Thị trường bất động sản trước áp lực rủi ro lạm phát

Để làm rõ tác động của lạm phát đến thị trường bất động sản, phóng viên đã có một buổi trao đổi với ông Trần Xuân Lượng, tiến sĩ chuyên ngành QTKD bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân.

Thưa ông, thời gian vừa qua, giá vàng, xăng dầu trong nước liên tục leo thang khiến nhiều người lo ngại nguy cơ lạm phát gia tăng. Ông đánh giá như thế nào về nguy cơ xảy ra lạm phát trong bối cảnh nền kinh tế hiện nay ở Việt Nam?

TS. Trần Xuân Lượng: Theo số liệu tháng 12/2021 của Tổng cục Thống kê, chỉ số lạm phát ở Việt Nam tăng khoảng 0,67% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng này không nhiều nhưng các biểu hiện của lạm phát liên tục xảy ra thời gian qua là một điều đáng lo ngại cho nền kinh tế.

Cụ thể, cuộc chiến trang giữa Nga và Ukraine đã khiến giá vàng ở Việt Nam tăng kỷ lục lên hơn 50 triệu đồng/lượng, giá xăng dầu từ hơn 20.000/lít lên hơn 30.000/lít. Bên cạnh đó, để khôi phục nền kinh tế hậu đại dịch Covid-19, thông thường Nhà nước buộc phải đẩy mạnh đầu tư công sau khi các “đầu kéo” xuất khẩu, tiêu dùng đang gặp nhiều khó khăn.

Có thể nhận thấy, phần lớn các dấu hiệu của lạm phát đều có nguy cơ xảy ra trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam hiện nay. Nhưng theo tôi, lạm phát là hiện tượng bình thường của nền kinh tế. Và hiện tượng này sẽ làm tổn hại nghiêm trọng đến nền kinh tế khi tỷ lệ cao, vượt ngoài tầm kiểm soát.

Nếu lạm phát xảy ra, thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng như thế nào, thưa ông?

TS. Trần Xuân Lượng: Khi giá xăng dầu tăng thì chi phí sản xuất đầu vào như vật tư, vật liệu của ngành xây dựng cũng sẽ tăng lên. Cho nên các doanh nghiệp xây dựng hoặc người bán sẽ tăng giá bất động sản để bù đắp lại những chi phí đầu vào này.

Bên cạnh đó, khi lạm phát xảy ra, các nhà đầu tư thường có xu hướng đầu tư nhiều hơn vào bất động sản vì đây là nơi bảo toàn vốn trong dài hạn. Nhưng lúc này, lãi suất ngân hàng sẽ tăng cao khiến nhiều người sẽ khó vay thế chấp để đầu tư vào thị trường nhà đất.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, trong giai đoạn 2009-2010, giá bất động sản tăng mạnh nhưng khi đó chỉ số phản ánh lạm phát CPI lại ở mức rất thấp (khoảng 6,5-6,8%). Tiếp đến, trong giai đoạn 2011-2013, chỉ số CPI tăng cao, lên tới 18,5% nhưng giá bất động sản ở Việt Nam giai đoạn này lại đóng băng. Những con số trên có mâu thuẫn với nhận định “lạm phát tăng thì giá bất động tăng” của ông vừa đưa ra không?

TS. Trần Xuân Lượng: Giai đoạn 2009-2010 có hiện tượng thị trường bất động sản tăng nóng chóng vánh trong bối cảnh nền kinh tế thế giới vừa trải qua cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ toàn cầu. Tuy nhiên, khi đó nền kinh tế Việt Nam mới hội nhập, gia nhập WTO (năm 2007) chưa được sâu rộng nên ít bị ảnh hưởng. Hơn nữa giai đoạn này có một lượng vốn rất lớn từ thị trường chứng khoán chốt lời đổ vào bất động sản khiến thị trường tăng mà không liên hệ nhiều với chỉ số CPI. Bởi lẽ, CPI là chỉ số giá của hàng hóa tiêu dùng, còn bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tài sản vừa để ở và đầu tư.

Còn trong giai đoạn 2011-2013 là giai đoạn thị trường bất động sản bị tắc nghẽn, tồn kho một số lượng lớn, một phần là do Nghị định 153/2007/NĐ-CP và Thông tư 13/2008/TT-BXD quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản, buộc các bất động sản thương mại phải bán qua sàn. Trong khi đó, phần lớn các dự án bất động sản ở thời điểm này đều không đủ điều kiện nên không thể cung ra thị trường và buộc chúng ta phải thay đổi Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, tức là không bắt buộc phải bán qua sàn bất động sản. Đồng thời, cũng trong giai đoạn này, Nhà nước tung ra gói cứu trợ 30.000 tỷ đồng ưu tiên ngành bất động sản nên thị trường tăng trưởng ổn định trở lại từ năm 2014 cho đến khi xuất hiện đại dịch Covid-19.

Tiếp đến, trong giai đoạn 2019 - nay, mặc dù nền kinh tế thế giới chịu ảnh hưởng nặng nề bởi Covid-19, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều dấu hiệu lạ, không theo quy luật chung của thị trường, xuất hiện hiện tượng tăng nóng cục bộ ở một vài khu vực.

Nguyên nhân một phần là do thời điểm này Việt Nam được đánh giá là một trong những quốc gia chống dịch Covid-19 rất tốt nên thị trường tiếp tục đón nhận được nguồn FDI của các nhà đầu tư cam kết trước đó đổ vào. Bên cạnh đó, chúng ta được cho là hưởng lợi từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung làm cho cầu về bất động sản nghiệp tăng nhanh. Và thị trường bất động sản thời điểm này còn được cộng hưởng từ lượng kiều hối cao đổ về Việt Nam và một phần vốn không nhỏ của các thị trường không thể hoạt động do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19.

Hiện nay, nhiều người đang đổ tiền vào bất động sản vì lo sợ lạm phát. Điều này sẽ để lại những hệ lụy gì, thưa ông?

TS. Trần Xuân Lượng: Lạm phát xảy ra, đồng tiền sẽ mất giá. Cho nên nhiều người sẽ đổ xô đi mua nhà đất vì cho rằng đây là một kênh đầu tư, trú ẩn an toàn cho dòng tiền. Tuy nhiên, đặc điểm của bất động sản là một ngành khó xâm nhập và cũng khó rút lui. Cho nên, khi dòng tiền đổ vào đây quá nhiều, nền kinh tế như bị khép lại sự phát triển và phải mất thời gian dài để phục hồi. Đồng thời, thị trường bất động sản cũng sẽ chịu nhiều tổn hại lớn.

Vậy nếu theo tâm lý của nhiều người hiện nay, phân khúc bất động sản nào sẽ đón dòng tiền đầu tư nhiều nhất khi lạm phát xảy ra, thưa ông?

TS. Trần Xuân Lượng: Đất nền vẫn sẽ là phân khúc bất động sản được yêu thích nhất. Trong bối cảnh dịch bệnh hoành hành, phân khúc này vẫn tăng giá và sốt nóng cục bộ ở một số địa phương. Điều này cho thấy, đất nền luôn được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng tính ổn định lâu dài và tính pháp lý cao. Còn những phân khúc bất động sản khác như chung cư, nhà phố, biệt thự… nếu có pháp lý đầy đủ, có giá trị sử dụng thì vẫn được lựa chọn. Tuy nhiên, mua nhà phải tốn chi phí vận hành, còn mua đất thì không cần tốn nhiều chi phí. Vì vậy, nếu lạm phát xảy ra, nhiều người vẫn lựa chọn đầu tư vào phân khúc đất nền hơn vì mang tính chất lâu dài, pháp lý ổn định, chi phí thấp.

Ông đánh giá như thế nào về sức ảnh hưởng của lạm phát đến bất động sản trong thời gian tới?

TS. Trần Xuân Lượng: Hiện nay các chính sách tài khóa của Nhà nước đang phát huy tác dụng tốt, thể hiện ở con số lạm phát năm 2021 chỉ tăng 0,67% so với năm 2020-2021. Đồng thời Các chính sách, các bộ luật của Nhà nước về quản lý thị trường bất động sản dần được hoàn thiện và điều tiết tốt hơn, cụ thể như việc đánh thuế mua nhà thứ 2, dự thảo sửa đổi luật đấu giá đất để tránh việc nhà đầu cơ thổi giá quá cao. Với những chính sách này, nguy cơ về lạm phát sẽ được kiểm soát tốt so với các giai đoạn trước đây.

Vừa qua, Nhà nước đã đưa ra gói hỗ trợ gần 350.000 tỷ đồng để vực dậy nền kinh tế hậu Covid-19. Việc nhà nước bơm tiền vào nền kinh tế, đẩy mạnh đầu tư công cũng rất dễ khiến nền kinh tế xảy ra lạm phát, làm ảnh hưởng đến ngành bất động sản trong thời gian tới.

Theo tôi, trong bối cảnh nền kinh tế hiện nay, Nhà nước sẽ phải có sự điều chỉnh lại khi tung ra gói hỗ trợ gần 350.000 tỷ đồng này. Sẽ có 3 biện pháp cơ bản để giải quyết, đó là giảm lưu thông; tăng cung về hàng hóa tiêu dùng nói chung và hàng hóa bất động sản nói riêng; tăng lãi suất tiền gửi.

Tuy nhiên, khác với các loại hàng hóa khác, nguồn cung bất động sản luôn có độ trễ hơn so với nguồn cầu. Hơn nữa, nguồn cung của thị trường này thì không dễ tăng trong bối cảnh Việt Nam đang thắt chặt lại quy trình phát triển các dự án bất động sản như hiện nay. 

Bên cạnh đó, việc tăng lãi suất tiền gửi cũng không hề dễ dàng. Bởi vì, tăng lãi suất tiền gửi thì phải tăng lãi suất cho vay, làm ảnh hưởng đến nền kinh tế.

Về cơ bản Nhà nước sẽ có nhiều giải pháp phòng chống lạm phát, không để chỉ số lạm phát tăng quá cao, nhưng không dễ dàng thực hiện được ngay. Hy vọng, Nhà nước sẽ có biện pháp thích hợp, quyết liệt hiệu quả hơn nữa để kiểm soát, điều tiết tốt hơn nền kinh tế nói chung, ngành bất động sản nói riêng trong thời gian tới.

- Xin cảm ơn ông!