Thị trường bất động sản cuối năm 2022: Nguồn cung Hà Nội, TP. HCM tăng, miền Trung sẽ là điểm nóng

Nguồn cung khởi sắc

Theo Diễn đàn Doanh nghiệp, Viện nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản Dat Xanh Services cho biết, tại thị trường BĐS Hà Nội, nguồn cung chủ yếu xuất hiện tại một số dự án lớn ở khu Đông và khu Tây, quy mô khoảng 8.300 sản phẩm, tăng 37% so với cùng kỳ năm 2021.

Còn nguồn cung tại thị trường TP. HCM đang có sức tăng vượt trội hơn so với cùng kỳ năm ngoái. Trong 6 tháng đầu năm ghi nhận hơn 16.500 sản phẩm trên toàn thành phố, tăng hơn 44% so với cả năm 2021. Nguồn cung căn hộ vào quý II/2022 ghi nhận hơn 14.400 sản phẩm, tăng 4 lần theo quý; Nguồn cung sơ cấp quy mô 19.400 sản phẩm. Thị trường khu Nam và khu Đông hiện đã khá sôi động với những dự án mới nổi bật.

Nguồn cung nhà ở thấp tầng 6 tháng đầu năm tại TP. HCM đạt gần 600 sản phẩm, bằng cả năm 2021. Một số dự án nhà liền thổ phân khúc cao cấp xuất hiện tại các khu đô thị chiếm giữ các vị trí đắc địa như gần sông, tuyến giao thông chính… Tỷ lệ hấp thụ ghi nhận khả quan ở những dự án có chính sách bán hàng ưu đãi, tiện ích nổi bật.

Tại thị trường miền Trung, tốc độ phục hồi bắt đầu nhanh trở lại khi chứng kiến sự gia tăng nguồn cung trong quý II/2022 ở phân khúc thấp tầng tại Quảng Nam, Đà Nẵng. Nhiều dự án mở bán giai đoạn tiếp theo sau thời gian tạm hoãn vì đại dịch.

Chuyên gia nhận xét, nhiều quy định thắt chặt vào vốn vay liên quan tới BĐS nhằm kiểm soát rủi ro của ngân hàng đã ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý nhà đầu tư. Tuy nhiên giá bán vẫn ghi nhận tăng tại nhiều phân khúc trên các địa phương toàn khu vực.

Giá bán tiếp tục tăng

Trong quý II/2022, mặt bằng giá căn hộ chung cư Hà Nội đang ở mức 49 triệu đồng/m2, tăng trung bình 10% theo quý. Các dự án mới mở bán ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%. Tại các tỉnh lân cận, giá nhà thấp tầng tăng từ 6 - 15%. Trong đó, Hưng Yên đang có mặt bằng giá mới cho phân khúc này nhờ sự hiện diện của dự án Vinhomes Dream City với giá 120 – 194 triệu/m2.

Tại TP. HCM trong quý II/2022, giá bán căn hộ ở mức 65 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý. Những biến động giá chủ yếu tại khu Đông với các dự án mở bán giai đoạn mới. Tại các tỉnh lân cận đã có mức tăng nhẹ từ 2 - 6%. Với phân khúc đất nền thì Bình Dương ghi nhận mức giá cao nhất là 60 triệu đồng/m2; Tại Long An là 40 triệu đồng/m2; Đồng Nai là 39 triệu đồng/m2. Với phân khúc nhà phố, Đồng Nai hiện có mức giá cao nhất là 91 triệu đồng/m2; Bình Dương đạt mức 80 triệu đồng/m2; Long An là 56 triệu đồng/m2.

Thị trường BĐS miền Trung trong 6 tháng đầu năm có biên độ giá tăng cao ở một số khu vực như Đà Nẵng, Khánh Hòa, một số khu vực có hiện tượng sốt nóng, còn các khu vực khác chỉ tăng nhẹ. Giá phân khúc đất nền tăng 10 - 15%; Nhà liền thổ tại Đà Nẵng có mức giá kỷ lục tại các dự án khu trung tâm, gần sông, còn những vị trí khác có biên độ tăng thấp hơn.

Theo dự báo của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services, trong 6 tháng cuối năm, với sự xuất hiện của các dự án siêu sang triển khai từ năm 2021, cũng như giá bán tăng do chi phí đầu vào sẽ khiến mặt bằng giá bán căn hộ tại Hà Nội tăng theo. Nguồn cung thời gian tới dự kiến sẽ có sản phẩm thấp tầng từ khu Tây. Tại các thị trường ven đô, nguồn cung chủ đạo tập trung vào phân khúc nhà thấp tầng.

Tại TP. HCM, nguồn cung căn hộ có thể giảm so với 6 tháng đầu năm, tập chung chủ yếu tại các khu đô thị phía Đông và những dự án nhỏ khu Tây - Bắc. Các dự án thấp tầng thời gian tới vẫn bị hạn chế vì chính sách ưu tiên nhà ở cao tầng.

Thị trường BĐS miền Trung sẽ được dẫn dắt bởi nguồn cung căn hộ và BĐS nghỉ dưỡng tại những điểm nóng du lịch. Hạ tầng được chú trọng đầu tư, nâng cấp như các tuyến cao tốc, tuyến đường ven biển. Đồng thời lượng du khách trong và ngoài nước tiếp tục tăng cao sẽ tạo đà cho thị trường này bứt tốc và thu hút nhà đầu tư trong thời gian tới. 

Gỡ nút thắt dòng vốn vào BĐS

Theo phân tích của TS Phạm Anh Khôi - Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh Tế Tài chính BĐS Dat Xanh Services, CEO Công ty tài chính FINA, gần đây động thái kiểm soát chặt tín dụng vào BĐS của Ngân hàng Nhà nước đã phần nào hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường minh bạch hơn, tránh rủi ro bóng bóng đất. Động thái này là cần thiết để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, giảm rủi ro cho nền kinh tế chung. Góp phần thanh lọc các nhà đầu tư và doanh nghiệp yếu kém hoặc dựa vào đòn bẩy tài chính hay kinh doanh tràn lan.

Tuy nhiên, chính sách này cũng khiến người dân, nhà đầu tư, nhất là các doanh nghiệp địa ốc khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn vay. Ông Khôi đề xuất, trước tình hình này, các doanh nghiệp cần đa dạng hóa và hoàn thiện các kênh huy động vốn đầu tư BĐS.

Đối với kênh gọi vốn như tín dụng hay phát hành trái phiếu, cần chia nhóm phân khúc BĐS để có chính sách vốn phù hợp và điều tiết hữu hiệu. Trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ chào bán nên quy định xếp hạng tín nhiệm, nghĩa là đánh giá độc lập của bên thứ 3 về mức độ rủi ro của trái phiếu.  

Đẩy mạnh hoạt động cho vay với các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, nhanh chóng đưa sản phẩm BĐS ra thị trường trong thời gian phù hợp. Cung cấp vốn tín dụng hợp lý cho dự án đang triển khai và chuẩn bị đưa sản phẩm ra thị trường. Ông Khôi cho rằng, đây là điều thiết yếu và quan trọng bởi nếu nguồn cung BĐS không đáp ứng được nhu cầu đang rất cao thì giá bán sẽ bị tăng lên, kéo theo nhiều hệ lụy.