Thị trường chững giá, nhà đầu tư cần lưu ý những gì

Thị trường rơi vào cảnh chững giá

Thời gian gần đây, phân khúc bất động sản cho thuê tại Hà Nội có những bước trở lại mạnh mẽ sau thời gian dài bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh, với lượt tìm kiếm các sản phẩm cho thuê tăng 25% so với cùng kỳ năm 2021. Tuy nhiên, mức tăng này chưa thể hiện được hết sự trở lại mạnh mẽ của thị trường cho thuê. Bởi cùng kỳ năm trước, dịch bệnh khiến tất cả các hoạt động chung của xã hội đều phải dừng lại. Thực tế, từ đầu năm đến nay, loại hình văn phòng cho thuê phục hồi mạnh nhất với mức tăng trưởng ấn tượng, sau đó là sản phẩm nhà phố cho thuê khi các doanh nghiệp hoạt động đã đưa người lao động trở lại với thành phố. Thậm chí, hai tháng gần đây, giá thuê nhà đang bị độn lên quá mức, nhưng lượng cung vẫn không đủ để phục vụ lượng cầu ở thời điểm hiện tại và thời gian sắp tới.

Ngược lại, các sản phẩm rao bán trên thị trường thì vẫn trên đà sụt giảm về số lượt tìm kiếm trên các nền tảng. Theo thống kê, mức độ quan tâm về phân khúc bất động sản rao bán giảm từ 12 - 13% so với cùng kỳ năm trước. Giới chuyên gia cảnh báo, nếu tình trạng này còn kéo dài mức độ quan tâm của các sản phẩm rao bán sẽ rơi xuống mốc bằng với thời điểm dịch bệnh. Trong đó, đất và đất nền dự án là hai dòng sản phẩm ít được quan tâm nhất ở thời điểm hiện tại. 

Trước đó, mặc dù mức độ quan tâm tìm kiếm nhà đất tại Hà Nội giảm liên tục, nhưng giá bán của phân khúc này vẫn giữ tốc độ tăng lớn. Nhưng thời gian gần đây, đà tăng giá lại đang chững lại và có nguy cơ xảy ra làn sóng cắt lỗ.

Cụ thể, mặt bằng giá đất trung bình của thị trường rơi vào khoảng 50 triệu/m2, với mức giá này, thị trường hiện tại tăng 20% so với đầu năm. Còn với đất nền dự án, sản phẩm này được rao bán với giá trung bình khoảng 50 triệu/m2, tăng 79% so với những tháng đầu năm, lúc này đất nền  có giá bán tầm 28 -30 triệu đồng/m2.

Nếu so sánh tình hình thị trường hiện tại với thời điểm sốt đất chạm đỉnh hồi tháng 3 và tháng 4 thì hiện nay giá đất đang đi ngang. Khảo sát tình hình rao bán đất trên các nền tảng, hầu hết lượng tin đăng bán đất là đất lô lẻ, rải rác tại các huyện xa trung tâm thành phố như: Quốc Oai, Hoài Đức hay tại khu Hòa Lạc… Tại các khu vực này, đất được bán với mức giá dao động từ 10- 30 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại Gia Lâm, Đông Anh… lại được rao bán với giá cao hơn rất nhiều, mỗi m2 tại các khu vực này phần lớn được bán với mức giá từ 40 80 triệu đồng.

Các sản phẩm đắt tiền của thị trường như nhà phố thương mại, shophouse lại bị giảm khá mạnh so với thời điểm cuối quý I đầu quý II. Cụ thể giá rao bán loại hình này trong tháng 6 nằm trong khoảng 130-150 triệu/m2, tuột 12% giá so với tháng 5, giảm 10% so với hồi tháng 4. Nhưng nếu so với hồi đầu năm thì vẫn tăng khoảng 30%.

Dưới góc nhìn của nhiều môi giới, thời gian này nguồn cung shophouse chủ yếu được cung cấp bởi các dự án khu đô thị của những nhà đầu tư lớn có thương hiệu của thị trường bất động sản. Tình trạng đầu cơ thổi giá khiến giá bán sản phẩm này đang bị chững lại, đây là nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhiều nhà đầu tư bị mắc kẹt dòng tiền tại phân khúc này.

Phân khúc biệt thự, liền kề có giá rao bán trung bình khoảng 170 triệu/m2 vào hồi tháng 6. Trước đó, ghi nhận biên độ tăng giá lớn nhất ở thời điểm tháng 3 là 8%. Tuy nhiên, sau đó giá lại rơi vào tình trạng chững và nếu có tăng thì chỉ tăng nhẹ khoảng 2%.

Theo khảo sát, nhà mặt phố Hà Nội là phân khúc duy nhất trên thị trường ghi nhận giá rao bán sụt giảm. Song, đến tháng 6 giá bán lại tăng nhẹ 2%, với mức rao bán trung bình xấp xỉ 310 triệu/m2.

Nhà đầu tư cần làm gì khi tham gia vào thị trường

Sau hàng loạt động tín dụng vào bất động sản có dấu hiệu sai phạm bị phanh phui, số lượng giao dịch của thị trường rất ít. Thậm chí, đã xảy ra tình trạng các nhà đầu tư có tâm lý cất giữ tiền thay vì mang vốn đi đầu tư nhằm tránh lạm phát nhưng đồng thời cũng để có thêm thời gian xem xét các dự thảo sửa đổi luật về đất đai.

Ngoài ra, hai năm dịch bệnh khiến giá của thị trường nhà, đất tăng nhanh một cách đột biến. Theo nhiều chuyên gia, đây là hiện tượng tăng giá ảo vì theo phân tích, giá nhà đất tăng do môi giới tự độn giá chứ không hề có căn cứ. Điều này dẫn đến lợi nhuận của nhà đầu tư không có hoặc rất ít, vì giá liên tục tăng nhưng ngược lại thanh khoản không có. Chính vì thế, quyết định tham gia thị trường nhà, đất hiện là quyết định tiềm ẩn nhiều rủi ro và có phần mạo hiểm với nhiều người.

Theo ý kiến của một số chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay rất khó để đoán định, bởi thị trường diễn biến theo kiểu mơ hồ, không có các dấu hiệu rõ nét để dự đoán về hướng đi sắp tới.

Còn về vấn đề giá của thị trường bất động sản, rất có thể ở thời điểm cuối năm sẽ giảm khoảng 25- 30%, với mức giá này thì trường vẫn sẽ hoạt động, và chỉ có thể phục hồi sau khi thị trường bước qua được giai đoạn này.

Trong khi đó, theo nhận định của giới chuyên gia, sau thời kỳ sốt đất vào hồi quý I năm nay, thị trường đã bắt đầu hạ nhiệt khi bước sang quý II. Do nguồn vốn huy động từ các kênh tín dụng, trái phiếu không còn dễ dàng như trước nữa. Đồng thời, việc một số ông lớn trong ngành bất động sản bị cơ quan chức năng điều tra sai phạm là một trong những nguyên nhân gây ra cảnh trầm lắng của thị trường trong thời gian qua.

Tổng số giao dịch của thị trường không còn lớn như trước nữa và nặng nề hơn tại một số khu vực và nhiều dự án còn mất cả tính thanh khoản. Theo quy luật, sau thời gian dài cầm cự, bám trụ thì nhiều nhà đầu tư bắt đầu có dấu hiệu đuối sức bởi xuất phát điểm của họ là những doanh nghiệp kém về tiềm lực tài chính, nay lại không tiếp cận được vốn vay để giải ngân hay các hoạt động liên quan đến đảo nợ. Buộc các doanh nghiệp phải lựa chọn giải pháp bán cắt lỗ giải thoát gánh nặng tài chính.

Khi tham gia vào thị trường bất động sản thời điểm này, nhà đầu tư cần trang bị nguyên tắc phòng vệ cho chính mình. Trước khi quyết định giao dịch bắt buộc phải biết rõ bất động sản đó có tính thanh khoản như thế nào. Năng lực kiểm soát rủi ro các vấn đề liên quan như: pháp lý,  quy hoạch, dòng tiền. Đặc biệt,  giới đầu tư cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính bởi khi dùng phương pháp này nguy cơ rủi ro rất lớn.