Nghịch lý thị trường đất nền giáp ranh Hà Nội: Giá cao nhưng giao dịch nhỏ giọt

Giá bán tăng cao

Sở dĩ bất động sản Bắc Ninh “nóng” trong giai đoạn dịch bệnh 2 năm vừa qua bởi đây là tỉnh thu hút mạnh nguồn vốn đầu tư FDI, được ví von như thủ phủ FDI của phía Bắc. Theo số liệu của Bộ Kế hoạch Đầu tư, đến hết năm 2021, Bắc Ninh có 1.717 dự án FDI được cấp phép với tổng vốn đầu tư 21,2 tỷ USD; xếp thứ 7/63 tỉnh, thành phố về số vốn đăng ký. Hai tháng đầu năm 2022, Bắc Ninh đã dẫn đầu cả nước trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) với lượng vốn đầu tư đăng ký hơn 1,3 tỷ USD, chiếm 26,5% tổng số vốn đầu tư đăng ký và gấp gần 7,6 lần so với cùng kỳ năm 2021. Chính bởi những động lực này mà bất động sản công nghiệp và bất động ven các khu công nghiệp ở Bắc Ninh tăng trưởng ấn tượng. Bất chấp những khó khăn của dịch bệnh trong 2 năm qua, thị trường bất động sản Bắc Ninh liên tục được khuấy đảo bởi các cơn sốt đất.

Sau những cơn sốt, đến thời điểm hiện tại, đất Bắc Ninh đã thiết lập ở mức giá cao. Đơn cử, tại Yên Phong – một trong những thủ phủ về khu công nghiệp tại Bắc Ninh, giá đất đã tăng mạnh so với 2 năm trước. Tháng 11/2019, giá đất dự án Tam Đa New Center dao động ở mức  11-15 triệu đồng/m2 thì ở thời điểm hiện tại, giá rao bán trung bình ở mức 20-27 triệu đồng/m2. Đất nền dự án tại xã Long Châu từng có giá 15-18 triệu đồng/m2 vào năm 2019 thì nay giá bán đạt mức 22-35 triệu đồng/m2. Cùng biên độ thời gian, giá đất nền tại Khu đô thị mới Yên Trung – Thụy Hòa từng có giá bán 12-15 triệu đồng/m2 thì ở thời điểm hiện tại, sau hơn 2 năm, các lô đất đang được giao dịch từ 20 triệu đồng/m2. Những lô góc, giá chào bán là từ 25 triệu đồng/m2.

Cùng biên độ thời gian, đất nền Tiên Du từng có mức giá phổ biến 11-15 triệu đồng/m2 vào năm 2018- 2019 thì đến nay, các lô đất nền chào bán tại nhiều dự án như Amdi Green City, Dabaco Lạc Vệ, KCN Đại Đồng - Hoàn Sơn, Khu đô thị Lạc Vệ New Center, Khu đô thị Tân Việt Tiến, khu đô thị Tiên Sơn có mức giá từ 25-40 triệu đồng/m2. Tại Từ Sơn, đất vị trí đẹp ở Phù Khê, Tân Hồng đang được rao bán với mức giá từ 30-38 triệu đồng/m2, trong khi vào năm 2019, giá chỉ dao động 24-29 triệu đồng/m2.  Đất dự án ở Từ Sơn cũng được chào bán ngoài 30 triệu đồng/m2, trong khi vài năm trước mới chỉ có giá ngoài 20 triệu đồng/m2.  

Tại khu vực thành phố Bắc Ninh, bất động sản đường Ngọc Hân Công Chúa (thường gồm cả nhà và đất) đã tăng từ mức 70-80 triệu đồng/m2 của năm 2017 lên mức 120-130 triệu đồng/m2 hiện tại. Bất động sản mặt tiền đường Bình Than cũng tăng từ mức 60-85 triệu đồng/m2 của năm 2017 lên mức 90-130 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2022. Cùng biên độ thời gian, bất động sản mặt đường thuộc Khả Lễ, Bồ Sơn (phường Võ Cường) tăng từ 35-40 triêu đồng/m2 lên 65-80 triệu đồng/m2. Đất thuộc phường Ninh Xá, mặt đường Nguyễn Văn Sở cũng tăng từ 40-45 triệu đồng/m2 lên mức 90-110 triệu đồng/m2. Đất thổ cư Bắc Ninh trong các đường nhánh lớn, hai ô tô tránh nhau ở Đại Phúc, Kinh Bắc, Vũ Ninh, Hòa Đình, Khắc Niệm… được chào bán ở mức 40-50 triệu đồng/m2, tăng 20-30% so với đầu năm 2020.

Thị trường thiếu vắng giao dịch

Dù giá đất tăng cao nhưng thanh khoản của thị trường lại vô cùng nhỏ giọt. Khác với thực tế ồn ào của những cơn sốt đất trong năm 2020 và đặc biệt là năm 2021, thị trường bất động sản Bắc Ninh hiện tại khá trầm lắng.

Anh Nguyễn Hải Thắng, Trưởng phòng kinh doanh một sàn giao dịch tại Bắc Ninh cho biết kiểm soát tín dụng đã khiến dòng tiền đổ vào bất động sản bị hạn chế. Nguồn vốn tín dụng bị siết khiến giới đầu tư không thể “mạnh bạo” săn đất như trước. Cùng với đó, việc giá bán bị đẩy cao trong 2 năm dịch bệnh khiến bất động sản Bắc Ninh không còn sức hút với giới đầu tư. “Đáng nói, ngoài các yếu tố trên thì thị trường Bắc Ninh đang thiếu các động lực để thúc đẩy một cuôc đột biến mới về giá. Năm ngoái, các thông tin về đầu tư FDI kết hợp với các thông tin về hạ tầng, quy hoạch trong bối cảnh dịch bệnh kích thích bất động sản Bắc Ninh tăng giá. Còn ở thời điểm hiện tại, chỉ độc nhất nguồn vốn FDI không đủ sức làm thị trường dậy sóng. Thị trường Bắc Ninh đang nhiều người bán hơn người mua. Giá bán cao nhưng giao dịch vô cùng ít ỏi”.

Còn theo chị Hải Vân, một môi giới Hà Nội chuyên bám trụ thị trường Bắc Ninh trong những năm gần đây cho biết khoảng 2 tháng qua, chị có đúng 1 giao dịch thành công tại thị trường này. Các thành viên trong văn phòng của chị cũng không khá khẩm hơn khi những môi giới kì cựu cũng chỉ có 1-2 giao dịch trong suốt thời gian dài. Còn lại phần lớn các môi giới không có giao dịch nào. “Các giao thành công trong thời gian qua, theo quan sát của tôi, chủ yếu là số ít lô đất cắt lỗ, giá rẻ hẳn so với mặt bằng chung của thị trường do nhà đầu tư không vay được vốn ngân hàng để giữ đất. Nhìn chung dù giao dịch giảm mạnh nhưng giá bất động sản Bắc Ninh vẫn đang neo ở mức cao”.

Báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2022 của Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận thực trạng này khi so với năm 2021, đất nền Bắc Ninh giá tăng 9% nhưng mức độ quan tâm – nhu cầu tìm mua giảm 20%. Anh Nguyễn Hải Thắng cho rằng nếu siết tín dụng không có dấu hiệu nới lỏng thì trong dài hạn, đất nền sẽ giảm giá. Cùng nhìn nhận về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn lại có cái nhìn lạc quan hơn khi cho rằng về dài hạn, đất nền các tỉnh vùng ven, trong đó có Bắc Ninh sẽ có sự khởi sắc khi các yếu tố hỗ trợ thị trường đang lộ diện như một số địa phương nới lỏng tiêu chí tách thửa đất và Tổng cục Thuế yêu cầu các địa phương không trả lại hồ sơ kê khai thế chuyển nhượng bất động sản sẽ kích thích thị trường đất nền phát triển.