Thuê nhà rồi cho thuê lại có phải là một chu kỳ toàn lỗ?

Theo Zingnew, sau thời gian tiếp xúc với nhiều chủ nhà cho thuê, Một môi giới bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh tên Mạnh Cường dạo gần đây đang tập tành trực tiếp đầu tư. Dựa trên tính toán ban đầu của anh Cường, mức lãi ròng hàng tháng có thể lên tới 40 triệu đồng và có thể thu hồi lại vốn chỉ sau 9 tháng cho thuê. Nhưng thực tế là, sau hơn một năm khai thác thì mỗi tháng anh lỗ khoảng 10 - 20 triệu đồng.

Anh Cường đã thuê được một căn nhà gần một trường đại học để làm ký túc xá tại quận 9 cũ (hiện nay là TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh). Cùng với khoản tiền thuê hàng tháng là 18 triệu đồng thì anh còn bỏ ra 350 triệu đồng để sửa sang lại, khai thác 62 giường ký túc xá để cho thuê với giá từ 1,4 - 1,45 triệu đồng/tháng.

Theo ước tính của người này, doanh thu hàng tháng có thể lên tới 85 triệu đồng, trừ đi chi phí quản lý và vận hành mỗi tháng khoảng 20 - 25 triệu đồng và tiền thuê nhà gốc là 18 triệu đồng/m2 thì lãi ròng thu về là 40 triệu đồng/tháng. Như vậy, sau 9 tháng là anh Cường sẽ thu hồi lại vốn. Vì lý do này nên anh sẵn sàng thuê lại nhà trong thời hạn 3 năm, đồng thời chấp nhận điều khoản tăng thêm 10% tiền thuê mỗi năm theo đề nghị của chủ nhà.

Nhưng thực tế không như anh tính, trong suốt một năm khai thác, anh Cường chỉ cho thuê được 14 - 24 giường và thu về được khoảng 20 - 32 triệu đồng/tháng. Nhưng khi trừ đi chi phí quản lý vận hành và thuê nhà gốc hàng tháng, anh lỗ mất 10 - 20 triệu đồng/tháng.

Tuy rằng không lỗ đến mức như anh Cường, nhưng chị Thu An - Người đã thuê nguyên một căn nhà 17 phòng tại quận 10, TP. Hồ Chí Minh cũng chỉ thu về khoảng 4 - 8 triệu đồng tiền lãi hàng tháng.

“Mỗi tháng tôi tốn hơn 5 triệu đồng chi phí cố định như mánh lạnh, bảo trì tháng máy, vệ sinh dọn dẹp, sửa chữa lặt vặt, Internet, dọn rác,... chưa kể các chi phí để quảng cáo, môi giới cho thuê phòng cũng tốn hơn nửa tháng tiền phòng. 

Vậy mà lúc nào cũng bỏ trống mất 2 - 3 phòng, nên cuối cùng chỉ thu về gần 80 triệu đồng/tháng. Trừ các chi phí quản lý vận hành, tiền thuê cả nhà 60 triệu đồng, tiền môi giới... thì tôi chỉ còn 10 - 14 triệu đồng/tháng.

Hợp đồng thuê nhà tôi đã ký thời hạn là 5 năm và chi thêm 400 triệu đồng cải tạo lại nội thất, khấu hao hàng tháng cũng phải 6 - 7 triệu đồng, như vậy tiền lãi chẳng còn được mấy” - Chị An chia sẻ.

Ông Bùi Minh Thức - Đại diện TSA Land nhìn nhận, cách đây vài năm, thị trường cho thuê chưa có nhiều bên cung cấp dịch vụ, do vậy mà việc kinh doanh khá thuận lợi. Nhưng gần đây, nhà đầu tư cá nhân dồn vào thị trường ngày một nhiều khiến thị trường bị loạn. “Giá thuê cũng bị đẩy lên cao, các bên có sự cạnh tranh khá gay gắt để thuê được một căn nhà tốt, trong khi đó nguồn cầu lại có dấu hiệu chững lại” - Ông Thức nói. 

Đây chính là nguyên nhân mà sau một thời gian đi thuê sỉ các tòa nhà rồi nhà đầu tư sẽ cải tạo thành căn hộ dịch vụ cho thuê. Vì thế, một số doanh nghiệp đã tập trung vào phân khúc cho thuê văn phòng. Theo ước tính chi phí vận hành một tòa nhà căn hộ dịch vụ thường đắt gấp đôi chi phí vận hành tòa nhà văn phòng.

“Với lĩnh vực thuê sỉ rồi cho thuê lại, phải làm theo hệ thống để đảm bảo được vốn ổn định, nếu lỗ thì có thể san từ dòng tiền từ tòa nhà này sang tòa nhà khác. Còn với những ai tay ngang không nhiều kinh nghiệm thường không tính toán được hết các chi phí, nếu tài chính không vững thì khả năng cao là không trụ nổi trên thị trường này” - Ông Thức nói.

Trên thực tế, ở trường hợp của anh Cường, nếu không tìm được nhà đầu tư khác để sang lại, anh có thể mất hơn 80% chi phí đầu tư lúc đầu. Nhưng chủ nhà sẽ yêu cầu bên thuê lại tiếp tục thực hiện những điều kiện như trong hợp đồng đã ký với anh Cường.

Chuyên gia tư vấn bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định, những trường hợp trên đã nằm trong tính toán của chủ nhà từ trước. Vì vậy họ thường ép khách ký hợp đồng thuê thời hạn tối thiểu là 3 năm, trung bình là 5 năm.

“Trường hợp bên thuê sỉ kinh doanh thua lỗ thì họ phải tự tìm kiếm người thuê mới để sang lại với rất nhiều chiêu trò tăng doanh thu - thu nhập ảo nhằm tìm cách gỡ gạc lại tối đa số vốn đã bỏ ra ban đầu. Trong chu kỳ lỗ ấy, giá của người thuê trước được chủ nhà lấy để tham chiếu cho người thuê sau. Bởi bên thuê sỉ phải tự tìm người cho thuê lại nên chủ nhà không cần giảm giá cho người thuê mới” - Ông Kiên cho biết.

Vị chuyên gia cho rằng, nhằm hạn chế rủi ro thì nhà đầu tư phải tránh được “bẫy” trả giá cao hơn thị trường để giành lợi thế khai thác.Bên cạnh đó, giữa hàng loạt thông tin được chủ nhà, người thuê trước hay môi giới đồn thổi, nhà đầu tư cần có sự chọn lọc, tính toán kỹ lưỡng thì mới tìm được doanh thu và lợi nhuận thật.

Ông Kiên nhấn mạnh thêm, doanh thu thực tế cần tính toán kỹ trên nhiều yếu tối. Chẳng hạn như giá thuê khả thị trong khu vực, số lượng chính xác theo loại phòng cũng như khả năng lấp đầy của mỗi phân khúc. Cần xác định là nhà cho thuê nguyên căn thông thường sẽ chỉ lấp đầy được 60 - 95% số phòng.

Đồng thời, với bài toán tài chính được tính toán ban đầu, nhà đầu tư không được quên đi các loại chi phí quản lý vận hành, chi phí hành chính và thuế kinh doanh và phần rất quan trọng là khấu hao đầu tư ban đầu.

“Chỉ cần tính sai một loại chi phí và tỷ lệ khai thác trống khoảng 15%, suất đầu tư thuê sỉ nhà nguyên căn rồi cho thuê lẻ cũng xem như không còn lợi nhuận; Nếu trống trên 25% thì âm vốn” - Ông Kiên khẳng định.