Thông tư 22 /2023 sẽ làm dậy sóng thị trường bất động sản?

Ngân hàng Nhà nước mới đây đã ban hành Thông tư số 22 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 42 quy định tỷ lệ an toàn vốn của ngân hàng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Theo đó, thông tư này sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2024.

Đáng chú ý, trong Thông tư mới ban hành này có một điểm đáng chú ý  chính là quy định hệ số rủi ro tín dụng 160% đối đối với tài sản là khoản cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp. Quy định mới này đã giảm 200% đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản nói chung theo Thông tư 41/2016.

Với nội dung này, hệ số rủi ro sẽ giảm từ 200% xuống 160% đối với các dự án bất động sản khu công nghiệp, nhưng các dự án bất động sản khác vẫn bị áp hệ số rủi ro là 200% như quy định cũ.

Thông tư mới cũng quy định hệ số rủi ro tín dụng ro áp dụng cho khoản cho vay thế chấp mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ: 20%-50% (so với hệ số rủi ro tín dụng đối với khoản vay thế chấp thông thường là 25%-100%).

Sẽ làm dậy sóng thị trường bất động sản

Thông tư 22/2023 của Ngân hàng Nhà nước được giới chuyên gia đánh giá sẽ có tác động rất tích cực đến thị trường bất động sản trong thời gian tới. Đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp đang có sức cầu rất lớn trên thị trường.

Theo TS Nguyễn Hữu Huân - Giảng viên Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, Bất động sản công nghiệp, nhà ở xã hội là 2 phân khúc cần được khuyến khích để phát triển. Chính vì thế, hệ số rủi ro cho vay đối với 2 phân khúc này cần được giảm xuống để ngân hàng, các tổ chức tín dụng có thể mạnh dạn hơn trong việc cho vay. Qua đó sẽ tạo động lực thu hút FDI và làm bàn đạp cho sự tăng trưởng kinh tế trong tương lai.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, trong năm vừa qua, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn vì nguồn vốn tín dụng đang bị kiểm soát chặt. Chính vì vậy, ngân hàng đã có nhiều đợt điều chỉnh mức lãi suất để giúp thị trường bất động sản hồi phục.

Hiện nay, các doanh nghiệp rất khó khăn trong việc vay nguồn vốn tín dụng. Chính vì vậy, việc mức giảm hệ số rủi ro tín dụng vay bất động sản công nghiệp và nhà ở xã hội sẽ giúp các doanh nghiệp thuận lợi cho việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng để phát triển các dự án. Từ đó, thị trường bất động sản mới phục hồi và phát triển được.

“Bất động sản công nghiệp và nhà ở xã hội là 2 phân khúc bất động sản đang có nhu cầu rất lớn trên thị trường. Đồng thời, 2 phân khúc này rất ít rủi ro nên ngân hàng mới có sự điều chỉnh này. Riêng phân khúc nhà ở xã hội, các doanh nghiệp phát triển dự án thường không mặn mà vì lợi nhuận thấp. Tuy nhiên, việc giảm rủi ro vay sẽ giúp doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn tín dụng để phát triển loại hình bất động sản này”, ông Điệp cho biết thêm.

Cần có thêm sự điều chỉnh để

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, tại tiết (ii) điểm a khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016/TT-NHNN quy định, đối với cá nhân vay để mua nhà ở thương mại được bảo đảm bằng bất động sản thì ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được cho các cá nhân vay để mua nhà ở có sẵn. Trong đó có trường hợp cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại được bảo đảm bằng nhà ở thương mại đó thì tổ chức tín dụng chỉ được cho vay đối với trường hợp nhà ở thương mại có sẵn.

Thông tư số 22/2023/TT-NHNN đưa ra không cho phép các ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp bằng chính căn nhà đó. Cho nên, các cá nhân muốn vay tín dụng để mua các dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai phải thực hiện các biện pháp thế chấp khác hoặc thế chấp bằng tài sản khác.

Vị chủ tịch HoREA cho rằng, nếu không sửa đổi ngay quy định tại tiết (ii) điểm a, khoản 11, Điều 2 trong Thông tư số 41/2016/TT-NHNN trước khi Thông tư số 22/2023/TT-NHNN có hiệu lực thì có thể dẫn đến các hệ quả xấu. Cụ thể, quy định này sẽ gây khó khăn, cản trở hoạt động mua - bán trên thị trường bất động sản. Đồng thời, quy định này sẽ tác động tiêu cực đến quá trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và về lâu dài. Bởi lẽ, việc không cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay để mua các dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp bằng chính căn nhà đó là không phù hợp, không đồng bộ và thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan khác.

Do vậy, ông Lê Hoàng Châu đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016/TT-NHNN trước khi Thông tư 22 có hiệu lực (từ ngày 1/7/2024). Từ đó, các cá nhân vay tín dụng mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được bảo đảm bằng chính căn nhà đó.

Còn nếu không sửa đổi quy định này trước khi Thông tư 22/2023/TT-NHNN có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2024 thì có thể dẫn đến hệ quả xấu. Bởi lẽ, quy định không cho phép tổ chức tín dụng cho các cá nhân vay để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp bằng chính căn nhà đó là không phù hợp, không đồng bộ và thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan.