Thị trường bất động sản chờ ngày khởi sắc 

Thị trường diễn biến khó hiểu

Theo báo Đầu tư, nhiều ý kiến cho rằng diễn biến trên thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm 2022 rất khó hiểu. Bắt đầu bằng chuỗi ngày cạn kiệt nguồn cung vì một loạt chính sách hạn chế cấp phép, thặt chặt tín dụng, hay từ những chính sách có từ năm 2020 - 2021 kéo đến nay đã khiến thị trường trong 3 tháng đầu năm như bùng nổ sau giai đoạn bị kìm nén. 

Cho tới giai đoạn đấu giá đất vàng Thủ Thiêm với giá trên trời đã khiến thị trường phải mang nhiều hệ lụy. Khi đó, giá bất động sản tăng rất cao nhưng thanh khoản lại kém, chủ đầu tư đẩy giá bán hàng tồn, khách hàng thì không dám mua vì không đủ tài chính tiếp cận. 

Tiếp đó là những cơn sốt đất cục bộ tại nhiều tỉnh thành trên toàn quốc như Lâm Đồng, Cam Lâm - Khánh Hòa, Quảng Trị, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Bắc Giang, Phú Thọ, Lương Sơn - Hòa Bình, Ba Vì - Hà Nội… với mức giá tăng tới 50 - 100%. 

Cũng từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm lại phát hiện các công ty của Tân Hoàng Minh đã vi phạm pháp luật về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp dẫn tới chính sách siết chặt quản lý trái phiếu doanh nghiệp. Theo tính toán của FiinRatings, tổng dư nợ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong 2 - 3 năm lên tới 138.000 tỷ đồng.

Mới đây, bà Nguyễn Thị Hồng - Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã báo cáo, tổng dư nợ bất động sản của các tổ chức tín dụng tính đến cuối tháng 4/2022 là trên 2,28 triệu tỷ đồng, so với cuối năm ngoái đã tăng 10,19%, chiếm gần 20,44% tổng dư nợ với nền kinh tế, tỷ lệ nợ xấu lĩnh vực bất động sản rơi vào khoảng 1,62%. 

Do đó, để ngăn ngừa tình trạng "bong bóng" bất động sản, NHNN đã bật chế độ kiểm tra, quản lý chặt chẽ tín dụng bất động sản, siết chặt dòng vốn chảy vào lĩnh vực này bao gồm cả kênh tín dụng ngân hàng và mảng phát hành trái phiếu. Có thể xem chính sách này như có thêm một "quả tạ" đè nặng lên các doanh nghiệp địa ốc sau hơn 2 năm điêu đứng vì dịch bệnh. Từ đó, thanh khoản dự án chậm lại, chi phí, giá đầu vào ngày càng tăng, nợ chồng nợ.

“Thị trường bất động sản đang phải đối mặt với những đợt thanh lọc như kiểm soát tín dụng bất động sản; thanh kiểm tra; hoạt động phát hành trái phiếu; rà soát, hồi tố thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch nhà đất” - Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest nhận định, chưa bao giờ các doanh nghiệp bất động sản khốn đốn như bây giờ. Không chỉ có "ma trận" hồ sơ, thủ tục mà nay lại có thêm chủ trương siết tín dụng lên thị trường khiến cả người bán lẫn người mua gặp khó khăn. Khi thắt chặt tín dụng, siết trái phiếu doanh nghiệp thì các chủ đầu tư sẽ mất đi nguồn cung lớn về tài chính.

“Các doanh nghiệp bất động sản đang ở giai đoạn khó khăn nhất vì không có dự án, kiếm dự án vô cùng khó. Với doanh nghiệp, ở đâu có dự án là chúng tôi tìm đến, nhưng ở Hà Nội và TP.HCM gần như không có cơ hội nào. Do đó, doanh nghiệp phải đi tìm kiếm dự án ở các tỉnh xa, nhưng cũng không dễ” - Ông Hiệp nhận xét.

Mở lối thoát cho thị trường

Dù phải đối diện với những bài toán khó nhưng thực tế, thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm vẫn có những điểm sáng. Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, nửa năm nay đã có gần 2,7 tỷ USD vốn FDI đăng ký mới vào bất động sản Việt Nam.

“Việt Nam vẫn tiếp tục được đánh giá là điểm đến đầu tư an toàn, hấp dẫn và tiềm năng đối với các nhà đầu tư nước ngoài và có vị thế tốt để thu hút FDI vào ngành kinh doanh  bất động sản" - Theo đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản.

Báo cáo trước Quốc hội, ông Nguyễn Thanh Nghị - Bộ trưởng Bộ Xây dựng phát biểu, tuy thị trường vẫn rất khó khăn và ảnh hưởng dai dẳng từ đại dịch nhưng thị trường bất động sản vẫn thích ứng và có những chuyển biến tốt, có sự phục hồi và phát triển. Tổng lượng giao dịch quý sau đã cao hơn quý trước đó. Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm của hầu hết cá phân khúc ở mức cao và chỉ phát sinh rất ít hàng mới tồn đọng. Giảm dần tỷ lệ bỏ trống văn phòng, mặt bằng thương mại,...

Dự đoán về thị trường BĐS trong 6 tháng cuối năm 2022, ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa nhận định các căn hộ đã bàn giao và có sổ đỏ sẽ là phân khúc "dễ thở" nhất, có lượng giao dịch tốt với giá bán hấp dẫn hơn các căn hộ sơ cấp. Tiếp theo là loại hình nhà phố trong trung tâm các thành phố lớn. Cuối cùng là phân khúc đất nền tại các tỉnh vệ tinh TP. Hồ Chí Minh. 

Theo nhận xét của ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com, bất động sản có mối liên hệ mật thiết với lạm phát. Bởi, khi lạm phát tăng cao thì bất động sản chắc chắn tăng giá, vì vậy đây chính là kênh trú ẩn an toàn của dòng tiền. Hơn nữa, nếu lạm phát tăng, giá trị đồng tiền suy giảm sẽ ảnh hưởng tới các tài sản có giá trị tích lũy khác như đất đai hoặc tài sản có giá trị tăng trưởng trong dài hạn. Ngoài ra là các gói hỗ trợ của Chính phủ đang được triển khai sẽ tạo thêm sức hấp dẫn cho kênh đầu tư bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đang lạc quan với những tín hiệu phục hồi của nền kinh tế. Theo ông, BĐS công nghiệp, BĐS nghỉ dưỡng sẽ có đà tăng trưởng tốt sau khi hồi phục nhanh chóng hậu Covid - 19. 

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội cũng có ý kiến tương tự, thị trường bất động sản chỉ chững lại trong ngắn hạn, sau đó sẽ trở về chu kỳ tăng trưởng mới khi nhu cầu đầu tư bùng nổ trên nhiều tỉnh thành.

Nhìn chung, nhiều dự đoán trong 6 tháng cuối năm 2022 cho rằng, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục gặp nhiều khó khăn nhưng cơ hội sẽ mở ra với những phân khúc như căn hộ chung cư đã bàn giao, đất nền, BĐS công nghiệp, nhà ở xã hội. Bên cạnh đó là sự điều chỉnh chính sách tài chính, tín dụng, đầu tư và sự hồi phục tốt của nền kinh tế sẽ tạo động lực cho bất động sản sôi động trở lại.