Thị trường bất động sản có đang là cuộc chơi của “cò đất”?

Sự thật không như mong đợi

Giá bất động sản tăng bất thường đang được nhiều người bàn luận trong suốt thời gian qua. Nhiều chuyên gia đã giải thích kỹ về hiện tượng này, song có những thực tế không thể phủ nhận rằng chính những cuộc đấu giá đất tại các địa phương với mức giá trúng cao gấp nhiều lần là một trong những nguyên nhân chính tạo ra các cơn sốt ảo, giá đất tăng cao.

Trong năm 2021, hoạt động đấu giá đất tại nhiều địa phương được diễn ra sôi nổi và cũng là giai đoạn thị trường sốt đất từ Bắc chí Nam, từ đô thị cho tới nông thôn,... Trong báo cáo của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội về rà soát quy định đấu giá quyền sử dụng đất chỉ rõ, vụ đấu giá đất Thủ Thiêm vẫn đang gây ra nhiều hậu quả. Cụ thể, mặt bằng giá đất Thủ Thiêm (TP. HCM) hiện đã tăng rất cao gây ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường khu vực. Khi giá đất tăng thì chi phí đầu vào cũng tăng và đẩy giá nhà ở tăng theo.

Đáng chú ý là vụ việc này đang dần phổ biến, nhiều địa phương thời gian qua cũng ghi nhận tình trạng nhà đầu tư đấu giá rất cao vượt ngưỡng song bỏ cọc. Đơn cử như tại Quảng Trị, UBND tỉnh đã tổ chức đấu giá 46 lô đất thuộc công trình Phát triển điểm dân cư xã Gio Hòa với tổng diện tích hơn 14.208 m2. Tổng số tiền đấu giá đạt hơn 62 tỷ đồng, trong đó có một số lô đất trúng đấu giá cao gấp 3 - 4 lần so với mức khởi điểm.

Tuy nhiên, đã có 41 trường hợp hết thời hạn nhưng vẫn chưa nộp đủ tiền. Vì vậy, vào đầu tháng 5/2022, UBND huyện Gio Linh đã quyết định hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với 41 thửa đất này. Có 4 thửa đất được trả giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, số tiền cọc từ 70 - 100 triệu đồng. 

Tại Nghệ An, cuối tháng 5/2022, UBND huyện Diễn Châu ra quyết định hủy bỏ kết quả trúng đấu giá của 73 lô đất với tổng diện tích gần 13.419m2 thuộc các xã Diễn Đồng, Diễn Phúc, Diễn Vạn, Diễn Bích, Diễn Mỹ. Tổng số tiền cọc thu được từ các trường hợp bỏ cọc lên tới hơn 15 tỷ đồng. 

Thống kê tại tỉnh Bắc Giang cho thấy, trong giai đoạn 2020 - 2021, địa phương này đã tổ chức 161 buổi đấu giá đối với 9.191 lô đất, trong đó có 7.720 đấu thành công, còn lại 1.471 bị bỏ cọc. Số tiền trúng đấu giá thu về hơn 11.800 tỷ đồng, tổng số tiền chênh lệch là hơn 1.600 tỷ đồng..

Cuộc chơi 5 ăn 5 thua

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) nhận định, một số địa phương trong đó có Hà Nội đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung đất nền. Việc này trở thành rào cản lớn đối với việc phê duyệt lựa chọn nhà đầu tư, tổ chức thực hiện dự án phát triển các vùng. Vì không thể phê duyệt được những dự án chính thống nên không có nguồn thu, do đó các địa phương đã thực hiện các buổi đấu giá đất để cung cấp thêm nguồn cung ra thị trường. 

Thực tế, đất đấu giá sở hữu pháp lý vững chắc nên được nhà đầu tư săn đón cũng khiến giá sản phẩm này chênh lệch khá lớn so với thị trường. Tuy nhiên, theo ông Đính, các nhà đầu tư tham gia đấu giá đất sẽ giống như như tham gia vào cuộc chơi “5 ăn 5 thua”. Có nghĩa là, nếu trúng được giá rẻ hơn so với thị trường thì khả năng thanh khoản tốt, lãi lớn. Còn nếu ôm phải lô đất với giá cao gấp vài lần thì dễ dẫn tới việc bỏ cọc.

Ông Đính cũng khuyến nghị, các nhà đầu tư tham gia vào bất kỳ thị trường nào đều phải thẩm định kỹ càng, so sánh giá với các vị trí tương đồng để tránh việc bị thổi giá, phải “bỏ của chạy lấy người”. “Nhiều nhà đầu tư ôm đất khi giá đất đang sốt nên cho rằng thị trường còn nữa mà không biết là thị trường đang ảo, đang bị bong bóng. Minh chứng là tình huống nhà đầu tư phải bỏ cọc đã xảy ra rất nhiều ở các địa phương như Thái Nguyên, Thanh Hóa, Bắc Giang ở thời điểm sốt đất đầu năm 2021” - Ông Đính cho biết.

Giữa bối cảnh thị trường bất động sản gần như có dấu hiệu chững lại thì tình trạng bỏ cọc đấu giá đất "trên trời" dường như càng nhiều hơn. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) phân tích, trước bối cảnh lạm phát tăng cao, tuy giá bất động sản liên tục tăng nhưng thanh khoản lại kém, nghịch lý "dễ mua khó bán" xuất hiện. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để tiến vào thị trường sẽ phải mang áp lực rất lớn và cũng trở thành áp lực cho các ngân hàng.

Theo nhận định của chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, thị trường hiện nay tăng trưởng rất chậm, bắt đầu bước vào giai đoạn "đóng băng". Có nghĩa là thanh khoản giảm sút, người mua sẽ không dám xuống tiền, còn người bán thì không thể giảm giá quá nhiều.

Vào giai đoạn tới, khả năng Chính phủ cho phép tăng trưởng tín dụng và mở dòng vốn vào bất động sản sẽ không xảy ra. Vì thế, ông Hiển dự báo, những doanh nghiệp trước đó đã dùng một khoản vốn vượt mức và những người đầu cơ BĐS dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ gặp khó khăn lớn.

Vị chuyên gia này tiết lộ, hiện có rất nhiều nhà đầu tư ôm đất chờ đợi giá tăng chứ không giảm. Nhưng thực tế, giá đất tăng chủ yếu do môi giới, cò đất đồn thổi. Tình trạng này xuất hiện nhiều hơn ở các vùng nông thôn và những đô thị không lớn. “Mua bán bất động sản hiện nay có tình trạng giá trên thị trường và giá giao dịch thực sự không hoàn toàn giống nhau. Người muốn mua thì không tìm được đúng người bán mà họ cần, dễ gặp phải cò đẩy giá” - Ông Hiển cảnh báo.