy có hơn 640 thành phố “cấp 3” tại Trung Quốc chiếm gần 80% tổng nguồn cung nhà ở của cả nước sau một thời gian hoạt động xây dựng diễn ra bùng nổ. So với các thị trường lớn hơn như Thượng Hải và Bắc Kinh (những nơi có dân số và thị trường việc làm tăng trưởng tốt hơn), nhu cầu ở các thành phố này yếu hơn hẳn. 

Theo ước tính của China Real Estate Information, thành phố hạng 3 nổi tiếng - Bắc Hải phải mất tới 20 tháng để tiêu thụ hết lượng nhà vẫn đang tồn kho, mặt khác Thượng Hải chỉ mất 7 tháng, và Bắc Kinh mất gần 2 năm. Bên cạnh đó, công ty này theo dõi được tình trạng dư thừa nguồn cung ở 50 thành phố phải mất 20 tháng để hấp thụ, còn Mỹ là 2,9 tháng đối với nguồn cung nhà sẵn có.

Hồi tháng 2, tại các thành phố top đầu, gồm Thượng Hải, Bắc Kinh, Quảng Châu và Thâm Quyến, giá nhà mới ghi nhận tăng 1,7% so với cùng kỳ năm trước đó. Dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc cho thấy, tại các thành phố hạng 3, giá nhà giảm 3,3%, mặc dù tốc độ giảm đã chậm lại hơn so với tháng trước. Giá nhà mới tại 70 thành phố lớn trên cả nước đã tăng 0,3% so với tháng trước, sau khi chứng kiến mức giảm đáng kể so với tháng trước kể từ tháng 8 năm 2021.

Niềm tin của các hộ gia đình và mức độ sẵn sàng chi tiêu của người tiêu dùng ở nhiều khu vực sẽ sụt giảm nếu Trung Quốc không thể ổn định giá nhà ở tại các thành phố thấp hơn, nơi có khoảng ⅔ người dân thành thị của Trung Quốc. Hệ quả là kéo đà tăng trưởng kinh tế đi xuống trong năm nay.

Nhìn chung, nhu cầu hấp thụ nguồn cung lớn của thị trường địa ốc có thể tương đương với việc hoạt động xây dựng nhà mới sẽ bị đình trệ, kéo dài. Do đó, Trung Quốc có thể mất đi một trong những động lực tăng trưởng và tạo việc làm lớn nhất. Đối với chính quyền các địa phương đang nợ nhiều của Trung Quốc, hoạt động xây dựng nhà mới cũng rất quan trọng. Đó là nơi thu nhập từ việc bán đất cho các nhà phát triển bất động sản đóng góp lớn cho ngân sách.

Theo kết luận được Rogoff và Yang đưa ra trong bài báo hồi tháng 9, tại các thành phố cấp 3, nhu cầu xây dựng bất động sản sẽ phải giảm khoảng 30% từ nay tới năm 2035 để tránh tình trạng cung vượt quá cầu.

Thành phố nhỏ trở nên kém hấp dẫn hơn

Ở thời điểm trước đại dịch, vì có giá nhà thấp hơn nhiều khi so sánh với các khu đô thị lớn nên các thành phố cấp 3 là địa điểm thu hút một số người mua. Từ khắp nơi tại Trung Quốc, nhà đầu cơ đã đổ xô tới những nơi này. Một trong số họ còn mua nhiều căn hộ và bỏ trống, để mong thu lời. Theo đó, các nhà phát triển cũng tăng cường xây dựng để đáp ứng được nhu cầu dự kiến tăng cao.

Thế nhưng, tình hình nhân khẩu học không thuận lợi và những vấn đề khác tại những thành phố nhỏ cũng xảy ra khi Bắc Kinh nỗ lực loại bỏ tình trạng đầu cơ. Do vậy, các địa điểm này đã trở nên kém sức hút hơn.

Trong thời kỳ đại dịch, số lượng khách du lịch đến Bắc Hải, thành phố ven biển phía Tây Nam tỉnh Quảng Tây cũng giảm dần. Các đại lý bất động sản địa phương cho biết điều này đã khiến doanh số bán nhà lao dốc theo. Trung bình, giá nhà ở thành phố được xem là “Miami của Trung Quốc” đã giảm còn 175-220 USD/m2 vào cuối năm 2022, trong khi đó, con số hồi năm 2019 là gấp đôi mức này.

Sau khi chính sách Zero Covid (đưa số ca nhiễm Covid về bằng 0) được dỡ bỏ, khách du lịch đã dần quay trở lại. Tuy nhiên, giá nhà vẫn chưa hồi phục về được mức trước đại dịch bởi có ít người mua nhà để đầu cơ hơn.

Theo chia sẻ từ một người dân địa phương sở hữu 2 bất động sản tại đây, cô không trông đợi nhiều vào sự phục hồi, mặc dù vẫn tin tưởng rằng mọi người có xu hướng muốn chuyển tới nơi này sinh sống. Cô cho biết các thành phố như Bắc Hải cũng ghi nhận tình trạng bỏ trống của rất nhiều nhà.

Ở một mặt khác, chủ nhà tại một số thành phố lại tỏ ra khá bi quan. Theo ước tính của Chen Yong, người sở hữu 2 căn hộ ở thành phố Tần Hoàng Đảo cho thấy có khoảng 40% số căn hộ ở khu nhà anh bị bỏ trống. Con số được dựa theo số nhà có đèn sáng vào buổi tối và bao nhiêu chủ nhà xuất hiện trong nhóm chat.

Theo chia sẻ của Chen, số lượng nhà không có người ở là rất lớn. Chen thấy rằng giá nhà hiện tại không thể tăng lên được nữa.

Mặt khác, các thành phố lớn chứng kiến nhu cầu đã nhanh chóng hồi phục, sau khi nhiều khu vực giảm lãi suất thế chấp và đưa ra các khoản trợ cấp khác nhằm thu hút người mua nhà lần đầu. Doanh số bán nhà hiện có tại Thượng Hải đã tăng lên mức cao nhất trong 7 tháng vào tháng 2.

Theo các nhà kinh tế tại ANZ chia sẻ trong một báo cáo, ngành địa ốc của Trung Quốc đang thoát khỏi mức đáy. Sự trở lại dần dần sẽ góp tới 0,5 điểm phần trăm vào GDP của năm 2023. Theo dự kiến của ANZ, tăng trưởng GDP của Trung Quốc sẽ đạt 5,4% trong năm 2023.

Khó khăn vẫn chưa đi đến hồi kết

Theo dự báo của nhiều chuyên gia, tình trạng dư nguồn cung nhà ở sẽ còn xảy ra tại một số thành phố nếu như chính phủ không thể đưa ra nhiều biện pháp kích cầu hơn. Tuy nhiên, tình trạng đầu cơ có thể gia tăng vì động thái này.

Goldman Sachs cho biết nhu cầu về bất động sản nhà ở tại đô thị Trung Quốc từ năm 2010-2020 ghi nhận trung bình đạt 18 triệu căn nhà/ năm. Theo ước tính, con số này sẽ giảm xuống còn 6 triệu căn/ năm vào năm 2050 khi dân số Trung Quốc già đi và nhu cầu đối với tài sản thay thế sụt giảm. Vào năm 2022, dân số thành thị Trung Quốc tăng với tốc độ chậm nhất trong vòng 42 năm.

Theo chia sẻ từ Hui Chan, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Goldman Sachs, họ cho rằng thời kỳ đỉnh cao đã đi qua. Ngoài ra, bà cũng dự đoán rằng nhu cầu với nhà ở mới hàng năm sẽ giảm dần trong những năm tới.

Theo nhận định từ Betty Wang, chuyên gia kinh tế cấp cao của ANZ, nếu các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh thu hẹp quy mô triển khai các dự án mới và ưu tiên bán các căn hộ có sẵn thì thị trường có thể hấp thụ một phần lượng nhà tồn kho. Thế nhưng, khi thúc đẩy hoạt động xây dựng lúc thị trường hồi phục, sự cám dỗ có thể sẽ rất mạnh.